Tín dụng bất động sản: Khó có sự đột biến

Sự hồi phục của thị trường bất động sản (BĐS) được thể hiện qua giao dịch ở một số phân khúc như chung cư thương mại bậc trung và đất liền kề ở những vị trí đẹp đã nhộn nhịp hơn. Điều này đã tạo tâm lý lạc quan cho nhiều doanh nghiệp (DN) đầu tư, kinh doanh BĐS.

Đáng chú ý, nếu trước đây dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN khiến các nhà kinh doanh BĐS lo lắng khi hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS dự kiến tăng từ 150% vọt luôn lên 250%, thì Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN vừa ban hành quy định đến hết năm 2016, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay này vẫn là 150% như quy định hiện hành. Từ 1/1/2017 hệ số rủi ro mới được nâng lên 200% đã khiến giới kinh doanh, đầu tư BĐS thở phào.

Tín dụng bất động sản khó có sự đột biến trong thời gian tới

Vốn cho lĩnh vực BĐS hiện vẫn còn phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng (NH). Gần đây vốn FDI cũng đã đổ vào BĐS nhiều hơn, nhưng chủ yếu tìm đến các dự án khu đô thị lớn, hướng tới khách hàng có thu nhập cao như kiểu Ciputra, Keangnam, Indochina Land…

Theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia NH, về hệ số rủi ro, thì các NH phải giữ tỷ lệ CAR (an toàn vốn) ở mức 9%. NH muốn cho vay 100 đồng thì phải có vốn tự có 9 đồng, nếu hệ số rủi ro của khoản vay đó là 100%. Nếu hệ số rủi ro là 250% thì NH đó phải có vốn tự có là 22,5 đồng. Khi hệ số rủi ro hạ xuống 150% thì NH phải có vốn tự có là 13,5 đồng.

Trường hợp NH không thể tăng vốn tự có để thỏa mãn quy định về hệ số rủi ro cho món vay, NH buộc phải điều chỉnh số tiền cho vay để đáp ứng quy định. Do đó, đến đầu năm 2017, hệ số rủi ro cho một số loại tín dụng BĐS mới nâng lên 200%, sẽ giúp NH có thêm cơ hội mở rộng hoạt động tín dụng cho lĩnh vực này.

Theo một chuyên gia NH, thị trường BĐS mới phục hồi, không chỉ ngăn ngừa rủi ro, chính sách cũng phải tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, đóng góp cho nền kinh tế. Việc xác lập hệ số rủi ro trong cho vay BĐS theo Thông tư 06 ở mức 200% là phù hợp hiện nay.

Đặc biệt, tín dụng BĐS trong vài ba năm trở lại đây không phải chảy chỉ vào các dự án đầu tư mới hoàn toàn mà một phần dành cho giai đoạn hoàn thiện các dự án dở dang trước đây. Bên cạnh đó, khá nhiều khoản vay các dự án BĐS với quy mô nhỏ chỉ dưới 5 tỷ đồng và thực chất đây là một loại tín dụng tiêu dùng nhưng vẫn hạch toán vào tín dụng BĐS nên không đáng lo ngại.

Về phía các ngân hàng thương mại thì việc hệ số rủi ro với kinh doanh BĐS được NHNN “siết” theo lộ trình sẽ tạo điều kiện cho NH cho vay lĩnh vực này. Song lãnh đạo nhiều NHTM cũng cho biết, quan điểm của họ về cho vay lĩnh vực BĐS là phải theo các quy định về chuẩn tín dụng, thẩm định chắc chắn.

Với cho vay dự án thì chỉ các chủ đầu tư uy tín mới được xét duyệt. Nếu các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành mà muốn NH tiếp vốn thì ít nhất cũng phải hoàn thành 50% tiến độ. Còn với khách hàng cá nhân NH thẩm định rất chặt chẽ như định giá tài sản bảo đảm, thu nhập, công việc của khách hàng có ổn định…

Đặc biệt, theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn NH vẫn chủ yếu phải tập trung cho các DN sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng BĐS thời gian tới được nhận định sẽ không có nhiều đột biến dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06.