Người dân TP.HCM chật vật vay mua nhà ở

Theo thông tin mới đây từ đại diện Ngân hàng Nhà nước, Chi nhánh TP.HCM, những khoản vay mua bất động sản trên 3 tỷ đồng thời gian tới sẽ bị tính hệ số tài sản rủi ro lên tới 200%.

Quy định này không nhận được sự đồng tình từ doanh nghiệp, người mua nhà và giới chuyên gia. Bởi lẽ, vô hình trung việc siết tín dụng bất động sản đang đánh đồng người có nhu cầu mua ở thực với những đối tượng mua với mục đích kinh doanh, đầu cơ.

Phần thiệt thuộc về người mua nhà để ở

Được biết, hệ số rủi ro này được đưa ra trong dự thảo thông tư quy định tỷ lệ, giới hạn đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài thay thế cho Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước. Theo các chuyên gia, hệ số rủi ro này quá cao. Tổng giám đốc L&L Group, ông Nguyễn Duy Minh cho hay, ngân hàng sẽ phải giảm những khoản cho vay thuộc lĩnh vực địa ốc hoặc tăng lãi suất cho vay nếu hệ số rủi ro càng tăng cao. Tại TP.HCM, phần lớn người mua nhà để ở đều có thu nhập trung bình trở xuống. Do đó, mức lãi suất 12% hiện tại được cho là khá cao.

Chưa kể, các doanh nghiệp địa ốc cũng gặp nhiều khó khăn do thiếu vốn khi ngân hàng siết thủ tục, tín dụng. Hơn nữa, hiện chính sách cho vay còn nhiều hạn chế. Thị trường bất động sản vì thế càng trở nên bế tắc khi ngân hàng siết cho vay với cả người mua nhà để ở.

Ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính kinh tế cũng không đồng tình với việc nâng hệ số rủi ro lên mức 200% đối với các khoản vay mua bất động sản trên 3 tỷ đồng. Theo vị này, hiện đã có quy định hệ số rủi ro là 200% với các khoản vay mua nhà đất để kinh doanh, đầu tư. Vì vậy, quy định này không cần thiết. Thế nhưng, quy định các khoản vay mua nhà đất chỉ được xem là cho vay kinh doanh địa ốc khi nguồn thu để trả gốc, trả lãi phải chính từ bất động sản đó.

Kẽ hở này khiến các nhà băng đẩy khoản vay bất động sản kinh doanh sang cho vay tín dụng tiêu dùng trong trường hợp khách vay lấy nguồn thu khác để trả nợ. Do đó, khoản vay chỉ phải chịu hệ số rủi ro thấp hơn, ở mức 100%. Thực trạng này cũng là lý do khiến ngân hàng điều chỉnh hệ số rủi ro đối với cả người mua nhà thông thường.

Ngụ tại quận 12 (TP.HCM), anh Nguyễn Đăng Duy cho rằng: "Nếu các ngân hàng siết điều kiện vay thì việc mua nhà sẽ càng xa vời hơn. Ngân hàng chỉ nên kiểm soát các nhà đầu cơ, vay để kinh doanh, siết cho “nhà giàu” vay mới đúng".

Ngân hàng có thể phải tăng lãi suất cho vay mua nhà khi hệ số rủi ro tăng cao.  (Ảnh: Q.Huy)

Cần phân biệt về đối tượng vay mua nhà

Theo ông Hiếu, đối với tình trạng một số ngân hàng đẩy tín dụng cho vay mua bất động sản kinh doanh sang cho vay tiêu dùng hoặc một lĩnh vực khác nhằm hưởng hệ số rủi ro thấp hơn, Ngân hàng Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ.

Chuyên gia tài chính bày tỏ: "Ngân hàng cần định nghĩa rõ ràng đối với các khoản vay mua bất động sản, không kể nguồn trả nợ từ đâu, nếu vay để đầu tư kinh doanh, đầu cơ thì áp dụng hệ số rủi ro 200%. Còn người mua để ở thì bất kể giá trị bất động sản đó là 4-5 tỉ đồng hoặc cao hơn thì áp hệ số rủi ro 100% là hợp lý".

Để hạn chế tình trạng đầu cơ ngày càng tăng, việc ngân hàng nâng hệ số rủi ro là cần thiết. Tuy nhiên, các đối tượng vay mua nhà cần được Ngân hàng phân biệt rõ, tránh đánh đồng.

Có cùng quan điểm, chuyên gia tài chính TS. Bùi Quang Tín phân tích, đối với nhiều địa phương, nhà đất trị giá trên 3 tỷ đồng được xem là thuộc phân khúc cao. Tuy nhiên, tại TP.HCM, giá trị này chưa hẳn đã thuộc phân khúc cao cấp. Tốt nhất, trước khi đưa ra quy định hệ số rủi ro với khoản vay mua bất động sản, TP cần khảo sát thực tế giá trị nhà đất. Ông Tín cho rằng: "Theo mặt bằng giá hiện nay, với khoản vay mua bất động sản có giá trị dưới 5 tỷ đồng thì ngân hàng vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro 100%, trên 5 tỷ đồng thì áp 150%, còn mức 200% chỉ nên áp dụng cho vay với mục đích kinh doanh".

Trong khi đó, theo một đại diện doanh nghiệp tại TP.HCM, nếu ngân hàng tăng lãi suất cho vay thì ít nhiều cũng sẽ ảnh hưởng tới thị trường dù giá trị khoản vay là bao nhiêu. Vị đại diện chia sẻ: "Hiện các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai, phát triển dự án. Nếu khách hàng bị siết nguồn vay nữa thì thị trường càng có nguy cơ đóng băng lâu hơn".

Tại sao ngân hàng phải tăng lãi suất khi hệ số rủi ro là 200%?

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho hay, nếu ngân hàng cho vay 3 tỷ đồng với hệ số rủi ro 100% thì theo quy định hiện hành ngân hàng buộc phải có khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay, tương đương 270 triệu đồng. Đối với 91% còn lại, ngân hàng có thể dùng vốn huy động từ nhiều nguồn khác. Trường hợp tăng hệ số lên mức 200% thì khoản vốn tự có sẽ tăng lên gấp 2 lần, tức chiếm 18% tổng khoản vay. Điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng phải chi ra trong tổng vốn tự có 540 triệu đồng đối với khoản vay 3 tỷ đồng.

Vậy nên, ngân hàng sẽ bị "ngốn" nhiều vốn tự có nếu tăng hệ số rủi ro lên cao đối với khoản vay mua nhà đất. Trong khi đó, ngân hàng cần nhiều vốn để cho vay ở các lĩnh vực khác. Trong trường hợp này, nhà băng buộc phải hạn chế cho vay mua bất động sản vì chi phí vốn tăng hoặc buộc phải tăng lãi suất. Người mua nhà vì thế sẽ là người cuối cùng chịu thiệt.