Thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM đang có những dấu hiệu chững lại, đồng thời, bộc lộ những yếu tố bất ổn liên quan đến thị trường và "sức khỏe doanh nghiệp".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) nhận định, đã đến lúc thị trường BĐS Tp.HCM cần được tiếp sức.
Giao dịch chững lại, cung “lệch pha” cầu
Ông Châu cho biết, thị trường BĐS Tp.HCM đang có dấu hiệu chững lại về giao dịch, đồng thời bộc lộ những yếu tố bất ổn. Trong đó, đáng chú ý là việc các doanh nghiệp (DN) quá chú trọng phân khúc căn hộ cao cấp, dẫn đến tình trạng mất cân đối về cung cầu, dự án ngưng thi công còn nhiều.
Cụ thể l, trong quý 1, các DN đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Đây là con số không như mong đợi và "rất hạn chế" nếu so với quý IV/2015 - Đó là yếu tố bất ổn thứ nhất.
Trong khi phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn giữ vai trò trụ cột của thị trường bởi đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng nhưng hiện nay nguồn cung không đủ cầu. Thì phân khúc BĐS cao cấp tập trung ở khu trung tâm, khu Đông và Nam lại đang nở rộ, áp đảo về nguồn cung - đó là yếu tố bất ổn thứ 2.
Thị trường BĐS Tp.HCM quý 1/2016 đang có dấu hiệu chững lại và bộc lộ nhiều bất ổn
Toàn TP hiện có khoảng 1.219 dự án với quy mô 315.500 căn hộ. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại đã có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư - Đây không chỉ là một trong những yếu tố bất ổn mà còn là dấu hiệu nguy hiểm đối với không chỉ riêng BĐS, mà có khả năng tác động đến "sức khỏe" của cả nền kinh tế.
3 vấn đề về chính sách cần tháo gỡ
Về chính sách, theo ông Nguyễn Hoàng Châu, đang tồn tại ít nhất 3 vấn đề nổi cộm tác động đến sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường.
Một là, tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là gánh nặng, và là “cha đẻ” của cơ chế xin – cho, phát sinh nhiều tiêu cực, tác động tiêu cực đến người mua nhà. Do đó Nhà nước cần xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Về lâu dài, nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.
Hai là, nhiều DN gặp trở ngại rất lớn do gặp khó khăn trong khâu xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở trong suốt thời gian Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay.
Bởi theo khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, DN chỉ được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở". Quy định này không phù hợp với thực tế và còn xung đột với Luật Đất đai 2013 vì tại khoản (1.b) Điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp...
Do đó để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ được ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở cần phải sửa đổi khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" để phù hợp với khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013.
Ba là, Nhà nước hiện nay cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập DN đối với một số lĩnh vực ngành nghề. Tuy nhiên hoạt động kinh doanh BĐS lại không được hưởng cơ chế này.
Theo đó, DN không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác và ngược lại, không được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh BĐS.
Quy định này không hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Mặt khác, trong cùng một DN thì các hoạt động đầu tư, kinh doanh đều được đầu tư từ nguồn vốn của DN, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất, kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên.
Vì vậy, cần bãi bỏ quy định này và cho phép tất cả các DN, trong đó có DN BĐS được hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhau phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.
