Đô thị vệ tinh trên giấy, cao ốc lấp đầy trung tâm

Bốn khu đô thị vệ tinh của TP.HCM được quy hoạch cách đây gần mười năm, với mục đích giãn dân, là một trong những giải pháp lý tưởng cho việc giảm tải khu vực nội thành. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện, đến nay, hầu hết những khu đô thị này vẫn chưa ló dạng. Trong khi đó, ở khu vực trung tâm, những toà nhà cao tầng vẫn đua nhau mọc lên. Sự tréo ngoe này khiến người ta nghi ngờ những giải pháp giảm ùn tắc giao thông gần đây chỉ là giải pháp tình thế.

Chỉ có hơn 5.000m², nằm lọt thỏm trong khu vực vốn đã đông đúc ở trung tâm quận 1, nhưng cao ốc Bitexco được xây cao đến 68 tầng. Theo quảng cáo, toà nhà sẽ cung ứng cho thị trường trên 38.000m2 diện tích văn phòng hạng A+ theo tiêu chuẩn quốc tế và trên 8.000m² diện tích của sáu tầng dành cho khu trung tâm thương mại, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần 10.000 người trong toà nhà.

Thử hình dung, một khi toà nhà này được khai thác hết công năng thì đường sá, không gian nào đủ cho số lượng người như vậy ra vào toà nhà này hàng ngày?

Có người nói đùa, Bitexco cần làm cầu vượt nối toà cao ốc này ra sông Sài Gòn để những người làm việc ở đây đi bằng đường sông, tránh bị kẹt ở khu trung tâm.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của công ty Savill Việt Nam về thị trường căn hộ tại TP.HCM cho thấy, chỉ trong quý 3/2011, tại khu vực nội thành TP.HCM có khoảng 60 dự án căn hộ dịch vụ, cung cấp 3.200 căn, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Quận 1 chiếm thị phần cao nhất về số căn hộ với 48% tổng nguồn cung do có vị trí tốt nhất trong thành phố.

Nếu nhân lên cho mấy năm nay thì con số về căn hộ ra đời tại khu vực trung tâm là hàng chục ngàn. Và theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, trong thời gian tới, quận 1 tiếp tục là quâ%3ḅn dẫn đầu về nguồn cung căn hô%3ḅ dịch vụ.

Theo thống kê của sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2008 đến nay có khoảng 130 dự án cao ốc được cấp phép, trong đó có đến hơn 70 dự án nằm ở lõi khu vực trung tâm.

Dự án tiếp nối dự án

Đường Nguyễn Đình Chiểu vốn là đường nhỏ hẹp, xe cộ hiện nay chỉ cho chạy một chiều. Tuy nhiên, một dự án mang tên cao ốc C.T Plaza với chiều cao 24 tầng sẽ xuất hiện trong nay mai.

Theo giới thiệu, cao ốc này chủ yếu dành làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cộng thêm 200 căn hộ cao cấp… Người ta không hình dung nổi đường Nguyễn Đình Chiểu sẽ ra sao khi cả ngàn người đổ dồn về đây cùng lúc?

Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM đã trình UBND thành phố danh sách 60 khu đất vàng dự kiến đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới. Đa phần là các dự án xây dựng khách sạn, khu trung tâm thương mại và căn hộ…

Theo nhiều chuyên gia dự báo, nếu tất cả các khu đất này có chủ đầu tư thì chỉ nay mai, lượng người và xe di chuyển vào trung tâm thành phố sẽ càng trở nên đông đáng sợ.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hầu hết các dự án chỉnh trang cải tạo những khu nhà ở thấp tầng thành cao tầng đều được các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng thành khu thương mại, dịch vụ, văn phòng. Do vậy, số người làm việc tại khu vực này ngày càng tăng cao.

Quan điểm của ông Nguyễn Trọng Hoà, viện trưởng viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM là: việc xây dựng các cao ốc là một hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển đô thị.

Ví như, muốn hết ngập, chúng ta phải chịu cực khổ, chịu bực mình về đào đường. Muốn có một đô thị lớn, một trung tâm kinh tế văn hoá thì phải có những cao ốc mọc lên. Quan trọng là chúng ta phải biết chịu cực trước mắt để nhìn về cái lâu dài.

Trong thời gian qua, nếu các sở ngành không cho xây dựng nhà cao tầng ở những vị trí lõi trung tâm thì chúng ta cấp phép cho xây ở đâu? Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì chưa hoàn thành, các khu đô thị vệ tinh khác thì mới hình thành trên giấy.

Theo ông Hoà, nói như vậy, không có nghĩa là cứ phát triển xây dựng nhà cao tầng tràn lan cũng là một đô thị. Quan trọng là xây dựng nhà cao tầng thường gắn liền với hệ thống giao thông.

Trong bản thiết kế quy hoạch khu vực trung tâm 930ha thì yếu tố nhà cao tầng với đường giao thông đô thị được phối hợp một cách hài hoà. Cụ thể như, khi xây dựng một tuyến đường sắt đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà cao tầng mọc lên ở tuyến đường đó, khi xây dựng hai tuyến thì thêm bao nhiêu toà nhà nữa…

TP.HCM cũng đang từng bước thực hiện theo quy hoạch này. Nhưng để nên hình, nên dạng thì phải chờ đợi thời gian, chờ đợi vốn để đầu tư, chờ hoàn thiện cơ chế chính sách…

Đứng về góc cạnh của một kiến trúc sư, ông Nguyễn Trường Lưu, phó chủ tịch hội Kiến trúc sư TP.HCM cũng cho rằng, trong trung tâm của một đô thị, việc tập trung xây dựng các cao ốc với các chức năng khác nhau, như cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở, dịch vụ thương mại… với độ nén về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cao là điều tất yếu của một đô thị hiện đại.

Tuy nhiên, sự nén và đậm đặc các công trình cao ốc ở đây, bao giờ cũng được nghiên cứu đồng bộ với hệ thống kỹ thuật hạ tầng. Các công trình xây dựng đều được nghiên cứu tiếp cận với hệ thống giao thông công cộng như hệ thống xe buýt, tàu điện ngầm… để tiện lợi cho người dân.

Còn tại các đô thị của nước ta, tuy tập trung xây dựng các cao ốc nhưng vẫn sử dụng hệ thống giao thông hiện hữu của thành phố, là không hợp lý, và tắc đường, kẹt xe là điều tất yếu.

Theo ông Lưu, đến nay, hệ thống quy hoạch chung về giao thông của thành phố chưa được nghiên cứu để phát triển đồng bộ.