Bảng giá đất mới thu dần khoảng cách

Theo tinh thần Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường, việc xây dựng khung giá đất trong năm 2015 phải tiến tới sát giá thị trường. Đồng thời, giữa mức giá tối thiểu và tối đa cần phải được rút ngắn khoảng cách để quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được đảm bảo hơn.

Được biết, những điều chỉnh trong bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để thu thuế, xử lý vi phạm hành chính. Vì vậy, quyền lợi nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường thu hồi đất sẽ không bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh này.

Theo quan điểm của cấp quản lý, việc khung giá đất thấp sẽ dễ gây nên sự thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong ngành BĐS lại có ý kiến ngược lại. Họ cho rằng, khung giá đất tăng lên cũng không làm tăng nguồn thu của ngân sách mà ngược lại còn gây nên những xáo trộn lớn với thị trường BĐS vốn đang còn nhiều khó khăn.

Giá đất tăng thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn.
Ảnh: Long Thanh.

Phó Chủ tịch UBND Tp. HCM Nguyễn Hữu Tín cho biết, bảng giá đất năm 2015 của TP được điều chỉnh theo hướng giảm dần sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng giá thị trường. Sự điều chỉnh này nhằm làm hài hòa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời góp phần giảm tình trạng đầu cơ đất. Tuy nhiên, theo nhận định mức giá chung của tất cả 3.833 tuyến đường trên toàn địa bàn chỉ bằng khoảng 30% mức giá thị trường.

Đối với đất phi nông nghiệp, mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1). Có 19 quận áp dụng khung giá đô thị đặc biệt, từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2. Có 5 thị trấn của 5 huyện áp dụng theo khung giá từ 120.000 đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2. Nhóm đất nông nghiệp được giữ nguyên như năm 2014.

Theo vị lãnh đạo này, bảng giá đất được điều chỉnh sát với giá thực tế thị trường giúp giải tỏa tâm lý cho người dân. Mức chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế đã làm công tác giải phóng, đền bù mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, gây thiệt hại cho chủ sở hữu đất.

Ngược với ý kiến trên, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Tây Bắc Lê Văn Nam cho biết: Doanh nghiệp của ông có quy mô nhỏ nên ông thường đầu tư những dự án nhỏ ở các quận, huyện ngoại thành. Cá nhân ông cũng như công ty thường mua gom đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng rồi phân lô theo Quyết định 19 của UBND Tp. HCM (nay là Quyết định 33).

Việc điều chỉnh giá đất và diện tích tối thiểu để được tách thửa tăng theo quy định mới sẽ làm giá thành sản phẩm tăng lên, khiến tổng giá trị của BĐS tăng lên. Điều này sẽ làm cho khả năng tiếp cận nhà, đất của người dân ở phân khúc này khó khăn hơn.

Các chuyên gia BĐS phân tích, với giá đất cũ, công tác giải phóng mặt bằng đã gặp phải không ít khó khăn, vậy khi tăng giá, sẽ không ai lường được khó khăn còn tăng lên đến cỡ nào. Giá đất đồng nghĩa với chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư BĐS, làm giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư. Giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường.

Thực tế những năm trở lại đây, từ suất đầu tư trên m2 tại đô thị lớn đến công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ đều theo chiều hướng đi xuống. Việc tăng giá đất như hiện nay chưa phản ánh được đúng xu hướng thị trường, khiến các doanh nghiệp ngày càng khó khăn.

Khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp ngày càng bị đẩy xa hơn, sự không minh bạch trong giao dịch đất đai lại ngày càng cao hơn. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư vào BĐS không còn hấp dẫn. Chưa kể một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản.

Đặc biệt các dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị, nơi giá đất chiếm tới 50-70% giá thành, việc tăng giá đất đột ngột với các chủ dự án sẽ khiến họ trở tay không kịp. 

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng khung giá đất mới giúp siết lại công tác quản lý đất đai.

Giá đất tăng thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn, các dự án khó phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài.

Mặt khác, hiện nay, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Tại Tp. HCM vẫn còn nhiều doanh nghiệp, người dân nợ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỷ đồng. Do đó bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nợ của người dân, doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.