Chuyên gia khuyến cáo những rủi ro khiến nhà đầu tư địa ốc mất sạch vốn

Trong cuốn cẩm nang rủi ro nhà đầu tư cần biết để tránh trắng tay khi đổ tiền vào bất động sản do Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong vừa công bố đã chỉ ra 11 rủi ro có thể khiến cho nhà đầu tư địa ốc mất sạch vốn liếng. 

Ông Nguyễn Văn Lộc, đại diện nhóm chuyên gia này cho hay, có muôn hình vạn trạng kiểu rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch bất động sản, mà người mua lẫn nhà đầu tư thường rất bị động trước những tình huống phức tạp, do đó, cần hết sức thận trọng và kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. 

Bất động sản vướng quy hoạch: Nhà đầu tư không kiểm tra cẩn thận hoặc không thể kiểm tra thông tin quy hoạch của nhà đất muốn mua, hoặc bên bán biết thông tin nhưng không cung cấp thông tin cho bên mua, hoặc cung cấp thông tin sai lệch (vô tình hoặc cố ý).

Rủi ro về thế chấp: Người mua bất động sản có thể mất cả chì lẫn chài nếu tài sản đó thuộc diện thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng nhưng chưa được giải chấp tại thời điểm bán.

Nhà đất bị chiếm dụng: Nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ về tình trạng tài sản đang trong diện tranh chấp hoặc đang bị ngăn chặn hoặc đang bị bên thứ ba chiếm dụng để sử dụng, khai thác như: thuê, ở hợp pháp, tranh chấp lối đi chung...

Bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch: Nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư có thể sẽ mua phải bất động sản không hoặc chưa có đủ điều kiện bán. Trên thực tế, đã có rất nhiều rắc rối phát sinh từ việc mua phải một nhà đất không được phép hoặc không thể giao dịch.

Rủi ro hợp đồng không đúng chuẩn: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật đều cần phải lập thành văn bản và thực hiện công chứng tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Song, vẫn có những giao dịch được thực hiện mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí, chỉ giao dịch qua giấy viết tay hoặc qua lời nói hay chỉ lập vi bằng. Bên mua có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro mất trắng vì những sai lầm này.

Nhà đầu tư địa ốc cần được tư vấn, khuyến cáo đa chiều để tránh rủi ro khi mua bất động sản. Ảnh: Quỳnh Trần

Mua bất động sản không chính chủ: Đây là trường hợp khi bất động sản thuộc sở hữu chung nhưng lại chỉ có một bên đứng ra thực hiện giao dịch hoặc người đứng ra giao dịch lại không phải là chủ sở hữu. Ví dụ như: Nhà đất đang được giao dịch vốn là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có mình vợ hoặc chồng đứng ra thực hiện mà không có sự đồng ý hợp pháp của người còn lại. Hoặc nhà đất đó thuộc quyền sở hữu của ông bà, bố mẹ nhưng con cháu đứng ra giao dịch.

Qua loa trong thỏa thuận đặt cọc: Trong trường hợp một bên yêu cầu hủy cọc hoặc tiếp tục nhưng bên còn lại không chấp thuận và muốn giải quyết theo thỏa thuận. Song, thỏa thuận không rõ ràng sẽ dẫn đến những vướng mắc sẽ xảy ra. Do đó, nếu các bên không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hoặc chỉ làm qua loa sẽ khiến quá trình mua bán nhà đất tại thời điểm đặt cọc tiềm ẩn đầy rủi ro.

Các xung đột liên quan đến giá, phí, phương thức thanh toán: Nếu giá cả, phí và chi phí không được thỏa thuận kỹ trước đó, nhất là tại thời điểm đặt cọc sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng không phân định được ai là người phải chịu khoản chi phí phát sinh. Cùng với đó, tranh cãi cũng dễ xảy ra nếu không thỏa thuận kỹ về việc thanh toán sẽ được thực hiện theo tiến độ như thế nào, bao nhiêu và bằng phương thức nào. Đối với bất động sản có giá trị cao, nếu các bên không thỏa thuận rõ ràng về việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa (escrow account) mở tại ngân hàng ngay từ đầu thì có thể còn vướng thêm xung đột khi thực hiện giao dịch.

Rủi ro khi tránh thuế: Giá trị bên bán kê khai trên hợp đồng có công chứng thấp hơn so với giá trị thực tế đã được thỏa thuận, nhằm giảm các khoản thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Nhưng nếu sau khi công chứng thành công, một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng sẽ rất dễ có xung đột xảy ra.

Rủi ro về chất lượng bất động sản: Người mua nhà không kiểm tra chất lượng nhà đất cẩn thận, chỉ lướt qua một cách hời hợt, không đầy đủ hạng mục và không chính thống có thể sẽ nhận phải một tài sản không đúng với kỳ vọng ban đầu. Điều này cũng đồng nghĩa với việc giá trị của suất đầu tư tiền tỷ đang giảm đáng kể so với số tiền đã bỏ ra.

Rủi ro bị lừa đảo: Chỉ có một bất động sản nhưng chủ sở hữu lại mang đi đặt cọc, giữ chỗ, bán cho nhiều người qua giấy tay hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền. Những loại hợp đồng này thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ mất sạch tiền tỷ.

Luật sư Lộc cũng nhấn mạnh thêm, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thậm chí là gia sản của cả một đời người, một gia đình. Do đó, để tránh được những rủi ro đáng tiếc, người mua cần được tư vấn, tham khảo và khuyến nghị đa chiều, sát với thực tiễn để có thêm chỉ dẫn.