Bộ Xây dựng lý giải về đề xuất thời hạn sở dụng nhà chung cư 50 - 70 năm

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, trong hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Chính phủ, Bộ Xây dựng đã kiến nghị bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Cụ thể, Bộ đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.

Theo đó, phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Đề xuất trên của Bộ Xây dựng hiện đang nhận được một số ý kiến trái chiều, lo ngại thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của chủ sở hữu sau này như thừa kế tài sản cho con cháu, hết thời hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân giải quyết ra sao, người dân sẽ chuyển sang mua nhà riêng lẻ thay vì căn hộ chung cư...

Trước các luồng ý kiến phản hồi, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nêu rõ các lý do khiến Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. Ảnh minh họa

Phương án 1 được lý giải bởi 5 lý do sau:

1. Đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống và công trình sẽ xuống cấp theo thời gian sử dụng, không đảm an toàn.

Vì vậy, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư thì phải phá dỡ để xây dựng lại.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư sẽ chấm dứt khi vòng đời của nhà chung cư kết thúc (đã bị phá dỡ). Bởi lẽ, tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, quy định này phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Như  vậy, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo luật định.

2. Đề xuất cũng xuất phát từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân nhưng việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại gặp rất nhiều khó khăn.

Người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, trong khi pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, đặc biệt là các bất động sản liền kề.

Do đó, việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như trên là cần thiết. Đây là cơ sở pháp lý để khắc phục vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng. Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

3. Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo đề xuất vẫn bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu, người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư vì Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Cụ thể, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, thừa kế, tặng cho trong thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Sau khi hết hạn sử dụng công trình, trường hợp kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Còn nếu phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Nếu tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

4. Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Trong đó, tuổi thọ thiết kế của công trình được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan. Tùy từng công trình cụ thể, thời hạn là 50 - 70 năm hoặc lâu hơn. Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Thế nên, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 - 70 năm hoặc lâu hơn tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

5. Đề xuất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore, Mỹ... Tại các quốc gia này, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn). Công trình nhà chung cư sau đó sẽ được phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn sử dụng và chỉnh trang đô thị.

6. Thời gian tới, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, đặc biệt là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Hơn nữa, đây cũng là xu hướng chung của thế giới. Đề xuất về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ. Lý do là, quy định này sẽ có tác động đến giá bán căn hộ chung cư, tức giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, qua đó tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Phương án 2 được lý giải như sau:

Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai là hiện nay. Luật Đất đai năm 2013 cũng đang được nghiên cứu bổ sung, sửa đổi. Theo đó, sẽ có 2 tình huống:

1. Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như hiện nay thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ nhiều khó khăn, vướng mắc.

2. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Vì vậy, khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

Lam Giang (TH)