Công bố dự thảo nghị định về khung giá đất năm 2015

Theo đó, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và Tp.HCM và cao gấp 2.4 lần so với khung giá đất hiện hành. Đồng thời, giá đất trồng cây hàng năm cũng tăng gần gấp đôi.

Hiện tại, giá đất trồng cây hàng năm tối thiểu là 4.000 đồng/m2, tối đa là 135.000 đồng/m2 đối với vùng đồng bằng. Còn với đất ở tại các đô thị đặc biệt, giá tối thiểu là 1.5 triệu đồng/m2, tối đa là 67.5 triệu đồng/m2.

Mặc dù được phép vượt khung 20%, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm cũng thường chỉ bằng 30%-60% giá đất giao dịch trên thị trường. Thực tế đó đã dẫn đến tình trạng ngân sách Nhà nước hàng năm thất thu một số tiền rất lớn từ đất đai.

Không chỉ thế, việc bảng giá đất không sát giá thị trường còn gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng gia tăng và kéo dài.

Tại buổi dự thảo nghị định về khung giá đất năm 2015 của Bộ Tài nguyên - Môi trường, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đã đưa ra những ý kiến, nhận định cụ thể:

Ông Đặng Hùng Võ, ông Phạm Sỹ Liêm và ông Trần Như Trung.

Tăng giá đất ở đô thị là đúng

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường tăng giá đất ở đô thị là đúng. Vì theo ông, giá đất đô thị Hà Nội, Tp.HCM hiện còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Trên thực tế, những nơi đắt nhất tại Hà Nội hay Tp.HCM vẫn cao hơn 500 triệu đồng/m2, trong khi theo bảng giá của thành phố, cao nhất cũng chỉ 86 triệu đồng/m2, và theo khung giá của Chính phủ cũng chỉ 67.5 triệu đồng/m2.

Do đó, khung giá đất nâng lên là cơ sở để bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát hơn với giá thị trường.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa khung giá là 162 triệu đồng/m2, như vậy ở các địa phương sẽ chỉ đưa bảng giá với mức giá cao nhất lên đến 200 triệu đồng/m2 là cùng. Nếu mức giá cao nhất đưa ra là 200 triệu đồng/m2 trong bảng giá trong khi thực tế vẫn là 500 triệu đồng/m2 thì chắc người thiệt thòi là Nhà nước, vì nguồn thu của Nhà nước bị thất thu.

Theo Luật Đất đai, bảng giá đất chỉ áp dụng chủ yếu để thu thuế, phí, xử lý vi phạm hành chính... Còn đối với các trường hợp như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư; tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính giá trị đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đều phải định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể; tức là không áp dụng bảng giá đất cho các trường hợp này.

Như vậy, việc nâng mức giá trần trong khung giá đất của Chính phủ lên cao hơn chỉ chủ yếu gây ra thất thu cho nguồn thu của Nhà nước từ đất, không làm thay đổi gì về quyền lợi của nhà đầu tư khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhiều người cho rằng nâng giá đất sẽ gây phức tạp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng hay thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của nhà đầu tư. Sự lo lắng như vậy là không cần thiết vì bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chẳng liên quan trực tiếp gì đến mấy việc đang lo.

Như vậy, dù giá trần của khung giá đất tăng lên đến 162 triệu đồng/m2, thì giá này mới chỉ gần hơn chứ chưa sát với giá trung bình trên thực tế. Tuy nhiên, đây là một bước đi tiệm cận hơn để vài năm nữa lại tăng cao hơn nữa, tránh sốc giá.

Tóm lại, giá trần của khung giá đất thấp, bảng giá đất thấp chỉ gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước vì thuế và phí và tiền phạt vi phạm hành chính đều tính theo bảng giá đất thấp. Tỷ lệ thất thu cho ngân sách bằng tỷ lệ giữa giá đất trung bình trên thị trường và giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Các nhà quản lý chắc không ai muốn rơi vào tội danh “làm thất thu ngân sách nhà nước.

Tăng giá đất là vô lý

Ngược lại với ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc tăng giá đất là vô lý.

Theo ông, Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên chỉ quản lý giá đất đai trong thị trường cấp 1 mà cũng phải chú trọng quản lý cả giá đất ở thị trường cấp 2. Chính đơn vị này đề ra giá bồi thường khi thu hồi đất dựa vào giá thị trường nhưng khi doanh nghiệp thường dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định. Giá khung tăng thì giá bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng lên.

Giá cấp 2 thường được xác định bằng giá đất cấp 1 cộng với chi phí và lợi nhuận... Bởi vậy, năm sau nếu giá cấp 2 tăng thì giá cấp 1 cũng tăng và ngược lại, giá cấp 1 tăng thì giá cấp 2 lại tăng. Cứ thế trở thành một vòng luẩn quẩn nên chỉ trong thời gian không dài mà giá đất của chúng ta đã cao ngang ngửa các nước phát triển.

Để sử dụng hiệu quả đất đô thị, chúng ta phải thực hiện chế độ dự trữ đất, với đất làm quy hoạch, Nhà nước phải bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng khi chưa có dự án. Không có tiền thì chúng vay từ các nguồn vốn ưu đãi (ODA, IMF...). Phải giải phóng mặt bằng một diện tích đất lớn, quy hoạch thành nhiều khu đất có giá trị khác nhau, gồm đất kinh doanh, đất ở, trường học, đất công viên... và định giá với nhiều mức khác nhau.

