Xác định giá đất theo 4 phương pháp

Bộ Tài chính vừa có thông tư hướng dẫn phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó, giá đất sẽ được xác định theo 4 phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập, triết trừ hay thặng dư. Các địa phương sẽ tùy vào điều kiện cụ thể để áp dụng.

Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó.

Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. 

Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn).

Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan... Theo phương pháp này giá trị thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn. Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

Theo thông tư UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương, chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương, định kỳ báo cáo Bộ Tài chính.

Với khu vực giáp ranh, UBND căn cứ vào tình hình thực tế xây dựng theo nguyên tắc, đất có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị, bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn, ấp tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại, thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề.

(Theo Bộ Tài chính)