Cho thuê căn hộ tại Việt Nam: 8 kinh nghiệm giúp mang lại dòng tiền ổn định

Cho thuê căn hộ tại Việt Nam có sức hấp dẫn lớn đối với giới đầu tư, từ nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ tới các doanh nghiệp, tập đoàn lớn. Tuy nhiên, để nhanh thu hồi vốn, đạt lợi nhuận cao và ổn định khi cho thuê căn hộ chung cư không hề đơn giản. Vậy đầu tư căn hộ cho thuê cần lưu ý những gì để tránh rủi ro, mang lại dòng tiền ổn định?

Tổng quan thị trường cho thuê căn hộ tại Việt Nam

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ - nơi tập trung đông dân cư sinh sống, học tập và lập nghiệp, thị trường nhà cho thuê và căn hộ cho thuê rất phát triển. Trong bối cảnh giá nhà, đất ngày càng tăng cao, phương án thuê nhà được nhiều đối tượng lựa chọn, từ sinh viên, người đi làm đến các gia đình trẻ chưa có nhiều tích lũy tài chính.

Thuê căn hộ mini, thuê chung cư giá rẻ rất được ưa chuộng bởi những ưu điểm vượt trội mà nó mang lại cho người thuê nhà về giao thông đi lại, tiện ích thiết yếu, hệ sinh thái khép kín, an ninh an toàn hơn... Nhận thấy thị trường này có nhiều tiềm năng phát triển, các nhà đầu tư cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp, tập đoàn lớn đã, đang và sẽ tiếp tục rót vốn vào kênh đầu tư kinh doanh căn hộ cho thuê.

Sau 2 năm bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi tích cực. Theo báo cáo thị trường quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu thuê chung cư tăng 18% so với cùng kỳ năm 2021. Tại Hà Nội, lượng quan tâm tìm thuê chung cư tập trung ở khu vực ngoại thành Đông Anh, Gia Lâm với mức tăng lần lượt là 9% và 13%.

Còn tại thị trường cho thuê căn hộ TP.HCM, mức độ quan tâm căn hộ cho thuê tăng mạnh nhất ở khu Đông. Cụ thể, lượng quan tâm chung cư cho thuê tại quận 2 tăng 36%, quận 1 tăng 13%, quận 7 tăng 10%.

Mặt bằng giá thuê căn hộ tại TP.HCM dần phục hồi trở lại. Tuy nhiên, để giữ khách, phần lớn chủ nhà chưa tăng mạnh giá cho thuê căn hộ chung cư. Thị trường cho thuê căn Thủ Đức, cho thuê căn hộ Tân Phú, Bình Chánh, Tân Bình đều có tỷ lệ lấp đầy cao sau hơn 2 năm ảm đạm vì dịch.

Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường cho thuê căn hộ đang dần sôi động trở lại theo tốc độ phục hồi của nền kinh tế. Thời gian tới, công suất cho thuê sẽ ổn định hơn, giá thuê cũng tăng lên nhưng không tăng đột biến bởi áp lực cạnh tranh từ nguồn cung cho thuê nhà hiện vô cùng đa dạng.

Cho thuê căn hộ là kênh đầu tư sinh lời được nhiều người lựa chọn.

Cho thuê căn hộ tại Việt Nam và các mô hình phổ biến 

Thị trường hiện có nhiều hình thức cho thuê căn hộ nhưng có 2 mô hình đầu tư căn hộ cho thuê phổ biến nhất, sinh lời cao, gồm: Cho thuê lại căn hộ chung cư và đi thuê căn hộ và cho thuê lại.

- Chủ nhà cho thuê lại căn hộ

Hình thức cho thuê căn hộ này phổ biến nhất. Bạn sẽ lấy chính căn hộ chung cư của mình cho thuê lại, không cần qua bên trung gian nào. Bạn có thể áp dụng nhiều phương pháp quản lý đầu tư cho thuê căn hộ khác nhau: quản lý trực tiếp, quản lý qua trung gian, quản lý qua phần mềm hoặc hợp tác cùng quản lý...

- Đi thuê căn hộ cho thuê lại

Cho thuê căn hộ trong trường hợp này có thể hiểu đơn giản là bạn đi thuê căn hộ của người khác, sau đó cho thuê lại nguyên căn hộ đó hoặc cho chỉ thuê 1 - 2 phòng trong căn hộ với giá cao hơn giá thuê từ chính chủ.

Vậy nên chọn hình thức cho thuê nhà chung cư nào? Điều này tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính của bạn để chọn hình thức đầu tư cho thuê chung cư phù hợp. Theo các chuyên gia, nếu không đủ vốn, bạn có thể chọn hình thức đi thuê rồi cho thuê lại để tiết kiệm chi phí, đồng thời tránh được rủi ro tài chính.

