Quy chuẩn mới về nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 5/7/2021

Thông tư 03/2021 (19/5/2021) sẽ thay thế Thông tư 21/2019 (ngày 31/12/2019) và chính thức có hiệu lực từ ngày 5/7 tới. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư mới ban hành có những điểm đáng chú ý như sau:

Diện tích căn hộ

Theo Thông tư 03/2021, diện tích sử dụng căn hộ chung cư tối thiểu không được nhỏ hơn 25m2. Đồng thời, căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở (phòng ở là phòng ngủ và phòng sinh hoạt khác), 1 khu vệ sinh.

Đối với dự án nhà ở thương mại, Thông tư mới nêu rõ, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Phòng ngủ phải được thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên. Với phòng ngủ, diện tích không được nhỏ hơn 9m2.

Đối với loại hình căn hộ officetel (văn phòng kết hợp lưu trú) và condotel (căn hộ khách sạn), diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Diện tích khu vực làm việc của officetel tối thiểu 9m2. Trong căn hộ officetel không bố trí bếp.

Theo quy định mới, diện tích sử dụng căn hộ chung cư tối thiểu không được nhỏ hơn 25m2. Ảnh minh họa

Chiều cao thông thủy

Chiều cao thông thủy là chiều cao từ mặt sàn hoàn thiện đến mặt dưới của kết cấu dầm, sàn hoặc trần đã hoàn thiện hoặc hệ thống kỹ thuật của tầng. Trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, chiều cao thông thủy được quy định như sau:

• Đối với phòng ở, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6 m;

• Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,3 m;

• Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2,0 m;

• Đối với không gian bên trong của mái dốc được sử dụng làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt, chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1 m.

• Chiều cao thông thủy của các phòng và các khu vực khác lấy theo nhiệm vụ thiết kế hoặc tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.

>>> Xem thêm:

• Chung cư 50 năm là gì? Có bị "mất trắng" khi hết thời hạn sử dụng?

• Thủ tục làm sổ hồng chung cư và những lưu ý quan trọng

Thang máy nhà chung cư

Theo quy chuẩn mới ban hành, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có thang máy, tối thiểu phải có 1 thang máy chuyên dụng có kích thước thông thủy của cabin đảm bảo vận chuyển băng ca cấp cứu.

Cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ. Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450kg. Nếu nhà có 1 thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ 630kg.

Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có chiều cao phòng cháy chữa cháy lớn hơn 50m hoặc nhà có chiều sâu của sàn tầng hầm dưới cùng (tính đến cao độ của lối ra thoát nạn ra ngoài) lớn hơn 9m, mỗi khoang cháy của nhà phải có tối thiểu 1 thang máy đáp ứng yêu cầu vận chuyển lực lượng, phương tiện chữa cháy và cứu nạn cứu hộ.

Thang máy phải có thiết bị bảo vệ chống kẹt cửa, bộ cứu hộ tự động và hệ thống điện thoại nội bộ từ cabin ra ngoài. Thang máy chỉ được hoạt động khi tất cả các cửa thang đều đóng. 

Tải trọng nâng, tốc độ của thang máy phải đảm bảo yêu cầu theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng. Chiều rộng sảnh thang máy chở người phải bố trí phù hợp theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Nhà chung cư từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy. Ảnh minh họa

Thang máy phải đảm bảo an toàn và được kiểm định an toàn trước khi đưa vào sử dụng trong trường hợp: Sau khi lắp đặt; sau khi tiến hành sửa chữa lớn; sau khi xảy ra tai nạn, sự cố nghiêm trọng và đã khắc phục xong; hết hạn kiểm định hoặc theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động.

Gian đặt máy và thiết bị thang máy phải có lối lên xuống, vào ra thuận tiện, an toàn và không được bố trí trực tiếp trên căn hộ. Giếng thang phải đảm bảo yêu cầu cách âm và chống ồn.

Không được bố trí bể nước trực tiếp trên giếng thang máy và không cho các đường ống cấp nước, cấp nhiệt, cấp gas đi qua giếng thang máy. Thang máy phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng.