Đất không kinh doanh thì giao cho các doanh nghiệp thực hiện, chỉ cần hòa vốn, những khu đất dành cho kinh doanh thì phải đấu giá cao lên để lấy tiền trả nợ và thanh toán các chi phí liên quan. Hiện nay, việc thu hồi đất ở đô thị thường để phục vụ thực hiện các dự án xây mới hoặc mở rộng đường giao thông. Vậy nếu cứ tăng giá đất lên thì các con đường đắt không biết đâu mà kể, trong khi Nhà nước lại không có nguồn thu.

Việc tăng giá đất chưa chắc đã làm người dân hài lòng vì anh lấy đất của dân, đền bù 162 triệu đồng/m2 nhưng chỉ bỏ ít tiền đầu tư hạ tầng để bán lại 200 triệu đồng/m2 thì sao người dân hài lòng được? Còn nhằm tăng nguồn thu cho Nhà nước thì nên xem xét đánh thuế nhà. Đây là điểm then chốt trong tài chính đô thị.

Tại các nước, thuế nhà ở tối thiểu chiếm tới 30% ngân sách đô thị. Còn tại Việt Nam, hiện nay, chỉ tính thuế đất ở với mức giá tương tự nhau ở các vị trí.

Bởi vậy, người ở nhà hàng chục triệu USD cũng đóng thuế bằng nhà ở vài trăm triệu đồng, nhà ở mặt đường rộng, tốn nhiều điện của Nhà nước cho thắp sáng đèn đường... cũng đóng thuế như nhà ở trong ngõ là không hợp lý.

"Tăng giá đất có tác động cả tích cực và tiêu cực"

Theo Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, ông Trần Như Trung thì việc tăng giá đất có tác động cả tích cực và tiêu cực.

Trước hết, ông chỉ ra mặt tích cực là ở chỗ nguồn thu từ đất đai hiện chiếm khá lớn trong tổng nguồn thu cho ngân sách. Tăng giá đất sẽ giúp tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương.

Đồng thời khi tăng giá sẽ thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, các dự án bất động sản khó có thể thể phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính.

Còn mặt tiêu cực, chủ yếu xuất phát từ công tác giải phóng mặt bằng. Thực tế hiện nay công đoạn này khi đi vào thực hiện đã gặp không it khó khăn, khi giá đất tăng sẽ còn khó hơn nữa. Nhìn từ góc độ tư duy kinh tế mà nói: vì để tăng ngân sách mà nâng giá đất thì chưa ổn do tăng giá đất có thể chỉ tăng nguồn thu một lần.

Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư bất động sản, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư. Ví như năm 2009, giá văn phòng ở Hà Nội, Tp.HCM khoảng 99 USD/m2, đắt ngang Tokyo, trong khi ở Bangkok chỉ là 30 USD/m2, các tập đoàn đa quốc gia, các nhà đầu tư nước ngoài đã có xu hướng chuyển văn phòng sang Thái Lan.

Nếu giá văn phòng tại Việt Nam thấp hơn, lượng diện tích văn phòng được thuê hết thì sẽ giải quyết thêm công ăn việc làm cho người lao động; tòa nhà sẽ sinh ra lợi nhuận và chúng ta sẽ thu được thuế của chủ đầu tư và của các doanh nghiệp đang hoạt động tại tòa nhà đó, không phải một lần mà là hàng năm.

Biểu giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, thì vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, dòng tiền trên các m2 đầu tư bất động sản, tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ, đều giảm... rõ ràng thị trường đang ở xu hướng giảm.

Vậy đâu là cơ sở để tăng giá đất ở tối đa lên 2,4 lần và tăng giá đất trồng cây hàng năm lên gần 2 lần... Tôi cho rằng, tăng giá đất trong thời điểm hiện nay là không có cơ sở.

Cách làm này thực chất chúng ta đang xem bất động sản như con gà đẻ trứng vàng. Thật vậy, chỉ vài năm trước đây, bất động sản tại Việt Nam không chỉ là con gà mà được coi như đà điểu, rồi thành con gà, giờ bé dần thành con chim cút và đang có xu hướng nhỏ hơn nữa.

Vì vậy, việc tăng giá đất chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy có thể dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư bất động sản không còn hấp dẫn.

Nên lưu ý trong lĩnh vực nhà ở chúng ta đang và sẽ thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở nếu tính toán trên tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hóa 3,4%, và số dự án nhà ở đăng ký phát triển. Nguồn cung nhà ở cũng sẽ giảm đi, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Việc tăng giá đất hiện nay còn thể hiện chính sách không đồng nhất, luôn thay đổi của Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài cho biết, họ đầu tư vào Việt Nam giống như đang chơi với một đứa trẻ. Đứa trẻ này luôn mong muốn được đối xử bình đẳng nhưng thực tế lại luôn thay đổi trong cách hành xử, và tự nghĩ ra những nguyên tắc riêng của mình.

Bởi vậy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đến đây để tìm hiểu nhưng vì chính sách không ổn định, môi trường đầu tư không hấp dẫn nên tiền đầu tư nước ngoài đã qua đây nhưng không dừng lại.

Với yêu cầu phát triển kinh tế đến giai đoạn này, Việt Nam rất cần một chính sách đất đai mang tính đột phá, cho phép khơi thông nguồn tài nguyên quý giá này trong phát triển kinh tế xã hội cũng như hội nhập với các chuẩn mực thông lệ quốc tế, nhưng đáng tiếc hiện chúng ta chưa có.

Như vậy, chỉ điểm qua một vài ý kiến đánh giá nhận định của các chuyên gia trong buổi dự thảo, chúng ta có thể thấy rằng, vấn đề thủ tục hành chính đất đai của nước ta còn gặp nhiều vấn đề bất cập, thiếu tính khoa học và chưa mang lại hiệu quả cao trong quản lý. Thực tế này đòi hỏi các cấp chính quyền cũng như các ban ngành cần khảo sát thực tế và đưa ra những chính sách phù hợp hơn.