Sửa luật để đảm bảo chất lượng nguồn cung

- Thưa ông, một trong những điều chỉnh đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) mới ban hành là khi muốn bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải ký quỹ, ông ý kiến gì về sự điều chỉnh này?

Thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến không ít những dự án chậm triển khai hoặc không còn khả năng triển khai... khiến người mua chịu thiệt thòi, mất niềm tin vào các chủ đầu tư, dẫn đến các cuộc khiếu kiện, tranh chấp. Xảy ra thực tế đáng buồn đó là do những quy định tại Luật Kinh doanh BĐS cũ (năm 2006) chưa thực sự chặt chẽ.

Luật Kinh doanh BĐS mới, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đã khắc phục tình trạng trên bằng việc đưa ra những quy định cụ thể hơn các điều kiện để chủ đầu tư bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Cụ thể, với những dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư phải hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng. Đồng thời, phải xây xong móng đối với các chung cư cao tầng, nhà ở hỗn hợp. So với Luật cũ thì những điều khoản này không mới nhưng rõ hơn trong vấn đề yêu cầu mức độ hoàn thành của dự án nếu chủ đầu muốn bán.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần phải đáp ứng được năng lực tài chính khi muốn bán, thuê mua, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư muốn thực hiện dự án BĐS cần phải ký quỹ mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp dự án không được chủ đầu tư triển khai thì tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý. Đây là điểm mới của Luật sửa đổi, nội dung chặt chẽ, cụ thể hơn nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư đối với dự án của mình.

Nội dung sửa đổi của Luật Kinh doanh BĐ góp phần giảm bớt được nguồn cung ảo.
Ảnh minh họa.

Không chỉ vậy, với nội dung quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; không thấp hơn 20% với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha của Luật buộc chủ đầu tư phải có năng lực triển khai dự án thì mới ký quỹ.

- Thưa ông, còn về nội dung quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh dự án khi tiến hành giao dịch cụ thể như thế nào?

Nội dung bảo lãnh dự án là một điểm mới trong Luật sửa đổi lần này. Các doanh nghiệp (DN) buộc phải có tổ chức tài chính, tín dụng uy tín, đủ năng lực bảo lãnh thì mới được tiến hành việc bán, cho thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tức muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn triển khai dự án. Nếu chủ đầu tư phá vỡ cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì đơn vị bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách hàng.

Có thể nói, quy định mới này giúp đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi đặt vốn vào các dự án hơn trước. Trường hợp, dự án không đảm bảo về tiến độ, khách hàng có thể đòi lại tiền của mình. Nếu chủ đầu tư không có khả năng trả thì đơn vị bảo lãnh sẽ có trách nhiệm trả thay. Như vậy, sẽ hạn chế được những dự án chậm triển khai, không có khả năng hoàn thành, nguồn cung ảo cũng từ đó được giảm bớt, những tranh chấp, khiếu kiện cũng được khống chế, khắc phục.

- Thưa ông, hiện dư luận cũng hết sức quan tâm đối với quy định về việc nâng vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ. Theo ông, điều này có ảnh hưởng như thế nào tới DN?

Luật Kinh doanh BĐS mới quy định là không thấp hơn 20 tỷ đồng, đó là quy định để thành lập DN. Khi thực hiện dự án vẫn phải ký quỹ và vốn chủ sở hữu chi tiết để đảm bảo tiến độ dự án. Tuy nhiên, các dự án đã được phê duyệt trước đó vẫn tiếp tục được triển khai, còn những dự án mới thì phải tuân thủ theo quy định mới. Đối với các DN đã đăng ký vốn pháp định 6 tỷ đồng thì sau một năm phải bổ sung đủ 20 tỷ đồng.

Theo thông tin của Bộ Xây dựng, hiện có đến khoảng 60% các DN có vốn dưới 20 tỷ đồng khi thành lập kinh doanh BĐS. Như vậy, DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỷ đồng, đủ điều kiện hoạt động chiếm khoảng 40%. Đối với 60% DN chưa đủ vốn tiền lệ nhưng vẫn triển khai bình thường, nếu sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức từ 1/7/2016 - PV), DN không có đủ khả năng bổ sung vốn thì sẽ tự loại mình ra khỏi “sân chơi” BĐS.

Xin cảm ơn ông!