7 cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà trên giấy

Ông Nguyễn Tấn Phong (chuyên gia pháp lý), ông Lương Ngọc Đinh (Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí) và ông Nguyễn Văn Lộc (Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN) đồng xuất bản khuyến cáo dành cho khách hàng khi mua nhà tại dự án hình thành trong tương lai. Theo các chuyên gia, để phòng tránh rủi ro, bảo toàn tiền tỷ khi mua nhà trên giấy, khách hàng và nhà đầu tư cần lưu ý 7 vấn đề sau đây:

1. Cẩn trọng lúc xem nhà mẫu

Trong khi khách hàng đều ngầm hiểu căn hộ tương lai mình mùa sẽ giống với phiên bản nhà mẫu thì rất ít chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào hợp đồng hoặc phần phụ lục để đảm bảo sẽ là cấu trúc nhà hoặc mẫu nhà sẽ bàn giao. Điều này được xem là một kẽ hở. Nhà mẫu cần thiết được đưa vào hợp đồng mua bán nhà trên giấy. Lý do là, nhà mẫu là thông tin trực quan để người mua quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, việc này rất hiếm chủ đầu tư thực hiện.

Thực tế cho thấy, những hạng mục như khu vực sinh hoạt, lối đi chung, cấu trúc kỹ thuật... thường có sự chênh lệch giữa nhà được bàn giao và thông tin nhà theo hợp đồng. Quyền lợi của người mua nhà về sau rất khó được bảo vệ nếu thỏa thuận trong hợp đồng chỉ chung chung, không cụ thể. Thế nên, khách hàng khi mua nhà trên giấy cần phải thận trọng lúc xem nhà mẫu, không nên vội vàng xuống cọc nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro.

2. Chỉ mua nhà khi dự án đủ điều kiện mở bán

Trước khi xuống tiền mua nhà trên giấy, khách hàng cần kiểm tra xem dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán hay chưa. Chỉ khi dự án đáp ứng đầy đủ những điều kiện bắt buộc theo quy định thì việc kinh doanh bất động sản đang xây dựng mới được xem là hợp pháp. Nhà đầu tư và khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu giải thích cụ thể, đồng thời trình ra các loại giấy tờ pháp lý kèm theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công...

Động thái nói trên sẽ giúp người mua giảm thiểu nguy cơ "tiền mất tật mang" khi mua phải dự án chưa được cấp phép, dự án sai phép hoặc "dự án ma".

Khi mua nhà trên giấy, khách hàng không nên vội vàng xuống tiền lúc xem nhà mẫu. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

3. Dự án được ngân hàng bảo lãnh đến đâu

Luật kinh doanh Bất động sản hiện hành có quy định, đối với việc bán nhà trên giấy, một trong những điều kiện cần và đủ là dự án phải được ngân hàng bảo lãnh. Theo đó, trách nhiệm của tổ chức tín dụng là bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng theo tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu khách hàng có khiếu nại nhưng chủ đầu tư không giải quyết (tức không thể thanh toán) thì trách nhiệm của ngân hàng phát sinh.

Tuy vậy, người mua nhà thường không biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ dự án hình thành trong tương lai. Hiện có nhiều cách thức để ngân hàng bảo lãnh cho dự án, nhất là các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. Chính vì thế, để bảo vệ quyền lợi của mình khi sự cố xảy ra, bên mua nên yêu cầu chủ đầu tư giải trình cụ thể việc ngân hàng bảo lãnh đến đâu, bảo lãnh ra sao.

4. Phải giải chấp nếu dự án thế chấp ngân hàng

Để vay vốn đầu tư, doanh nghiệp địa ốc có thể thế chấp chính dự án đó. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải hoàn thành việc giải chấp mới được ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng. Bên mua nên tìm hiểu dự án đang thế chấp ở tổ chức tín dụng nào, thời hạn thế chấp là bao lâu, tài sản thế chấp bao gồm những gì, việc giải chấp có khả thi hay không.

Cẩn thận hơn, khách hàng có thể yêu cầu chủ dự án xuất trình văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh chưa được thế chấp. Điều này sẽ giúp người mua nhà trên giấy tránh được kịch bản dự án bị siết nợ bởi ngân hàng. Trong các năm gần đây, tình trạng ngân hàng siết nợ dự án bất động sản khá phổ biến.

5. Mạnh dạn đàm phán hợp đồng

Theo quy định hiện hành, hợp đồng mua bán nhà trên giấy là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Vì vậy, nhân viên kinh doanh có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mẫu đúng chuẩn nhằm lờ đi việc đàm phán những điều khoản trong hợp đồng mua bán. Nếu cảm thấy không hợp lý, không hài lòng với các điều khoản trong hợp đồng, nhà đầu tư và khách hàng hãy cứ mạnh dạn đàm phán với bên bán. Mặt khác, người mua nhà nên lưu ý, kinh doanh địa ốc là kinh doanh có điều kiện và giao dịch phải bằng hợp đồng theo đúng các quy định hiện hành, có sự đồng thuận giữa các bên.

6. Thanh toán đúng quy định

Khi mua nhà trên giấy, theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua chỉ thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần thanh toán sau đó phải phù hợp với tiến độ dự án song tổng số tiền không quá 70% giá trị hợp đồng trong trường hợp chưa bàn giao nhà. Thực tế cho thấy, nhiều sai phạm và tranh chấp thường xảy ra khi người mua bị yêu cầu thanh toán từ 95-100% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà. Vậy nên, khách hàng nên lưu ý về điều khoản thanh toán để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

7. Đòi quyền lợi nếu dự án chậm bàn giao

Chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn đã cam kết. Đồng thời, chủ dự án cũng phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách mua. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà bằng cách viện cớ lý do chậm bàn giao là do khách quan.

Đối với việc chậm bàn giao nhà, hợp đồng mua bán có điều khoản rất cụ thể. Khách hàng trước khi mua nhà cần lưu ý điều khoản chậm bàn giao. Đồng thời, nếu sự cố xảy ra thì bên mua phải yêu cầu bồi thường ngay lập tức. Người mua có quyền khởi kiện đòi quyền lợi, tố cáo với cơ quan chức năng kịp thời nếu chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, bỏ trốn hoặc rút vốn không triển khai.