Quy định bảo lãnh nhà trên giấy: Còn nhiều bất cập

Theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo được tiến độ dự án, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước quy định về việc bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 15/11/2017 nêu rõ, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, tính từ ngày hợp đồng mua nhà được ký kết.

Liệu có đẩy doanh nghiệp vào thế đối phó?

Mặc dù quy định cụ thể là như vậy nhưng trên thị trường có rất nhiều dự án được rao bán mà chủ đầu tư không có thư bảo lãnh của ngân hàng khi khách hàng yêu cầu. 

Theo Tổng Giám đốc một công ty bất động sản, xét về lý thuyết thì quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là tích cực. Đây được coi là công cụ đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và thanh lọc những nhà đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, quy định này còn có một số mặt hạn chế khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện bảo lãnh.

Cụ thể, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc có tài sản đảm bảo có giá trị tương đương 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh thì mới được ngân hàng bảo lãnh. Điều này là bất khả thi đối với nhiều doanh nghiệp bởi họ không có sẵn nguồn tiền mặt để ký quỹ hay không đủ tài sản đảm bảo để thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

Hơn nữa, nếu ký quỹ, số tiền này sẽ bị giữ trong ngân hàng, không có dòng tiền lưu động khiến chủ đầu tư khó mà đảm bảo được tiến độ dự án. 

Vì thế, nhiều chủ đầu tư cố tình "né" quy định bảo lãnh hoặc chỉ làm theo hình thức đối phó với quy định của Luật chứ chưa tự nguyện.

Chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc có tài sản đảm bảo có giá trị tương đương 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh thì mới được ngân hàng bảo lãnh

Chủ đầu tư có dùng tiền của khách đúng mục đích?

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, nên bỏ quy định bảo lãnh nhà trên giấy. Bởi ông nhận thấy, sau 2 năm quy định này có hiệu lực, vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư giao nhà không đúng hẹn, đem dự án đi thế chấp nhưng không giải chấp khi bán cho khách hàng, nhiều người mua dù đã đóng đủ tiền nhưng không nhận được nhà...

Ông Hiếu cho biết: "Tôi là người trong ngành ngân hàng, hiện có bao nhiêu tỉ đồng được bảo lãnh dự án nhà hình thành trong tương lai, có bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành… tôi cũng không biết được. Đến nay cũng không thấy một thống kê báo cáo nào dù quy định đã có hiệu lực 2 năm".

Theo ông, ở Mỹ, chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ khách hàng. Trong trường hợp người dân muốn đóng tiền trước thì số tiền này sẽ được phong tỏa trong một tài khoản ngân hàng và chủ đầu tư không được đụng đến. Tuy nhiên, ở Việt Nam, chủ đầu tư vừa có thể vay ngân hàng, vừa có thể huy động vốn của khách hàng. Những dòng tiền này không được giám sát rõ ràng, minh bạch nên người mua sẽ gặp nhiều rủi ro.