Chống “rửa tiền” qua BĐS và khoảng trống

Môi giới qua "cò nhà đất" hiện nay rất lớn lại không thuộc phạm vi điều chỉnh của Công văn 1590. Ảnh: M.TUẤN

Từ thế giới

Vụ hồ sơ Panama là một trong những điểm nhấn quan trọng, làm cho nhiều quốc gia trên thế giới thấy rõ lợi ích của liên kết quốc tế trong phòng, chống rửa tiền gắn với tham nhũng, buôn lậu quốc tế.

Các ngân hàng thương mại của Thụy Sĩ đã tạo được điểm mạnh, dù cam kết không công khai thông tin cá nhân người gửi tiền cũng đã phải đưa ra cam kết quốc tế về minh bạch thông tin khách hàng. Minh bạch và chia sẻ thông tin quốc tế vẫn là nguyên tắc cơ bản của hoạt động chung chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố trên thế giới. 

Đồng tiền “bẩn” thu được từ tham nhũng, buôn lậu muốn trở thành đồng tiền “sạch” cần phải được “rửa” thông qua một quá trình thương mại chính thức, trong đó hai thị trường được “hoạt động rửa tiền” đặc biệt quan tâm: thị trường tiền tệ với vai trò chủ đạo của các ngân hàng thương mại, và thị trường bất động sản (BĐS) với hàng hóa có giá trị rất cao, tức là một lần có thể rửa được rất nhiều tiền. 

Đầu mối kiểm soát được rửa tiền trong thị trường BĐS là quản lý minh bạch các giao dịch BĐS thông qua hoạt động môi giới BĐS. Vì vậy, câu chuyện chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố trên tầm toàn cầu cũng luôn đặt trọng tâm vào thị trường tiền tệ và thị trường BĐS.

Đến Việt Nam

Yêu cầu báo cáo của Sở Xây dựng cũng chỉ là một kênh thông tin chưa quét hết mọi giao dịch BĐS, vì chỉ nắm được các giao dịch đầu mối chính thức, trong khi giao dịch qua “cò” nhà đất ở Việt Nam rất lớn. 

Đến nay, Đổi mới đã được 33 năm, cũng là lúc cần quan tâm tới hiệu quả đầu tư, trong đó có yêu cầu về minh bạch nguồn gốc đồng tiền khi đưa vào hoạt động thương mại cũng như đầu tư.Ở Việt Nam kể từ khi bắt đầu Đổi mới, Nhà nước đã có chính sách không xem xét nguồn gốc của đồng tiền khi tham gia vào các hoạt động thương mại, bao gồm cả các hoạt động đầu tư, trong đó có đầu tư vào BĐS.

Mặt khác, Việt Nam luôn chứng tỏ là một thành viên có trách nhiệm với cộng đồng quốc tế nói chung, và có trách nhiệm với các hoạt động chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố nói riêng. 

Nhà nước Việt Nam đã và đang tham gia rất tích cực vào những giải pháp kiểm soát tham nhũng, buôn lậu, rửa tiền và tài trợ khủng bố cùng với cộng đồng quốc tế. Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật phòng, chống tham nhũng năm 2005 (được sửa đổi, bổ sung vào năm 2007 và 2012) và năm 2018.

Riêng với Luật phòng, chống rửa tiền năm 2012, để triển khai Chính phủ đã ban hành Nghị định 116/2013/NĐ-CP ngày 4-10-2013 và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 35/2013/TT-NHNN ngày 31-12-2013 và Thông tư 31/2014/TT-NHNN ngày 11-11-2014. 

Tiếp tục thực hiện chính sách trên, ngày 30-4-2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 474/QĐ-TTg về ban hành kế hoạch hành động giải quyết những rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố giai đoạn 2019-2020. Thực hiện Quyết định này, Bộ Xây dựng đã có Công văn 1590/BXD-QLN ngày 8-7-2019 gửi các Sở Xây dựng về việc thực hiện công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. 

Theo đó, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS, môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS tại địa phương phải báo cáo và tăng cường thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra về các nội dung theo quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành: (1) ban hành và thực hiện các quy định nội bộ về phòng chống rửa tiền, chống tài trợ khủng bố theo quy định của pháp luật; (2) thực hiện quy định về nhận biết khách hàng có rủi ro cao, các giao dịch đáng ngờ, các giao dịch tiền mặt có giá trị từ 300 triệu đồng trở lên và đánh giá rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố trong các giao dịch BĐS; (3) cập nhật thông tin về Danh sách đen, Danh sách cảnh báo, Danh sách cá nhân có ảnh hưởng chính trị và kết quả đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền, tài trợ khủng bố từ Ngân hàng Nhà nước. 