Tỷ suất lợi nhuận của 2 mô hình kinh doanh cho thuê căn hộ này khá chênh lệch. Mức lợi nhuận trung bình của hình thức sở hữu - cho thuê dao động từ 5 - 10%/năm. Trong khi đó, mô hình thuê - cho thuê lại mang lại lợi nhuận tới 50 - 100%/năm. Tuy nhiên, với mô hình sở hữu - cho thuê, chủ nhà tốn ít công sức hơn và an toàn hơn. Còn mô hình thuê - cho thuê lại nhiều rủi ro hơn, đòi hỏi bạn phải có kiến thức, kỹ năng kinh doanh tốt và bỏ công sức quản lý nhiều hơn.

Dù bạn chọn hình thức đầu tư chung cư cho thuê nào thì vẫn nên đầu tư nội thất cơ bản, nâng cấp diện mạo căn hộ để thu hút khách thuê hơn. Đây cũng là cách nâng cao giá trị căn hộ, cho thuê được với giá cao hơn.

Các hình thức căn hộ cho thuê phổ biến hiện nay gồm có:

- Cho thuê chung cư mini: Mức thu hồi vốn khá đều đặn và ổn định. Đối tượng khách hàng đông, đa dạng  (sinh viên, học sinh, người lao động thu nhập thấp, gia đình nhỏ...) nên đảm bảo lấp đầy thường xuyên.

- Cho thuê căn hộ Officetel: Đây là mô hình nhà ở kết hợp văn phòng làm việc với đối tượng khách hàng chủ yếu là các công ty, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tuy nhiên, mô hình cho thuê căn hộ này đòi hỏi vốn dày.

- Cho thuê căn hộ du lịch - nghỉ dưỡng: Lượng khách du lịch trong nước và quốc tế vào Việt Nam ngày càng tăng góp phần tạo đà phát triển các các dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng. Vì vậy đầu tư cho thuê căn hộ condotel, căn hộ nghỉ dưỡng được nhiều người lựa chọn làm kênh gia tăng dòng vốn.

Có thể bạn quan tâm:

>> Những lưu ý khi thuê nhà chung cư hộ gia đình ở

>> Thuê căn hộ lần đầu và "list" câu hỏi quan trọng

Cho thuê căn hộ cần lưu ý những gì?

Đầu tư cho thuê căn hộ được đánh giá là kênh đầu tư an toàn hơn so với một số kênh khác như vàng, chứng khoán hay gửi ngân hàng. Hơn nữa, so với đất nền, biệt thự, nhà phố thì mức vốn đầu tư ban đầu đối với căn hộ chung cư cũng mềm hơn.

Thế nhưng, việc cho thuê căn hộ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Trước hết là vấn đề pháp lý của căn hộ. Nếu không tìm hiểu kỹ, bạn có thể mua phải căn hộ của chủ đầu tư không uy tín, chậm bàn giao sổ hồng.

Mặt khác, thị trường cho thuê nhà cũng cạnh tranh vô cùng khốc liệt, đòi hỏi căn hộ phải đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và đủ sức cạnh tranh với đối thủ. Sự chuyên nghiệp, hiểu biết của chủ nhà cũng rất quan trọng. Bạn cần tìm hiểu về kinh nghiệm kinh doanh căn hộ cho thuê, kinh nghiệm cho thuê căn hộ từ các chuyên gia, nhà đầu tư lâu năm.

Sau khi cho thuê căn hộ, bạn có thể phải chịu không ít rủi ro từ phía khách thuê như nợ tiền nhà, không giữ gìn khiến căn hộ xuống cấp nhanh, gây mất an ninh trật tự làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới hàng xóm xung quanh...

Chính bởi vậy, để kinh doanh cho thuê căn hộ thuận lợi hơn và giảm thiểu tối đa rủi ro, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thị trường cũng như tự trau dồi những kỹ năng thiết yếu. Dưới đây là một số kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê hữu ích, đặc biệt là với những người lần đầu, mới tham gia vào thị trường này.

Đầu tư cho thuê căn hộ nếu không cẩn trọng, tìm hiểu kỹ rất dễ gặp rủi ro.

1. Xác định đối tượng cho thuê

Tùy vị trí, diện tích, thiết kế, tình trạng căn hộ, bạn xác định khách hàng tiềm năng của mình là ai? Là sinh viên, người mới đi làm hay gia đình trẻ... Các chuyên gia cho rằng, chỉ khi xác định được đối tượng khách hàng mục tiêu bạn mới xác định được nguồn vốn đầu tư cho cải tạo, quảng cáo, định giá cho thuê phù hợp. Điều này cũng giúp bạn tiếp cận khách hàng tiềm năng nhanh chóng hơn.

