Công thức định giá dịch vụ nhà chung quá phức tạp và khó xác định cụ thể các yếu tố để tính giá (thời gian sử dụng dịch vụ, lợi nhuận định mức họp lý, hệ sô giảm giá dịch vụ…) là nguyên nhân của các vụ tranh chấp chung cư thời gian gần đây. Bên cạnh đó, việc tách bạch phí bảo trì ra khỏi phí dịch vụ cũng dẫn đến nhiều tranh cãi trong quá trình vận hành tòa nhà.
Tại hội thảo “Hoạt động quản lý vận hành tòa nhà - thực trạng và giải pháp” diễn ra tại Hà Nội hôm qua (6-10), hầu hết đại biểu đều cho rằng việc tranh chấp xuất phát từ việc chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về quyền hạn của chủ đầu tư và các cư dân, cũng như những quy định chế tài đối với các vấn đề liên quan.
Theo Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý dịch vụ chung cư, Bộ Xây dựng quy trách nhiệm cho chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán. Và mức phí này sẽ được thiết lập khi lập dự án và lập phương án mức thu, để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ chung cư.
Đại diện Cục Quản ý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tình hình khiếu kiện, tranh chấp trong việc quản lý và vận hành tòa nhà chung cư có chiều hướng gia tăng trong thời gian qua. Bên cạnh nguyên nhân do khung quản lý giá chưa được hoàn thiện, tranh chấp xảy ra còn do chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình.
UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt mức giá trần là 4.000 đồng/m2. Tuy nhiên, theo các chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp tại Hà Nội, mức trần này là quá thấp so với chi phí dịch vụ mà họ đã cung cấp cho cư dân, nên đã áp mức giá cao hơn gấp 3-4 lần. Trong khi đó, cư dân lại chỉ căn cứ vào mức giá mà UBND thành phố ban hành để đòi quyền lợi. Điều này đã dẫn đến việc các vụ tranh chấp liên tục xảy ra.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng, ông Nguyễn Ngọc Thành cho rằng, phí quản lý là loại phí dịch vụ được xác định theo chất lượng phục vụ của mỗi chung cư. Do vậy, không thể quy định một mức phí chung cho tất cả các loại chung cư. Chính khung giá chung đang khiến việc quản lý và vận hàng chung cư trở lên khó khăn.
Bên cạnh phí dịch vụ, một loại loại phí khác cũng đang trở thành vấn đề “nóng”, dẫn đến những tranh chấp đó là phí bảo trì chung cư. Luật Nhà ở quy định, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với phần diện tích nhà ở mà chủ đầu tư bán là 2% tổng số tiền. Toàn bộ số tiền này do chủ đầu tư trực tiếp thu, rồi chuyển lại cho ban quản trị chung cư.
Nhưng trên thực tế, ban quản trị là một tổ chức tự quản, không có tư cách pháp nhân để mở tài khoản theo quy định. Để nhận khoản tiền này, ban quản trị buộc phải mở tài khoản cá nhân, với hình thức 2 cá nhân là thành viên ban quản trị là đồng chủ tài khoản. “Việc thu quỹ bảo trì tòa nhà chung cư đã khó, việc vận hành và quản lý nguồn phí đó còn khó hơn”, đại diện ban quản trị một chung cư thuộc quận Hoàng Mai, Hà Nội chia sẻ.
Trong khi đó, ông Thành cho rằng, việc giao lại phí bảo trì chung cư cho ban quản trị tòa nhà quãn lý và sử dụng, vô hình trung đã không gắn kết trách nhiệm bảo trì công trình của chủ đầu tư trong quá trình quản lý sau đầu tư. Điều đó dễ xảy ra tình trạng "cha chung không ai khóc".
| Theo thống kê, hiện có khoảng 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị, nếu Việt Nam trở thành nước công nghiệp, dân số sống ở đô thị sẽ chiếm khoảng 50%. Theo chiến lược về nhà ở của Bộ Xây dựng đề ra, tại các đô thị và thành phố lớn, nhà chung cư sẽ chiếm khoảng 80% trong tổng số dự án nhà ở. Chính vì thế, nhà chung cư sẽ phổ biến trong khoảng thời gian tới tại các thành phố lớn và đô thị. |
(Theo TBKTSG)
