Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch - Đầu tư, Thành ủy và UBND Tp.HCM về sửa đổi một số nhóm vấn đề trong Luật Đất đai 2013. Đáng chú ý, trong đó có kiến nghị cơ chế đẩy mạnh thực hiện 'quyền góp vốn quyền sử dụng đất'.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai, người sử dụng đất có 'quyền góp vốn quyền sử dụng đất' để góp vốn vào các dự án nhà ở, kinh tế hoặc cùng làm ăn chung. Chính sách mới này giống như chính sách của các nước tiên tiến trên thế giới. Người sử dụng đất có lợi nếu thực hiện theo phương thức này để phát triển các khu dân cư mới, khu đô thị mới, khu công nghiệp, dịch vụ, khu nhà ở và chỉnh trang đô thị cũ. Theo đó, sau khi góp vốn vào doanh nghiệp, tài sản quyền sử dụng đất sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà. Mặt khác, do giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng nên chủ đầu tư cũng có lợi, giúp hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân. Những điều này sẽ tạo được sự đồng thuận xã hội.
Tuy nhiên, thời gian qua, phương thức này gần như chưa được áp dụng vào thực tiễn nên chưa phát huy được tác dụng của nó. Chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước (Tp.HCM) có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất, song không thu hút được người dân tham gia. Hầu hết các chủ đầu tư dự án chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất. Do đó, trong quá trình giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều xung đột, khiếu kiện, tranh chấp lợi ích.
HoREA kiến nghị đẩy mạnh thực hiện “quyền góp vốn quyền sử dụng đất”.
Lý do chủ yếu là các chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất; chưa có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin và chưa tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, người dân chưa yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, đặc biệt là quyền lợi nhà ở trong dự án xây dựng lại chung cư cũ, chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch.
Hiện tại, pháp luật cũng chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị mất vốn, giảm vốn trong quá trình kinh doanh). Hơn nữa, quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn nên sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo nhằm đảm bảo quyền lợi khi góp vốn.
Trước thực trạng đó, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ ban hành cơ chế để khuyến khích chủ đầu tư và người dân thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án. Cụ thể, cần khuyến khích chủ đầu tư quan tâm tới phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng quyền sử dụng đất, đồng thời có phương án tổ chức thực hiện cụ thể, chi tiết khi được giao dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, tổ chức tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặt khác, cần có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin, nhất là cho người sử dụng đất nông nghiệp sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì vẫn được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo.
Ngoài ra, cũng cần có biện pháp để người dân yên tâm sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, đặc biệt là quyền lợi nhà ở trong dự án xây dựng lại chung cư cũ, dự án chỉnh trang đô thị, di dời nhà trên và ven kênh rạch. Cùng với đó, cần có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần, tránh bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh; đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ.
