Nhìn lại 8 năm thi hành Luật Đất đai

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ tháng 7/2004, sau 8 năm thực hiện đến nay luật này đã bộc lộ nhiều nội dung không phù hợp với thực tiễn.

Mới đây, Bộ TN – MT đã tổ chức Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ) của Tp. HCM và tỉnh Đồng Nai. Qua đó thu thập ý kiến đóng góp của các địa phương về tính hiệu quả trong việc triển khai Luật Đất đai 2003 từ khi có hiệu lực tới nay, tiến đến việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung luật.

Ông Phạm Khôi Nguyên, Bộ trưởng Bộ TN – MT nhận định rằng, trong quá trình thi hành luật, công tác quản lý đất đai đã từng bước đi vào nề nếp, việc sử dụng đất cũng hiệu quả hơn. Thổng nhất với đánh giá trên, đại diện Tp. HCM cho biết, nhờ thực hiện rốt ráo công tác hậu kiểm giao, cho thuê đất, thành phố đã thu hồi 80 dự án với tổng diện tích 1.140,2 ha.

Còn tỉnh Đồng Nai đã phát hiện 95 dự án với tổng diện tích 2.842 ha chưa hoàn thiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng, 53 dự án với diện tích 324 ha đã bàn giao đất nhưng sau 12 tháng chưa sử dụng; tỉnh đã thu hồi 20 dự án với diện tích 393 ha, thu hồi 104 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật. Đến nay, các địa phương đã thống nhất 1 loại giấy duy nhất cho chủ quyền nhà và đất. Tiếp theo đó, việc xác định giá đất theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường về bồi thường, hỗ trợ tái định cự và giải phóng mặt bằng đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Ông Nguyên cho biết, trước khi có Luật Đất đai 2003, tiền sử dụng đật thu được khoảng 5.000 tỷ đồng, và sau khoảng gần 10 năm nay, nguồn thu từ đất đã tăng 10 lần. Cụ thể là năm 2010, tiền sử dụng đất đã thu được 50.000 tỷ đồng và dự khiến năm 2011 thu 60.000 tỷ đồng. Tại Tp. HCM, ngân sách thu từ đất đai của thành phố trong thời gian từ 2004 – 2010 đạt trên 41.000 tỷ đồng.

Đối với bất kỳ luật lệ nào sau thời gian dài thực hiện cũng sẽ nảy sinh những điểm không phù hợp với điều kiện thực tế. Vì vậy, việc tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 là để đánh giá tính hiệu quả, đúc kết những ưu điểm, thiếu sót trong quá trình triển khai luật, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và những nội dung cần sửa đổi trong luật nhằm đáp ứng yêu cầu cho phát triển KT – XH, quốc phòng và an ninh của đất nước đến năm 2020 và những năm tiếp theo. Đến thời điểm này, Luật Đất đai có 13 Nghị định, hơn 200 văn bản của các bộ - ngành liên quan, trong đó có 65 văn bản hướng dẫn thi hành, và trên 150 văn bản liên quan đến pháp luật và đất đai. Có thể nói, việc có quá nhiều văn bản pháp luật đã làm các DN BĐS khá lúng túng trong việc tuân thủ thực thi luật.

Theo các ý kiến đóng góp của các địa phương, mặc dù luật đảm bảo tốt về công tác quản lý đất đai nhưng đã có nhiều vấn đề phát sinh cần giải quyết, đặc biệt là tài chính đất đai. Theo báo cáo của Tp. HCM, bảng giá đất hàng năm được UBND thành phố ban hành vẫn thấp hơn giá trị trên thị trường tại thời điểm ban hành. Mặc dù chi phí, thời gian để xây dựng bảng giá đất hàng năm rất lớn nhưng hiệu quả của việc áp dụng rất hạn chế.

Lâu nay, bảng giá đất được áp dụng trong việc tính thuế, còn lại đất sử dụng ở các mục đích khác vẫn phải xác định theo giá thị trường. Vì vậy, ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở TN – MT Tp. HCM cho rằng, không cần thiết phải quy định thời hạn ban hành bảng giá đất hàng năm. Nhà nước có thể từ 2 – 3 năm/lần ban hành bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành. Còn đại diện UBND tỉnh Đồng Nai cho là, khoảng từ 3 – 5 năm, các địa phương có thể tiến hành điều tra, xây dựng lại bảng giá đất 1 lần cho phù hợp với mục tiêu phát triển KT – XH, kế hoạch sử dụng đất 5 năm của địa phương. Trong thời gian ấy, nếu giá đất ở khu vực nào có biến động mạnh thì cho phép điều chỉnh tại điểm a, khoản 1, điều 56 của Luật đất đai.

Về thời hạn giao đất nông nghiệp, theo ông Nguyễn Văn Được, Giám đốc Sở TN – MT tỉnh Long An kiến nghị nên tăng thời gian giao đất nông nghiệp từ 20 năm hiện nay lên 50 năm, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho người dân mà Nhà nước cũng không phải tốn công làm các thủ tục giao lại khi hết thời hạn, giảm áp lực cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất của các địa phương. Tại Long An đang có khoảng 1,2 triệu giấy chủ quyền đất nông nghiệp còn khoảng 2 năm nữa là hết hạn nên cần phải điều chỉnh. Theo đánh giá trong báo cáo thực hiện Luật Đất đai của Tp. HCM thì số lương giao dịch BĐS qua sàn vẫn rất thấp, chưa kiểm soát được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi vai trò điều tiết thị trường BĐS cũng chưa phát huy hiệu quả nên đã dẫn đến sự mất cân đối của thị trường như thừa nhà ở cao cấp, lại thiếu nhà ở trung bình và nhà cho thuê.

Còn các địa phương khác góp ý đã xuất hiện yếu tố bất cập. Đó là các quy định chưa cụ thể, rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm và trái ngược với các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Trong khi đó, việc quản lý đất đai của VN đang thực hiện theo mô hình duy trì sự tham gia của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực.

Tuy nhiên, cơ chế phối hợp giữa các ngành còn rất yếu nên việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau với quan điểm và cách nhìn khác nhau. Để các địa phương phát triển đô thị theo mô hình hiện đậi, như với Tp. HCM sẽ theo hướng các tiểu vùng, phân khu, “thành phố trong thành phố” thì cần phải có sự đồng bộ trên nhiều nội dung về công cụ quản lý, chủ thể quản lý, cơ chế phát triển đất, cơ chế thúc đẩy đầu tư tăng giá đất, cơ chế khai thác đất hiệu quả, ông Hoàng Minh Trí, Viện Nghiên cứu phát triển Tp. HCM nhấn mạnh.