Những nội dung cần báo cáo như vậy cũng chỉ thuộc khuôn khổ hành động theo quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền của Việt Nam, cũng như tuân thủ các khuyến nghị chung của cộng đồng quốc tế. Nhiệm vụ của cơ quan quản lý BĐS là báo cáo từ thực tế các hoạt động giao dịch BĐS có giá trị lớn, các giao dịch đáng ngờ tại các doanh nghiệp môi giới BĐS. Việc xử lý thuộc chức năng của hệ thống quản lý tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. 

Và yêu cầu về báo cáo như vậy là cần thiết, để thực hiện pháp luật trong nước đã quy định, cũng như để chia sẻ thông tin với cộng đồng quốc tế. Nhưng đây cũng chỉ là một kênh thông tin chưa quét hết mọi giao dịch BĐS, vì chỉ nắm được những giao dịch tại các đầu mối môi giới chính thức về BĐS thông qua các doanh nghiệp BĐS đăng ký hoạt động chính thức. 

Ở nước ta, chủ yếu là các giao dịch theo nguồn cung BĐS từ các dự án phát triển BĐS, không bao gồm các giao dịch BĐS mang tính dân sự đối với các BĐS đang sử dụng. Nói là dân sự giữa người đang có cần bán với người cần mua, nhưng rất nhiều trường hợp lại có tính thương mại với giá trị cao.

Thí dụ như các BĐS tại phố cổ, lại thường được giao dịch thông qua các môi giới không chính thức mà dân gian vẫn gọi là “cò” nhà đất. Các “cò” này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Công văn 1590/BXD-QLN, mà nếu có thuộc phạm vi điều chỉnh thì chẳng có “cò” nào làm báo cáo cả.

Khoảng trống và cách lấp đầy

Về bản chất, kinh doanh BĐS phải hiểu là bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất, được giao dịch tại các Văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy Chính phủ cần giao thêm nhiệm vụ báo cáo này cho Bộ Tài nguyên-Môi trường.

Như vậy, khoảng trống pháp luật đang tồn tại là không có sự tham gia báo cáo của các Văn phòng đăng ký đất đai, nơi thực hiện cuối cùng các đăng ký giao dịch BĐS,  kể cả từ kênh các dự án phát triển BĐS và từ kênh các giao dịch dân sự về BĐS hiện hữu, có thể thông qua môi giới chính thức hoặc môi giới không chính thức (các “cò” nhà đất nói trên). Việc Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng có trách nhiệm báo cáo về rủi ro rửa tiền gắn với kinh doanh BĐS là hoàn toàn phù hợp với chức năng quản lý. Nhưng về bản chất, kinh doanh BĐS phải hiểu là bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất, mà việc đăng ký BĐS sau giao dịch phải thực hiện tại các Văn phòng đăng ký đất đai, thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài nguyên-Môi trường.

Giải pháp ở đây là Thủ tướng Chính phủ cần giao thêm nhiệm vụ báo cáo này cho Bộ Tài nguyên -Môi trường, để yêu cầu cụ thể đối với các Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương phải có báo cáo tương tự như Bộ Xây dựng đã yêu cầu. Thông tin về rủi ro rửa tiền trong giao dịch BĐS chắc chắn sẽ đầy đủ và toàn diện hơn. 

Mặt khác, câu chuyện phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực BĐS, phải tập trung vào giải pháp công khai - minh bạch mọi thông tin về thửa đất, gồm cả chủ sử dụng đất. Các nước sạch tham nhũng (trong vài năm nay có 10 quốc gia bao gồm Canada, 4 nước Bắc Âu, Thụy Sĩ, Hà Lan, Australia, New Zealand và Singapore) đều có quy định là phải công khai hoàn toàn chủ sở hữu BĐS đối với mọi thửa đất, để từ đó ai cũng có thể tra cứu trên mạng xem một người nào đó đang sở hữu bao nhiêu BĐS.

Rất tiếc ở Việt Nam chúng ta lại tôn trọng quyền riêng tư về tài sản nên không quy định như vậy. Cuộc chiến chống tham nhũng vẫn chưa động viên được sự tham gia của toàn dân.

Giải pháp ở đây là Quốc hội cần xem xét để có quy định cụ thể về yêu cầu công khai - minh bạch thông tin về mọi chủ sử dụng đất, mọi chủ sở hữu BĐS trên mạng thông tin đất đai. Yêu cầu như vậy vừa thỏa mãn mục tiêu động viên toàn dân tham gia vào công cuộc phòng, chống tham nhũng, đồng thời cũng đóng góp theo chiều sâu vào báo cáo về rủi ro rửa tiền trong giao dịch BĐS để chia sẻ thông tin với cộng đồng quốc tế.  

GS. TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ
(Sài Gòn Đầu tư Tài chính Online)