Xung đột ở chung cư leo thang

Hầu như mỗi khi có một khu chung cư cao cấp ở Hà Nội đi vào hoạt động thì lại xảy ra thêm một vụ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân sống tại đó.

Vừa qua, một số chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội đã tranh chấp với cư dân mà đỉnh điểm là tranh chấp giữa Công ty Keangnam Vina và những người mua nhà tại dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower (quận Cầu Giấy). Mâu thuẫn này là sự tiếp nối của một loạt những tranh chấp mà các khu chung cư cao cấp như Ciputra, Golden Westlake, Sky City Towers và The Manor đã gặp phải. Nếu các doanh nghiệp bất động sản không rút ra bài học trước khi đưa dự án vào hoạt động, việc tranh chấp có thể sẽ tiếp tục diễn ra.

Tầng hầm của ai?

Nhìn lại những tranh chấp tại các khu chung cư trên có thể thấy phí đỗ xe tại tầng hầm thường khơi mào cho mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và các hộ dân. Tại Golden Westlake, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư bỏ quy định phí gửi ôtô được ghi trong hợp đồng trước đó là 30 USD/tháng/xe (khoảng 620.000 đồng), thay vào đó là 3 triệu đồng/tháng/xe, hoặc mua chỗ đỗ xe dài hạn trong vòng 37 năm với giá từ 800 triệu đồng đến 2,1 tỉ đồng. Ở Sky City Towers, người dân phản đối mức phí đỗ xe 2,5 triệu đồng/tháng/ôtô do chủ đầu tư đưa ra. Mặc dù phí đỗ xe ở Keangnam được ấn định thấp hơn, ở mức 1.462.000 đồng/tháng/ôtô và 104.000 đồng/tháng/xe máy, nhưng chủ đầu tư vẫn vấp phải sự phản đối quyết liệt của cư dân.

“Tầng hầm của ai?” là vấn đề mấu chốt dẫn đến phản ứng của cư dân về phí đỗ xe. Luật và các nghị định liên quan đến chung cư không nói rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung hay riêng mà là theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ. Hầu như các chủ đầu tư đều lập luận rằng tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên họ có quyền kinh doanh và ấn định mức phí đỗ xe. Còn các hộ dân thì cho rằng tầng hầm thuộc sở hữu của toàn bộ dân cư nên mức phí đỗ xe phải theo Quyết định số 107/2009/QĐ-UBND ngày 29.9.2009 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội.

Theo quyết định này, mức phí tối đa trông giữ các phương tiện tại các chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm (địa điểm có dự án Keangnam) là 875.000 đồng/tháng/ôtô và 45.000 đồng/tháng/xe máy, tức chỉ bằng một nửa so với mức phí Keangnam ấn định.

Mặc dù vẫn khăng khăng tầng hầm thuộc sở hữu của mình nhưng một số chủ đầu tư đã chịu nhún nhường giảm phí đỗ xe xuống gần với mức quy định của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Cụ thể, mức phí đỗ ôtô tại Sky City Towers và Keangnam đã được giảm xuống 1,25 triệu đồng/tháng/xe và tại Golden Westlake là 1 triệu đồng/tháng/xe. Sở Tài chính Hà Nội cũng đã quyết định truy thu 50 triệu đồng phí đỗ xe do Keangnam thu vượt so với mức quy định. Những điều trên cho thấy lập luận của các cư dân dường như có cơ sở.

Mới đây, trong một văn bản gửi lên Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và Tổ công tác liên ngành xây dựng giá các loại dịch vụ chung cư trên địa bàn Thành phố, ban đại diện lâm thời của 6 khu chung cư cao cấp là The Manor, Keangnam, Golden Westlake, Pacific Place, Sky City Towers và 101 Láng Hạ cũng cho rằng nơi đỗ xe của chung cư phải là tài sản thuộc sở hữu chung của cư dân và do Nhà nước quản lý.