Khách hàng là chuyên gia, người nước ngoài làm việc tại Việt Nam thường sẽ tìm thuê các căn hộ cao cấp ở vị trí trung tâm. Nhân viên văn phòng, vợ chồng mới cưới thường sẽ thuê căn hộ tầm trung. Trong khi đó, căn hộ mini, căn hộ giá rẻ sẽ phù hợp với sinh viên, người độc thân. Bạn cũng nên lựa chọn người thuê phù hợp, cần tìm hiểu rõ về mục đích thuê, nhìn nhận thái độ, hành vi của họ có ổn không... nhằm giảm thiểu những rủi ro từ khách thuê.

2. Xác định giá cho thuê căn hộ phù hợp

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng, bởi thực tế cho thấy, những căn hộ cho thuê chào giá cao hơn so với mức trung bình thường không nhận được nhiều sự quan tâm của khách thuê. Còn nếu giá thuê căn hộ thấp hơn mức trung bình trên thị trường thì bạn không có lợi nhuận. 

Để định giá cho thuê căn hộ hợp lý, trước hết hãy xác định căn hộ của bạn nằm ở vị trí nào, thuộc dự án nào, diện tích bao nhiêu, có thể sử dụng cho mục đích nào (làm văn phòng hay để ở), hiện trạng căn hộ ra sao, mức độ đầu tư nội thất.

Kế đến, bạn cần tìm hiểu, khảo sát giá cho thuê các căn hộ tương tự trong cùng khu vực hoặc lân cận. Đồng thời, cần dự kiến thêm khoản chi phí bảo trì, sửa chữa, cải tạo căn hộ.

Từ những cân nhắc, tìm hiểu nói trên, bạn sẽ đưa ra được mức giá cho thuê phù hợp. Nếu vị trí thuận lợi, nội thất nhà đẹp, tiện ích nội - ngoại khu đầy đủ, tầng trung, hướng đẹp thì giá thuê sẽ cao hơn. 

3. Cải tạo, nâng cấp căn hộ trước khi cho thuê

Sau khi xác định được giá cho thuê căn hộ, đối tượng khách hàng chính, sẽ đến khâu sửa chữa, bài trí lại căn hộ sao cho đủ đầy tiện ích thiết yếu và trông hấp dẫn nhất có thể. Bước này rất quan trọng bởi hình thức căn hộ là cái tạo ấn tượng đầu tiên với khách thuê. Nếu gây được thiện cảm, khách hàng có thể cân nhắc thuê căn hộ của bạn.

Theo đó, trước khi cho thuê căn hộ, bạn nên kiểm tra kỹ tình trạng của ngôi nhà, nếu phát hiện bất cứ thứ gì hỏng hóc thì cần sửa chữa ngay. Có thể sơn mới lại nhà cho sạch sẽ, tươm tất, mua thêm một số vật dụng thiết yếu hoặc đồ trang trí như tranh tường, thảm trải sàn, thay mới rèm cửa... Cố gắng tạo cho khách thuê hình dung được mình sẽ bố trí nội thất như thế nào, sẽ bày biện như thế nào trong căn hộ này.

Kinh nghiệm cho thấy, bạn nên sử dụng sơn tường màu trung tính và đồ nội thất chính có bảng màu tương đương. Đồng thời, sử dụng thêm một số màu sắc ấm áp, vui tươi để tạo điểm nhấn. Tùy vào đối tượng khách thuê, bạn sẽ biết cách decor cho phù hợp. Nhìn chung, phong cách hiện đại tối giản, màu sắc trung tính, thiết kế mở vẫn được ưa chuộng nhất.

Cải tạo, nâng cấp căn hộ trước khi chào thuê nhằm thu hút nhiều khách hàng tiềm năng.

4. Chọn kênh đăng tin cho thuê căn hộ hiệu quả

Để có thể thu hút được nhiều khách hàng quan tâm tới căn hộ của bạn, hãy chọn kênh quảng cáo, đăng tin chào thuê hiệu quả. Ngoài Facebook cá nhân, tài khoản Zalo, Tiktok, Instagram, bạn có thể đăng tin rao cho thue trên các website uy tín, chuyên mảng mua bán, cho thuê nhà đất như website số 1 về bất động sản. 

Cũng tùy từng dòng sản phẩm, đối tượng khách thuê, bạn chọn kênh quảng cáo phù hợp. Chẳng hạn, khi cho thuê chung cư giá rẻ, bạn ưu tiên mời thuê, quảng cáo trên mạng xã hội, Zalo, Facebook, các hội nhóm tìm thuê nhà.

Kinh nghiệm cho thấy, bạn nên dùng phương pháp tiếp thị đích để đăng tin quảng cáo căn hộ của mình. Mô tả thật kỹ các đặc điểm của căn hộ, giá thuê cũng như các chi phí khác kèm theo hình ảnh căn hộ thật sinh động, đẹp mắt nhất có thể.

