Hệ lụy từ những văn bản “phạm quy”

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) của Bộ Tư pháp vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng thông báo kiểm tra Công văn số 03/BXD-PTĐT ngày 26/3/2010 vì không đảm bảo tính hợp pháp.

Một chuyên viên của Bộ Xây dựng nhận định, khả năng công văn này bị thu hồi là rất cao và hệ lụy mà nó gây ra cho DN rất phức tạp.

Sai cả nội dung lẫn hình thức

Sự việc bắt đầu từ ngày 26/3/2010 vừa qua, khi Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) có Công văn số 03 hướng dẫn cho Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam thực hiện Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế khu đô thị mới.

Tại công văn này, Cục Phát triển đô thị hướng dẫn: “Thời điểm đầu tiên chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới nêu trên thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua là sau khi dự án đã được UBND TP. Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong giấy phép đầu tư”.

17 ngày sau (12/4/2010), Cục Kiểm tra VBQPPL đã có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng xem xét lại tính hợp pháp của công văn này.

Theo ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL: “Do công văn số 03 sử dụng Thông tư 04 làm căn cứ pháp lý, Cục đã xem xét nội dung Thông tư 04 và thấy rằng, Thông tư 04 ban hành ngày 18/8/2006 là thời điểm mà Luật Nhà ở đã có hiệu lực. Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) quy định: ‘Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng’. Trong khi đó, Thông tư 04 đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi ‘chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư’ là không đảm bảo tính hợp pháp”.

Cũng theo ông Sơn, việc đưa ra một số quy định, quy phạm hướng dẫn tại Công văn số 03 nhưng lại được thể hiện bằng công văn của Bộ Xây dựng do Phó cục trưởng Cục Phát triển đô thị ký thừa lệnh Bộ trưởng cũng không phù hợp với quy định của Luật Ban hành VBQPPL.

“Tréo ngoe”

Ngay sau khi Công văn số 03 được công bố, giới đầu tư bất động sản đã hồ hởi đón nhận như một sự cởi mở của chính sách. Trao đổi với phóng viên, một chuyên viên Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, DN liên tục gọi điện đến hỏi xem có áp dụng được nội dung của Công văn số 03 ở đơn vị mình hay không.

Trong khi đó, Cục cũng không biết rằng Bộ Xây dựng có một công văn hướng dẫn như thế. “Thật là ‘tréo ngoe’ khi đơn vị được giao quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản lại không được hỏi ý kiến về vấn đề này”, vị chuyên viên bức xúc.

Không bình luận về việc đúng hay sai của Công văn số 03, lãnh đạo Cục Phát triển đô thị chỉ giải thích rằng, vì DN có công văn yêu cầu hướng dẫn việc huy động vốn xây dựng khu đô thị mới, nên Cục đã căn cứ vào Nghị định số 02 là văn bản pháp luật hiện hành cao nhất về hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới, cũng như Thông tư số 04 để trả lời.

Để giải quyết vụ việc này theo yêu cầu của Bộ Tư pháp, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng, ông Vũ Văn Phấn cho biết, lãnh đạo Bộ đã giao cho Vụ Pháp chế chủ trì, phối hợp với Cục Phát triển đô thị, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Vụ Kinh tế xây dựng... nghiên cứu và tìm hiểu về tính hợp pháp của Công văn số 03 cũng như Thông tư số 04 và Nghị định số 02, để đưa ra hướng giải quyết sớm nhất.

Khó khăn cho DN

Theo tìm hiểu của chúng tôi, Cục Phát triển đô thị không chỉ ban hành duy nhất Công văn số 03 mà ngày 3/4/2010, cơ quan này còn có Công văn số 02/BXD-PTĐT gửi Công ty TNHH Capital Land - Hoàng Thành về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Mộ Lao, Hà Đông, TP. Hà Nội với nội dung tương tự Công văn số 03. Điều lạ ở chỗ Công văn số 03 được ban hành ngày 26/3/2010 nhưng Công văn số 02 thì lại được ký ban hành ngày 3/4/2010???

Tại công văn này, Cục Phát triển đô thị hướng dẫn: “Công ty TNHH Capital Land - Hoàng Thành được phép áp dụng theo đúng điều 1 Mục VIII nêu trên và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật (giống Công văn số 03 - PV). Việc huy động vốn tại dự án nêu trên chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để xây dựng xong phần móng của công trình và thực hiện khởi công công trình. Công ty cần thực hiện đúng theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở đối với các dự án sử dụng nguồn vốn nước ngoài”.

Có “cây gậy pháp lý” trong tay, chỉ hơn 10 ngày sau, Công ty TNHH Capital Land - Hoàng Thành đã công bố kế hoạch bán căn hộ tại các blook A, B thuộc Dự án Mulberry Lane (Khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội).

Một chuyên viên Bộ Xây dựng nhận định, nếu Công văn số 03 bị thu hồi thì DN sẽ phải ngừng hoạt động huy động vốn, đồng thời rất khó khăn để giải quyết những trường hợp đã lỡ thu tiền rồi. Đồng thời, nếu Công văn 03 bị thu hồi thì số phận của Công văn số 02 sẽ ra sao?

(Theo ĐTCK)