Ở góc độ kinh tế, không chủ đầu tư nào bỏ vốn xây dựng tầng hầm để rồi mong chờ thu hồi vốn từ việc kinh doanh giữ xe trong chung cư. Việc chủ đầu tư xây dựng tầng hầm ngoài mục đích tuân theo quy chuẩn xây dựng còn nhằm tăng tính hấp dẫn của dự án đối với người mua. Mặt khác, chi phí đầu tư tầng hầm đã được chủ đầu tư hạch toán vào giá bán căn hộ, nghĩa là chi phí đầu tư cho bãi đỗ xe đã được thu hồi.

Một vấn đề khác dẫn đến sự đối đầu giữa chủ đầu tư và cư dân là phí quản lý. Mức phí quản lý được Sky City Towers áp dụng là 8.000 đồng/m2/tháng, tại Keangnam là 0,99 USD/m2/tháng (20.300 đồng) và Golden Westlake là 0,88 USD/m2/tháng (khoảng 18.000 đồng). Mặc dù các hộ dân cho rằng mức phí này quá cao nhưng tranh chấp không đến mức quá quyết liệt buộc chủ đầu tư phải giảm mạnh phí quản lý. Tuy nhiên, cách áp dụng phí quản lý của chủ đầu tư rất dễ làm mếch lòng cư dân.

Chủ đầu tư lập luận rằng họ áp dụng mức phí quản lý cao để cung cấp dịch vụ chất lượng hơn và tạo môi trường sống tốt hơn. Nhưng vấn đề ở chỗ nhiều chủ đầu tư thu phí ngay từ khi bàn giao những căn hộ đầu tiên trong khi dự án vẫn chưa hoàn thành, các tiện ích chưa đầy đủ. Như vậy, dịch vụ cư dân được hưởng không đáng đồng tiền bát gạo so với mức phí họ đóng, tất yếu dẫn đến sự phản ứng.

Hiện nay, một số chủ đầu tư đã rút kinh nghiệm. Họ miễn phí phí quản lý một thời gian sau khi giao nhà hoặc ấn định phí quản lý với người mua trước khi bàn giao nhà.

Minh bạch hóa thông tin

Theo ông Nguyễn Hồng Minh, Giám đốc Công ty Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC, để tránh xung đột với cư dân, chủ đầu tư cần thông tin đầy đủ đến từng người mua căn hộ ngay khi ký hợp đồng góp vốn. Ông cho rằng, thời gian qua, do việc truyền thông không tốt nên cư dân cảm thấy không được tôn trọng, dẫn đến mất niềm tin đối với chủ đầu tư. Trong khi đó, niềm tin đóng vai trò quyết định chất lượng cuộc sống tại chung cư vì ở đây có sự đan xen giữa sở hữu chung và riêng.

Khi đã có nghi ngờ thì người dân sẽ sống theo kiểu “cửa đóng then cài” và các khu vực thuộc sở hữu chung sẽ bị bỏ quên, không có ai chịu trách nhiệm. Thực tế này đang diễn ra ở một số chung cư cao cấp ở Hà Nội khiến cho khu vực công cộng như thang máy không được bảo trì thường xuyên, hồ bơi không được làm sạch nên chất lượng cuộc sống ngày càng xuống thấp.

Theo ông Minh, chỉ khi chủ đầu tư và cư dân lắng nghe nhau thì mới giảm thiểu được sự bất đồng. Công ty quản lý chung cư sẽ đóng vai trò cốt yếu trong vấn đề này. Một ban quản lý chuyên nghiệp phải có kỹ năng xây dựng quan hệ tốt đẹp giữa chủ đầu tư và cư dân, đặc biệt là biết lắng nghe cư dân rồi thông tin lại cho chủ đầu tư. Ngược lại, công ty quản lý cũng phải hiểu những khó khăn khách quan của chủ đầu tư về thủ tục hành chính, ứng xử với các đơn vị cung cấp điện, nước. Từ đó, truyền tải cho cư dân hiểu được khó khăn của chủ đầu tư để 2 bên hiểu nhau hơn. “Minh bạch hóa thông tin và truyền tải thông tin một cách đầy đủ là cách để tránh xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân ở các chung cư”, ông Minh kết luận.

(Theo NCĐT)