Cũng không nên dấu giếm bất kỳ thông tin nào về căn hộ, bởi khi khách tới xem nhà họ sẽ nhận điều đó, rất mất thiện cảm với khách hàng tiềm năng. Thế nên, nội dung tin rao quảng cáo nên thành thật ngay từ đầu, có vậy mới thu hút được khách hàng mục tiêu - những khách thuê và căn hộ của bạn phù hợp với nhu cầu, sở thích của họ.

5. Cho thuê căn hộ cần tìm đến môi giới chuyên nghiệp

Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm, kiến thức, kỹ năng kinh doanh cho thuê bất động sản, bạn nên nhờ tới sự trợ giúp của các đại lý môi giới, nhân viên môi giới uy tín, chuyên nghiệp. Họ sẽ giúp bạn tiết kiệm được thời gian, công sức trong việc tìm kiếm khách thuê, giúp bạn định giá cho thuê phù hợp. Môi giới cũng có thể hỗ trợ bạn về hồ sơ pháp lý cũng như lường trước và cảnh báo được các rủi ro.

Với những người bận rộn, đây là lựa chọn phù hợp. Tất cả các công việc từ đăng tin, quảng cáo tìm khách thuê, dẫn khách xem nhà, đến thương lượng giá cả, ký hợp đồng... đơn vị môi giới sẽ đảm nhiệm. Vấn đề là, bạn phải chọn được đơn vị, công ty môi giới uy tín, đảm bảo, đồng thời có những thỏa thuận rõ ràng về "hoa hồng" ngay từ đầu.

6. Vận hành, quản lý nhà cho thuê hiệu quả để tối ưu chi phí

Để linh hoạt và thuận tiện cho cả hai bên, bạn có thể áp dụng nhiều hình thức thanh toán khác nhau, cả đóng trực tiếp hoặc chuyển khoản. Chú ý các khoản phí dịch vụ cần đóng đúng hẹn nhằm tránh tình trạng bị cắt điện, cắt nước. Bên cạnh đó, cần thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú, tạm vắng, phòng cháy chữa cháy... Có thể nhờ công an khu vực tư vấn, hướng dẫn cụ thể và bạn cũng như người thuê nhà cần tuân thủ nghiêm túc.

Cần sửa chữa, bảo trì căn hộ ngay trước khi xảy ra hư hưởng nghiêm trọng, tránh tình trạng đợi khi có chuyện mới xử lý vì lúc đó chủ nhà có thể phải chịu những thiệt hại nặng nề hơn.

Quản lý, vận hành tốt căn hộ cho thuê là một trong những cách để tối ưu hóa chi phí.

7. Chăm sóc, hỗ trợ khách thuê chu đáo

Đây là yếu tố rất quan trọng để có được khách thuê căn hộ lâu dài. Cả khi khách đi xem nhà hay khi họ đã chuyển vào ở, bạn vẫn nên tạo mối quan hệ tốt. Để người thuê căn hộ của bạn cảm thấy hài lòng, yên tâm hơn, bạn nên thường xuyên hỏi han và giải quyết, hỗ trợ kịp thời những bất tiện, phát sinh trong quá trình cho thuê căn hộ.

Nếu làm được vậy, sau này họ có thể không thuê nhà của bạn nữa nhưng vẫn có ấn tượng tốt và giới thiệu khách hàng tiềm năng cho bạn. Đừng coi nhẹ việc duy trì một mối quan hệ tốt bởi nó luôn có ích trong xã hội này.

8. Phải có hợp đồng cho thuê căn hộ

Hợp đồng cho thuê căn hộ phải được lập thành văn bản với những điều khoản, nội dung rõ ràng, chi tiết về giá thuê, phương thức thanh toán, hiện trạng căn hộ, thời hạn thuê, tỷ lệ tăng tiền nhà... Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết những phát sinh, tranh chấp, khiếu kiện không mong muốn. Hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Như vậy, bạn có thể tham khảo bài viết Cho thuê căn hộ tại Việt Nam: 8 kinh nghiệm giúp mang lại dòng tiền ổn định khi tham gia vào thị trường kinh doanh cho thuê bất động sản. Để tìm hiểu thêm về kinh nghiệm mua bán, cho thuê nhà/căn hộ, bạn có thể tham khảo tại đây.

Lam Giang (TH)

>> 3 kinh nghiệm giúp người cho thuê căn hộ tìm kiếm khách hàng hiệu quả

>> 2 phút nắm trọn bí quyết cho thuê căn hộ an toàn, hiệu quả

>> Kinh nghiệm cho thuê nhà hạn chế tối đa rủi ro