Tranh chấp phí chung cư chưa hồi kết

> Phí dịch vụ chung cư do hai bên thương lượng

Phí dịch vụ chung cư đang là nguyên nhân chủ yếu làm nảy sinh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư/ban quản lý. Từ chung cư cao cấp tới chung cư bình dân, câu chuyện về phí dường như không còn nằm trong “ranh giới”của những sự tranh cãi về giá trị đồng tiền.

Mỗi nơi một kiểu

Hàng trăm cư dân sinh sống tại khu chung cư cao cấp Sky City Towers (88 Láng Hạ, quận Ba Đình) đã phản đối chủ đầu tư áp những khoản thu bất hợp lý, trong đó phí giữ ôtô lên đến 2,5 triệu đồng/tháng, phí quản lý 8.000 đồng/m2/tháng. Ban quản lý tòa nhà lập luận, tầng hầm thuộc sở hữu của Cty TNHH Hanotex và Cty có toàn quyền tiến hành các hoạt động kinh doanh trong khu vực này theo đúng quy định của pháp luật.

Trong khi đó, người dân cho rằng, chủ đầu tư tự áp đặt mức giá, và mức thu 8.000 đồng/m2/ tháng tiền dịch vụ được qui định dành cho các khu đô thị có tiêu chuẩn 5 sao, mà những điều kiện này Sky city không đáp ứng được. Còn phí trông giữ ô tô thì cao gấp đôi quy định của thành phố được quy định tại QĐ số 107/2009/QĐ – UBND về phí trông – giữ xe trên địa bàn thành phố. Mức thu đó của chủ đầu tư khiến một căn hộ khoảng 150m2, gửi 1 ô tô, 2 xe máy sẽ mất khoảng 4 triệu đồng tiền dịch vụ mỗi tháng.

Vụ “lùm xùm” nổi tiếng đầu tiên về vấn đề phí chung cư ở Hà Nội diễn ra taị khu vực tòa nhà The Manor (Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội) từ 5 năm về trước. Cách đây 5 năm, cư dân Khu đô thị The Manor đã lên tiếng phản đối chủ đầu tư Bitexco đặt ra mức phí dịch vụ "trên trời" (phí thang máy, vệ sinh... 166 USD/tháng, gửi xe ô tô là 100 USD/tháng, xe máy 10 USD/tháng).

Ban đầu, chủ đầu tư tòa nhà tuyên bố, không có chuyện nhượng bộ. Suốt một thời gian dài, đa phần cư dân ở đây không chịu nộp khoản tiền này. "Bất lực", Ban quản lý The Manor đã phải áp dụng biện pháp cuối cùng: Cắt nước của các hộ dân.

Không cam chịu, các hộ phản ứng quyết liệt; thậm chí, nấu ăn ngay tại văn phòng của Bitexco. Cao điểm, sự cãi vã giữa hai bên khiến CA sở tại phải can thiệp. Suốt 5 năm qua, việc "đấu tranh" của cư dân The Manor cũng đi đến hiệu quả.

Thay vì Cty Bitexco, Cty CP Quản lý Bất động sản Bình Minh Thăng Long đang quản lý chung cư cao cấp này. Năm 2012, theo thỏa thuận giữa cư dân và Cty CP Quản lý Bất động sản Bình Minh Thăng Long, mức thu phí dịch vụ tại The Manor là 10.000 đồng/tháng/m2.

Phần phí dịch vụ thì đã ổn nhưng tranh chấp giữa cư dân và Cty Bitexco về sở hữu tầng hầm vẫn chưa ngã ngũ và cư dân vẫn đang phải nộp mức phí trông giữ xe ô tô do Cty Bitexco đưa ra.

Mâu thuẫn về mức phí chung cư không chỉ xảy ra ở phân khúc chung cư cao cấp, mà còn ở cả các chung cư trung bình. Ở chung cư nào, câu chuyện phí cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi.

Không có điểm gốc để giải quyết?

Mức phí dịch vụ cao ngất ngưởng, trong khi chất lượng dịch vụ lại không như kỳ vọng được coi là nguyên nhân chủ yếu gây ra tranh cãi xung quanh vấn đề dịch vụ chung cư. Ví dụ như trong trường hợp chung cư Keangnam Landmark Tower, phí dịch vụ lên tới 21.000 đồng/m2, nhưng tranh cãi và thương thảo giữa cư dân và chủ đầu tư không đi đến kết quả mong muốn.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, việc không đi đến tiếng nói chung không xuất phát từ việc cư dân thiếu tiền đóng dịch vụ hay do mức dịch vụ quá cao, mà bắt nguồn từ việc các cư dân luôn ở trong tình trạng bị động trước chủ đầu tư.

Trong các cuộc tranh cãi, chủ đầu tư luôn nắm “kèo trên” và cư dân thường buộc phải chấp nhận thực tế, chủ đầu tư là người duy nhất cung ứng các dịch vụ, tiện ích trong toàn bộ tòa nhà mà không thể thay thế được.

Lựa chọn duy nhất mà cư dân có thể lựa chọn đó là cố làm thế nào đấu tranh với đối tác độc quyền này để có được mức phí dịch vụ “chịu đựng được”.

Một thực tế là, khi xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn, ngoài sự tự đấu tranh với nhau, các bên liên quan chưa nhận được sự can thiệp hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Và nếu có can thiệp, các cơ quan quản lý nhà nước chỉ quan tâm đến việc giữ an ninh trật tự trong khu vực, chứ tác động về chính sách là không rõ ràng, thậm chí các văn bản hành chính còn là căn cứ để tranh cãi thêm phần căng thẳng.

Ví như, tại Hà Nội, thành phố đã ban hành Quyết định số 4520 về phí dịch vụ chung cư phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và mức giá trần dịch vụ trên địa bàn.

Theo đó, mức thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng áp dụng cho chung cư không có thang máy. Đối với trường hợp có thang máy, mức phí dao động từ 3.100 - 4.000 đồng/m2/tháng tùy thành phần công việc (quét dọn vệ sinh công cộng, vận hành hạ tầng kỹ thuật, thau, rửa bể nước, chăm sóc cây xanh…).

UBND TP Hà Nội cũng nêu rõ, việc xác định giá dịch vụ của mỗi tòa nhà cụ thể phải căn cứ theo đặc thù từ nguồn thu kinh doanh thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà, thỏa thuận của các bên liên quan và điều kiện hạ tầng, môi trường để xác định cho phù hợp.

Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có quy định về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận.

Vô hình trung, văn bản này thành “căn cứ” để các cuộc tranh cãi trở nên bất tận hơn khi cư dân dựa vào mức trần, còn nhà cung cấp dịch vụ dựa vào phần “đặc thù, điều kiện hạ tầng, môi trường để xác định cho phù hợp”.

Chính vì “ghét thái độ”, nên mâu thuẫn về phí dịch vụ chung cư trở thành một câu chuyện tranh cãi … không hồi kết.