Bẫy quy hoạch: Người bán không sai nên người mua phải "tỉnh"

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng mảnh đất khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện/quận. Hoặc ngay khi đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận/huyện nhưng chưa đến thời hạn thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền lợi, ngoại trừ xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trong trường hợp cần cải tạo, sửa chữa công trình hiện có, người sử dụng đất phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, người bán đất thuộc diện quy hoạch không hề phạm luật nên người mua phải kiểm tra kỹ càng qua nhiều nguồn thông tin để tránh rủi ro, đặc biệt khi bên bán cố tình che giấu thông tin.

Gia đình anh Chính sống ở quận 7 nhiều năm từ khi quận 7 chưa tách khỏi huyện Nhà Bè. Anh được bố mẹ chia cho một miếng đất hơn 100m2 để xây nhà. Khi 45 tuổi, hai vợ chồng anh nghỉ việc ở công ty, cho thuê ngôi nhà đang ở để tìm thuê mặt bằng bán hàng ăn. Công việc kinh doanh thuận lợi nhưng nhiều lần phải vất vả chuyển chỗ nên hai vợ chồng muốn có một chỗ ổn định để bán hàng.

Người mua đất cần hỏi thông tin qua nhiều nguồn để tránh sập bẫy quy hoạch. Ảnh minh họa

Năm 2017, anh được người bạn giới thiệu cho một miếng đất ở Tân Thuận Đông, quận 7 (nơi mà anh bạn này vừa mua nhà) đang được bán giá 5 tỷ, diện tích 80m2. Anh đến xem thì thấy khá hài lòng, khu vực này cũng thuận lợi cho việc kinh doanh vì xung quanh có nhiều tòa chung cư, nhà phố và biệt thự liền kề.

Hai vợ chồng quyết định bán nhà được 3,5 tỷ đồng, cộng thêm 200 triệu tiền tiết kiệm để mua mảnh đất đó. Anh chị tính sẽ vay người thân 300 triệu và vay ngân hàng 1,3 tỷ để xây ngôi nhà cấp 4 vừa ở vừa bán hàng.

Việc mua bán diễn ra nhanh chóng và anh chị nhanh chóng được cầm sổ đỏ trên tay. Mọi việc chỉ suôn sẻ đến khi anh Chính đi xin giấy phép xây dựng. Lúc đó anh mới biết rằng khu vực này được quy hoạch từ lâu, ngôi nhà của anh bắt buộc phải xây 1 trệt, 3 lầu theo quy hoạch. Như vậy, chi phí xây nhà sẽ không dưới 1,2 tỷ và anh chị sẽ cần vay ngân hàng hơn 2 tỷ trong khi mức tối đa mà ngân hàng cho vay chỉ 1,5 tỷ. Nhà cũ không còn, nhà thuê sắp phải trả mà nhà mới không được xây nên để tiếp tục công việc, anh chị đành đi thuê nhà mới với giá 13 triệu/tháng.

Trước đây, mỗi tháng hai vợ chồng có 10 triệu tiền cho thuê nhà nhưng giờ vừa phải trả tiền thuê vừa phải trả lãi ngân hàng nên cuộc sống vô cùng mệt mỏi. Anh bạn của anh Chính vì mua nhà xây sẵn nên khi giới thiệu cho anh cũng không hề biết về thông tin quy hoạch. Quyết định bán lại mảnh đất nhưng do thị trường không còn sôi động như trước nên việc bán lại với mức giá bằng giá mua vào là rất khó, hai vợ chồng chỉ biết vừa cố gắng trả nợ vừa chờ đợi thêm. 

Thực tế còn rất nhiều trường hợp éo le liên quan đến quy hoạch như mua nhà/đất trúng khu vực quy hoạch không phải đất ở dù đã kiểm tra chứng chỉ quy hoạch nhưng Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch lại có từ trước, cách thời điểm chuẩn bị mua khá lâu. Hay trường hợp mua nhà/đất đúng khu quy hoạch đất ở nhưng cuối cùng lại bị mất một phần đất do dính quy hoạch mở đường… Một trường hợp khác là mua đất tại khu vực được quy hoạch là đất ở nhưng lại không được xây dựng trên toàn bộ khu đất. Như trường hợp chị Thanh vào năm 2016 mua một mảnh đất ở Thủ Đức với giá rẻ hơn mặt bằng chung của khu vực xung quanh khoảng 5 triệu đồng/m2. Cẩn thận đi tìm hiểu thông tin, chị được biết mảnh đất không dính quy hoạch nào và hoàn toàn là đất ở nên xuống tiền mua. Đến đầu năm 2017, khi đi xin giấy phép xây dựng thì chị Thanh mới biết mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Tức trên mảnh đất mà chị mua, chị sẽ phải dành gần 100m2 để làm sân vườn mà không được phép xây dựng. Nguyên nhân là do khu đất này được quy hoạch là đất xây theo chuẩn biệt thự, chủ đất chỉ được xây dựng gần một nửa khu đất, còn lại để làm sân vườn. 

Khánh Trang

>> Có 5 dấu hiệu này, hoãn việc mua nhà ngay kẻo hối tiếc

>> 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết