Quản lý chung cư: “Chẩn bệnh” chưa đúng

Chung cư cao tầng trong khu đô thị mới đã xuất hiện ở Hà Nội được 15 năm. Thế nhưng, mô hình quản lý, vận hành cho tới nay vẫn rối như canh hẹ. Mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư vẫn diễn ra liên miên. Chính sự bị động của cơ quan hoạch định chính sách đã gây ra tình trạng này.

Lỗi của cơ quan quản lý

15 năm qua, không ai có thể kể hết những vụ tranh chấp sở hữu chung - riêng, khiếu nại về chất lượng, bảo trì, bảo hành hay hàng trăm cư dân cùng giăng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư vì phí dịch vụ nhà chung cư ở Hà Nội. Những địa chỉ gây nhiều bức xúc có thể kể tới Khu chung cư The Manor, Khu Ciputra, Keangnam, chung cư Golden Westlake... Tranh chấp, khiếu kiện liên miên, không có hồi kết khiến người ta tưởng lĩnh vực này còn quá thiếu các cơ chế, chính sách quản lý. Cư dân các toà nhà luôn đặt câu hỏi: “Các cơ quan quản lý Nhà nước đã ở đâu trong suốt từng ấy năm, để người dân phải tự loay hoay “đấu” với chủ đầu tư?”.

Ngày 2-11, bàn về vấn đề này, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam nói thẳng: “Chẩn bệnh chưa đúng! Lắm khiếu kiện vì cơ quan quản lý chưa nắm vững nguyên lý quản lý chung cư.” Ông phân tích, quy định quản lý chung cư phải theo nguyên tắc, chủ của tài sản phải có quyền và trách nhiệm quản lý tài sản của mình. Ngoài ra, chung cư là tài sản đặc thù gồm quyền tài sản riêng là căn hộ và tài sản chung là phần diện tích sử dụng chung.

Nhìn vấn đề ở góc khác, Ông Đỗ Xuân Anh, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng đánh giá, quy định hiện hành đã đi đúng hướng, không khác biệt với những nguyên lý căn bản nhưng thực tế lại chưa đi vào cuộc sống. Ông dẫn chứng: “Nhiều chủ đầu tư nước ngoài đã áp dụng các điều khoản rất chặt chẽ nhưng vẫn bất ổn vì ứng xử của người dân trong quá trình sử dụng. Khi bàn giao nhà xong, người dân sửa chữa, quản lý không xuể, xử lý không dễ dàng. Do vậy, cần phải thay đổi cách ứng xử trong chung cư”.

Những vướng mắc trong quản lý không chỉ xảy ra ở chung cư thương mại. Ngay cả nhà ở xã hội hiện nay cũng đã phát sinh những vấn đề rất phức tạp trong quản lý. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, qua những vụ việc mua - bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội tại dự án Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Việt Hưng (Long Biên) cho thấy, có lỗ hổng lớn trong quản lý. Đáng chú ý, các thông tư, quy định của Bộ Xây dựng mới đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà nhưng sau đó trách nhiệm quản lý, giám sát thì chưa rõ. Ông Vũ Ngọc Đạm nêu vấn đề: “Ai sẽ là người quản lý suốt 10 năm trời để đảm bảo nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích? Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với các trường hợp bán, cho ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội ra sao?”...

Phải công khai, minh bạch

Là đối tượng thường bị chỉ trích trong các vụ tranh chấp chung cư - các doanh nghiệp cũng tỏ ra không hài lòng với cơ chế quản lý hiện tại. Các doanh nghiệp đồng loạt kêu ca, chủ đầu tư đang phải gánh hết những khi xảy ra vấn đề phức tạp. Một số chủ đầu tư nói rằng, đang phải bù lỗ vì tiền phí dịch vụ thu của dân không đủ chi. “Tăng phí thì không dám vì sợ lại khiếu kiện. Quá nhiều vấn đề bức xúc như thế! Dân không hài lòng mà chúng tôi cũng mệt mỏi lắm. Cơ quan quản lý phải sát dân, gần dân hơn để thấu hiểu những vấn đề đang tồn tại, xảy ra trên thực tế. Nếu không cứ hết quy chế này đến quy chế khác mà vẫn không đi vào cuộc sống. Xã hội hóa không có nghĩa là cơ quan Nhà nước chỉ đứng ngoài” - một chủ đầu tư than thở.

Thừa nhận một số quy định liên quan đến quản lý chung cư còn bất cập, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, trong năm 2013, quy định liên quan đến quản lý nhà chung cư sẽ được xem xét, sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, để giải quyết mâu thuẫn trong quản lý, vận hành chung cư, điều quan trọng là phải công khai để dân biết mọi khoản thu, chi được sử dụng ra sao. Đặc biệt, người mua nhà và chủ đầu tư phải có thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu về diện tích chung - riêng. Ông Nguyễn Mạnh Hà nói: “Chính vì còn nhiều chủ đầu tư thiếu minh bạch nên dù doanh nghiệp vẫn nói là phải bù lỗ cho việc quản lý, vận hành song người dân vẫn không tin...”.