HoREA kiến nghị sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất

Mới đây, HoREA đã trình các sở ngành báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM nửa đầu năm 2017. Để giảm giá nhà ở, báo cáo nhấn mạnh đề xuất đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay.

Hiệp hội cho rằng, giá nhà ở sẽ giảm nếu thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án. Đồng thời, việc này cũng giúp tăng tính minh bạch cũng như loại trừ cơ chế xin - cho trên thị trường địa ốc.

Theo đơn vị này, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường nhà đất. Đây cũng chính là gánh nặng mà cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều phải gánh chịu. Mặt khác, tiền sử dụng đất là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước, là môi trường dễ phát sinh tiêu cực, tạo ra cơ chế xin - cho. Chính vì vậy, HoREA kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất, mục đích là để thị trường bất động sản thực sự vận hành theo cơ chế thị trường.

HoREA đề xuất Tp.HCM áp dụng sắc thuế đối với việc thu tiền sử dụng đất với
thuế suất 10-15% bảng giá đất. (Ảnh: Vũ Lê).

Phương án thứ nhất là nghiên cứu bỏ khái niệm tiền sử dụng đất và thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định.

Đây là cách làm vừa dễ tính toán vừa minh bạch, đồng thời loại trừ được cơ chế xin - cho. Cách làm này sẽ giúp hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, từ đó duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho Nhà nước. Như vậy, người mua nhà và doanh nghiệp không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay nếu thuế sử dụng đất được áp dụng. Trước khi quyết định đầu tư dự án, doanh nghiệp có thể tiên lượng được chi phí cho quỹ đất. Trong khi đó, Nhà nước lại có nguồn thu thuế sử dụng đất lâu dài và ổn định.

Khi thực hiện theo phương án nêu trên, cần bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, cấp tỉnh nên có trách nhiệm và toàn quyền ban hành bảng giá đất. Cùng với đó, UBND cấp tỉnh sẽ đảm nhiệm việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 15% (hoặc 20%) bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất).

Phương án thứ hai là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được nhanh chóng, minh bạch.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo quy định chỉ còn từ 5-30 ngày. Tuy nhiên, việc lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn mất rất nhiều thời gian (1-3 năm). Sự chậm trễ này sẽ làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, có thể khiến giá thành nhà ở gia tăng.

Theo đề nghị của HoREA, nên quy về Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất và trình hội đồng thẩm định giá đất xác định tiền sử dụng đất dự án. Mặt khác, tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất, chủ dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến của mình. Bên cạnh đó, tại cuộc họp của Sờ Tài chính về việc xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, doanh nghiệp cũng cần được có ý kiến.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu. Thay vào đó, cần tổ chức đấu thầu rộng rãi. Tiêu chí là, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có phương án xác định giá đất tối ưu, có năng lực.