Chưa tìm ra giải pháp khi muốn công chứng nhà đất không giấy tờ

Ông Phan Văn Cheo, Chủ tịch Hội Công chứng Tp.HCM đã nêu vấn đề khi chủ sở hữu nhà đất muốn thực hiện các loại công chứng nhà đất  mà nhà đất lại không có giấy tờ.

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, Tp.HCM, cũng cho biết, nhà ở cùng với đất đai là hai đối tượng được giao dịch nhiều nhất ở các tổ chức hành nghề công chứng. Khoản 2 Điều 115 dự thảo Luật Nhà ở dự kiến các giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:

a) mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

b) cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở... “Các trường hợp khác không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì còn dựa vào quyết định cấp nhà tình nghĩa, tình thương, phê duyệt dự án...

Riêng nhà ở theo quy định tại điểm d khoản 2 này, nếu không có giấy chứng nhận thì lấy gì làm căn cứ để công chứng viên biết đó là chủ sở hữu để giải quyết hồ sơ?” - ông Hòa đặt vấn đề.

Ông Cheo phân tích: Cần phải có giấy chứng nhận để chứng minh là chủ sở hữu nhà. Điều 35 Luật Công chứng cũng quy định điều này và lâu nay thực hiện ổn nên cần kế thừa. Công chứng giao dịch là để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch theo đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên tham gia. Nếu không có giấy tờ thì một căn nhà có thể đem giao dịch nhiều lần dẫn đến phức tạp, các cơ quan như tòa án, công an phải làm việc nhiều hơn.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo dự thảo Luật Nhà ở mới (Điều 13) được tính từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở cũng làm các công chứng viên băn khoăn. Theo ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó Trưởng phòng Công chứng số 7, quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm đăng ký là ổn nhất và phù hợp với Luật Đất đai mới.

Phân tích thêm, ông Cheo cho rằng quy định “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận” sẽ không phù hợp với các điều 122, 124 Bộ luật Dân sự, Điều 4, 5 Luật Công chứng. Bởi lẽ hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó. Chẳng lẽ một mặt quy định hợp đồng, giao dịch có hiệu lực là phải có công chứng (mà văn bản của công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng) nhưng mặt khác lại cho các bên tự thỏa thuận. Thỏa thuận sao được vì nếu không tuân thủ hình thức là vô hiệu. Vậy khi công chứng viên ký công chứng xong là không có hiệu lực và phải chờ đến ngày họ thỏa thuận mới có hiệu lực? Như vậy là pháp luật không thống nhất và không phù hợp.

Các công chứng viên cũng băn khoăn về quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. “Bằng cách nào để biết được là nhà đó đang bị khiếu nại, khiếu kiện...?”.