Hà Nội khó thu hồi được đất vàng bỏ hoang

Đây là nhận định của chuyên gia bất động sản (BĐS) Huỳnh Hiểu Minh trong cuộc trao đổi với PV Lao Động về các đề xuất quyết liệt thu hồi đất vàng bỏ hoang, đặc biệt là đề xuất mới đây của UBND TP.Hà Nội với Bộ Tài chính đề nghị đánh thuế biệt thự bỏ hoang.

- Thưa ông, gần đây lại nóng vấn đề đất “vàng” bỏ hoang, ý kiến ông thế nào?

- Nhìn ở một góc độ rộng và khoan dung hơn thì với nguồn lực như hiện nay, chúng ta cũng không thể duy ý chí đến độ mong các dự án có thể triển khai rầm rộ, lấp đầy các mảnh đất đó được. Ở góc độ vi mô thì chúng ta thấy có vấn đề về quản lý, quy hoạch, và cả yếu tố khách quan, đó là thị trường BĐS đi xuống nên nhu cầu triển khai dự án không lớn nữa. Tôi chỉ xin lưu ý một điểm quan trọng, ở góc độ quản lý, yếu tố cấp phép dự án ở đây là khá dễ dãi, không quan tâm đến nguồn lực hay khả năng tài chính của DN hay chủ nhân dự án được cấp. Đó là tiền đề cho “văn hóa xí phần, giữ chỗ” của các DN có chỗ để phát huy, hậu quả là DN có khả năng phát triển dự án thì không có đất, DN năng lực yếu thì ra sức giữ chỗ để chia phần.

- Theo ông, liệu lần này Hà Nội có mạnh tay thu hồi không?

- Tôi mạnh dạn dự đoán luôn, Hà Nội sẽ rất khó thu được một mét đất nào thuộc loại “đất vàng” trong thời gian tới. Tôi nói như vậy là tôi rất tin vào “thuyết tiền lệ”, Hà Nội chưa từng làm được điều tương tự trước đây. Các dự án chậm triển khai đều có “lý do” của nó... (cười).

- Thế còn đất dự án bỏ hoang ở các nơi như Mê Linh chẳng hạn?

- Bạn đang nói đến một câu chuyện hoàn toàn khác và chạm vào một điểm rất thú vị của thị trường BĐS Hà Nội. Như chúng ta đã biết, Mê Linh vốn không thuộc Hà Nội cho đến sau 2008. Là một vùng đất thuần nông, hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội không có gì. Quy mô là một huyện hành chính vừa, đất đai đền bù khá rẻ, nhưng nó lại có yếu tố mà không một huyện nào trước đó có, đó là công dân của nó sẽ chính thức trở thành công dân thủ đô. Đấy chính là điểm “thiên thời địa lợi” để Mê Linh được biến thành một sàn diễn lớn của giới đầu cơ, đầu tư nhà đất Hà Nội. Đã là sàn diễn thì sau đêm diễn, các diễn viên rút hết chỉ còn lại trơ sân khấu, với đạo cụ, phông bạt, đồ nghề vứt ngổn ngang, đó chính là hình ảnh mà chúng ta nhìn thấy ở các đô thị hoang Mê Linh hôm nay. Nó không có gì là thật, chỉ là một đêm diễn, vì vậy sự phát triển của các độ thị của Mê Linh chỉ mang tính hình thức, không có đô thị phát triển thật, ở đó cả chủ đầu tư không có khả năng lẫn các nhà đầu cơ đều là diễn viên. Chủ đầu tư chỉ vào xí phần đất để huy động vốn, các nhà đầu tư chỉ vào "lướt sóng" rồi rút đi, nhu cầu làm thật và ở thật đều không có. Tôi dự đoán sẽ còn rất lâu nữa Mê Linh mới có một hai đô thị thực sự.

- Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS thời điểm này?

- Khái niệm thị trường BĐS sôi động và khái niệm thị trường phát triển lành mạnh hoàn toàn khác nhau. Tôi thì tôi đang tin thị trường đang đi theo xu hướng lành mạnh. Các chủ đầu tư “tay không bắt giặc” không còn đất để sống, các nhà đầu cơ lướt sóng ít nhiều chắc cũng đã chuyển nghề rồi. Giờ chỉ có những nhà phát triển BĐS thật, chuyên nghiệp, có sản phẩm thật và người có nhu cầu mua nhà thật mới có thể tồn tại. Giá bây giờ cũng là giá thật hơn. Ít nhất là như thế, chúng ta còn mong gì hơn nữa. Hiện tôi nhìn thấy có hai thị trường BĐS tại Hà Nội. Thứ nhất, thị trường các dự án của các chủ đầu tư không có khả năng tài chính huy động một lượng vốn của nhà đầu tư cho các dự án kém khả thi, hoặc đang dở dang gần như không còn nhúc nhích. Các dự án góp vốn gần như vô vọng. 

Thị trường thứ hai là thị trường mà các chủ đầu tư linh hoạt nắm bắt được nhu cầu thật của dân đang manh nha triển khai các dự án với những sản phẩm phù hợp với túi tiền của đại đa số người mua nhà. Sản phẩm này ai cũng biết nhưng không phải ai cũng có khả năng đáp ứng. Thị trường Hà Nội không như thị trường TPHCM, yếu tố trì trệ rất lớn. Cá nhân tôi nghĩ, phải đến cuối năm nay hoặc đầu năm sau, các sản phẩm diện tích nhỏ giá rẻ mới bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều.