Bùng nhùng trong quản lý chung cư

Theo luật định, mỗi tòa chung cư sẽ phải bầu Ban quản trị tòa nhà để quản lý thay cho chủ đầu tư, song tới nay, số ban quản trị được lập ra tại Hà Nội chưa được bao nhiêu, vì sao có tình trạng này?

Sợ trách nhiệm

Luật Nhà ở có hiệu lực từ năm 2006 nhưng tới nay, tỷ lệ tòa nhà có Ban quản trị nhà chung cư (BQT) được thành lập còn rất thấp. Cụ thể, TP hiện có 320 nhà chung cư mới xây dựng từ năm 2001 đến nay cao từ 6 đến 48 tầng đã đưa vào sử dụng, trong đó có 149 nhà tái định cư với 12.585 căn hộ. Kết quả giám sát mới đây cho thấy tại tất cả các khu nhà chung cư tái định cư đều trong tình trạng không có BQT, nhiều khu nhà tái định cư còn không có nơi sinh hoạt cộng đồng. Với nhà thương mại, số tòa nhà có BQT có nhiều hơn nhưng chưa vượt quá 50%. Chẳng hạn, quận Cầu Giấy đã thành lập được 17 BQT/35 nhà chung cư, Hà Đông có 7 BQT/18 nhà chung cư...

Về nguyên nhân, người dân thì nói do chủ đầu tư cố tình gây khó khăn, cản trở, không muốn người dân đứng ra quản lý tòa nhà của chính mình. Khi tìm tới các chủ đầu tư, họ lại nói chẳng ai dại gì “ôm” cả mớ dịch vụ để rồi nai lưng ra làm, bị mắng chửi, tranh chấp, kiện cáo liên tục, mà rồi thu nhập chẳng bao nhiêu, có khi còn phải bù lỗ... Song nguyên nhân chính là do các địa phương rất e dè khi xem xét phê chuẩn các BQT. Thực tế, các quận, huyện đều yêu cầu có hướng dẫn chi tiết thành lập, tổ chức hoạt động của BQT. Đơn giản, bởi họ không muốn mò mẫm tự làm, tự chịu trách nhiệm.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ, việc quận, huyện băn khoăn, e ngại, không dám “cộp” dấu công nhận BQT là có thật. Đương nhiên, sự rụt rè này cũng có lý do. Vị này phân tích, khi công nhận BQT, ký tên đóng dấu dưới văn bản đó, chính quyền sẽ ít nhiều có ràng buộc trách nhiệm với hoạt động của BQT. Thế nhưng, hoạt động của họ diễn ra như thế nào, có được việc hay không, có vừa lòng người dân không thì chính quyền lại không thể nhúng tay vào được.” Ông nói thêm: “Sợ nhất là lùng nhùng tài chính. Không chỉ đứng ra thu, quản lý phí chung cư, BQT còn quản lý cả phí bảo trì công trình. Số tiền này có khi lên tới cả triệu USD với các dự án lớn. Ai dám nói chắc rằng, những người do dân bầu ra quản lý số tiền lớn đó sẽ không xảy ra việc này, việc nọ. Tại TP Hồ Chí Minh, tôi từng biết có vị đại diện BQT đã ôm tiền của dân bỏ trốn, gây phức tạp. Chính vì những vướng mắc trách nhiệm rất khó giải quyết như thế, nên chính quyền hầu như không muốn quyết định công nhận một pháp nhân mà họ không quản lý nổi...”.

Vướng mắc chính sách

Cơ chế chính sách hiện hành cũng đang làm khó các bên liên quan trong việc cử ra BQT. Phó Giám đốc Sở Xây dựng, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, trong các văn bản quy định pháp luật và hướng dẫn thực hiện quản lý chung cư của Bộ Xây dựng còn nhiều nội dung chồng chéo, bất cập, khó thực hiện. Đơn cử, mô hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm của BQT. Bộ Xây dựng có quy định về quyền hạn và trách nhiệm của BQT nhưng “quên” quy định công nhận về pháp nhân và tiêu chuẩn tham gia BQT...

Để khắc phục vấn đề này, Sở Xây dựng kiến nghị nghiên cứu, xây dựng Luật Quản lý sử dụng nhà chung cư. Cùng với đó, cần sửa đổi, điều chỉnh Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo hướng việc quản lý sử dụng nhà chung cư phải có sự phối hợp và giám sát của BQT và chính quyền địa phương.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Nam, Thường trực HĐND TP Hà Nội cũng cho rằng, phải quy định rõ hơn cách thức xác định diện tích sở hữu chung, riêng trong các tòa nhà và đặc biệt là vai trò, địa vị pháp lý của BQT, mối quan hệ giữa BQT với chính quyền cơ sở trong quản lý dân cư; trách nhiệm và chế tài đối với chủ đầu tư cố tình chây ỳ không thành lập BQT...

Theo ông Nguyễn Văn Nam, thực tế chứng minh, các BQT sau khi được UBND quận, huyện công nhận bước đầu đã hoạt động tương đối hiệu quả, là cầu nối giữa nhân dân sinh sống tại các nhà chung cư với chính quyền địa phương và chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà chung cư, nhất là trong công tác hòa giải khi phát sinh các tranh chấp... Sự thận trọng của các địa phương là cần thiết, song không thể vin vào đó để trì hoãn việc giao quyền tự quản tòa nhà về cho chính các chủ nhân của nó.