Cửa sổ, lan can, ban công

Cửa sổ của nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở. Với những căn hộ không có ban công, phải bố trí tối thiểu 1 cửa sổ ở tường mặt ngoài nhà có kích thước lỗ cửa thông thủy không nhỏ hơn 600x600mm nhằm mục đích phục vụ cứu nạn, cứu hộ.

Đối với lan can, rào, ban công, ngoài đảm bảo các yêu cầu an toàn theo quy định của QCXDVN 05:2008/BXD thì chiều cao thông thủy tính từ sàn đến mặt dưới lỗ cửa/bậu cửa sổ trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp không nhỏ hơn 1,4m.

Không gian sinh hoạt cộng đồng

Theo quy định của Bộ Xây dựng, đối với nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng với diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8m2/căn hộ. Lưu ý, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.

Đối với cụm nhà chung cư trong 1 dự án xây dựng, trong trường hợp không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà sẽ cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%. Đồng thời, bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300m, phải tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.

Nhà chung cư phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng. Ảnh minh họa

Phòng cháy chữa cháy nhà chung cư

Tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư vừa mới ban hành, Bộ Xây dựng bổ sung nhiều điểm mới về quy định phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư, cụ thể:

Hệ thống cấp nước chữa cháy trong nhà, hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà phải tuân thủ các quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình QCVN 06:2021/BXD. Cùng với đó, cần đảm bảo các yêu cầu sau:

Nếu chưa có hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà hoặc không đảm bảo lưu lượng, áp lực nước chữa cháy (cột áp) thì phải có nguồn nước dự trữ đảm bảo lưu lượng nước chữa cháy của hệ thống họng nước chữa cháy bên trong nhà ít nhất trong 3 giờ.

Đối với nhà có chiều cao lớn hơn 50m phải có họng nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy bố trí ở mỗi tầng. Cửa căn hộ xa nhất của tầng phải nằm trong phạm vi 45m tính từ họng nước chữa cháy (có tính toán đến đường di chuyển). Hệ thống họng chờ cấp nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy phải có họng chờ lắp đặt ở ngoài nhà để tiếp nước từ xe hoặc máy bơm chữa cháy và được nối với đường ống cấp nước chữa cháy trong nhà.

Các họng nước chữa cháy trong nhà chung cư cần được bố trí tại những nơi dễ tiếp cận sử dụng. Hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà có lưu lượng cần thiết được lấy theo tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.

Với nhà có chiều cao phòng cháy chữa cháy trên 50m, diện tích sàn của mỗi tầng lớn hơn 1.500m2, các tầng ở phải đảm bảo lưu lượng nước chữa cháy cho không ít hơn 4 tia phun chữa cháy. Trong đó, mỗi tia phun có lưu lượng 2,5 lít/giây trong khoảng thời gian chữa cháy không ít hơn 1 giờ. Mỗi điểm của tầng phải đảm bảo có 2 họng nước chữa cháy phun tới đồng thời.

Lối thoát nạn

Đường thoát nạn, lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ quy định của QCVN 06:2021/BXD và QCVN 10:2014/BXD. Đường cho xe chữa cháy, mặt bằng - không gian của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải phù hợp QCVN 06:2021/BXD.

Ngoài ra, các phần chức năng khác như siêu thị, nhà hàng, văn phòng, khách sạn, căn hộ condotel, fficetel và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định; phải được thiết kế tuân thủ quy định hiện hành và các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.

Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong nhà chung cư phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung. Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có chỗ phơi quần áo đảm bảo mỹ quan của tòa nhà, đô thị.

Trên đây là những quy định mới nhất về quy chuẩn thiết kế, xây dựng nhà chung cư. Cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà nên nắm rõ những quy định này để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư, sự lựa chọn của mình và phòng tránh rủi ro không mong muốn.

Lam Giang

>> Mua chung cư chưa có sổ hồng cần lưu ý gì?

>> Thủ tục sang tên sổ hồng chung cư mới nhất năm 2021

>> Mua chung cư trả góp và những lưu ý "nằm lòng"