Đặt cọc mua nhà đất: Kinh nghiệm để đời tránh "tiền mất, tật mang"

Vậy đặt cọc mua nhà có rủi ro không? Người mua nhà cần làm gì để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất, tật mang" khi đặt cọc mua bán bất động sản? Những thắc mắc này sẽ được Dothi.net giải đáp trong bài viết dưới đây.

1. Đặt cọc mua nhà là gì?

Điều 328, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về khái niệm đặt cọc như sau: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Tài sản đặt cọc sau đó sẽ được giải quyết tùy từng trường hợp cụ thể sau đây:

• Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, khi đó tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

• Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhật đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc trước đó.

• Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cộng với khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoài trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Theo định nghĩa đặt cọc trên thì đặt cọc mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng nhằm đảm bảo tính khả thi của giao dịch bất động sản, bảo đảm sự ràng buộc về quyền lợi giữa các bên. Thông thường, bên mua nhà sẽ (bên đặt cọc) giao cho bên bán (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền nhất định để đảm bảo thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng mua nhà đất.

Đặt cọc mua nhà là việc góp phần đảm bảo tính khả thi của giao dịch mua bán bất động sản.

2. Đặt cọc mua nhà trong trường hợp nào?

Thực tế cho thấy, việc đặt cọc mua nhà thường được thực hiện trong những trường hợp sau:

• Người mua nhà quá thích bất động sản mà họ muốn mua.

• Người mua nhà chưa đủ tiền thanh toán ngay cho bên bán nhà.

• Bên bán nhà chưa thể bàn giao nhà hoặc sổ đỏ ngay cho người mua vì những lý do chưa giải chấp sổ đỏ, chưa tìm được nơi ở mới hoặc ngôi nhà/căn hộ đó chưa hết hợp đồng cho thuê...

• Bên bán bất động sản yêu cầu người mua nhà, đất phải đặt cọc mới đồng ý sang nhượng.

3. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Trong những trường hợp sau, hợp đồng đặt cọc mua nhà sẽ vô hiệu:

- Nội dung giao dịch không tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

- Tài sản đặt cọc bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật.

- Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa dối.

- Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự.

- Giao dịch đặt cọc không được lập thành văn bản theo đúng quy định hiện hành.

>>> Xem thêm: 

• Đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu phải xử lý như thế nào?

• Đặt cọc mua đất: Những pha "bẻ kèo" khiến người bán vã mồ hôi

4. Đặt cọc mua nhà có rủi ro không?

Việc ký hợp đồng đặt cọc mua đất, hợp đồng đặt cọc mua nhà có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Do đó, người mua bán nhà đất cần nắm rõ để cân nhắc xem có nên làm hợp đồng đặt cọc hay không.

Ưu điểm của việc đặt cọc 

Khi đã có giấy đặt cọc mua đất, giấy đặt cọc mua nhà, cả người mua lẫn người bán đều đã giải quyết được khâu tâm lý: Người bán cảm thấy yên tâm bởi đã có người mua bất động sản mình rao bán, hơn nữa lại có thêm một khoản tiền trong khi chưa cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Mặt khác, trước khi bàn giao nhà, sổ đỏ cho bên mua, người bán cũng có thêm thời gian chuẩn bị một số việc như thanh lý hợp đồng thuê nhà nếu đang cho thuê, dọn dẹp đồ đạc và một số việc cần thiết khác.

Trong khi đó, người mua cũng cảm thấy yên tâm là sẽ được bên bán giữ nhà, đất cho mình, sẽ mua được tài sản ưng ý. Sau khi hoàn tất việc đặt cọc, bên mua nhà có thêm thời gian để chuẩn bị đủ tiền thanh toán.

Mặt khác, vì có điều khoản phạt cọc nên các bên có trách nhiệm hơn trong việc giữ chữ tín, giữ lời hứa, nếu không sẽ bị mất tiền cọc hoặc bị phạt cọc theo quy định hiện hành.

Đặt cọc mua bán nhà đất tiềm ẩn một số rủi ro nhất định cho cả hai bên mua - bán.

Rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, việc đặt cọc mua bán nhà đất cũng tiềm ẩn một số rủi ro như sau:

- Trường hợp tiền cọc hoặc tiền phạt cọc quá ít so với giá trị nhà đất thì khi có người mua khác trả giá cao hơn, bên bán sẵn sàng vi phạm hợp đồng đặt cọc để bán tài sản đó.

- Trường hợp tiền cọc hoặc tiền phạt cọc quá nhiều so với giá trị nhà đất thì việc người mua đòi lại tiền cọc, tiền phạt cọc không hề dễ dàng nếu bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc (không bán được nữa hoặc không muốn bán nữa).

- Trường hợp thời gian đặt cọc quá dài đều có thể khiến người mua và người bán chịu thiệt. Bên mua nhà sẽ thiệt khi trong thời gian cọc, bên bán thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng hoặc tham gia một giao dịch khác ngắn hạn và khi đến thời điểm mua bán nhà thì không lấy về được sổ đỏ gốc. Trong thời gian cọc, bên bán cũng có thể chịu thiệt nếu giá nhà đất tăng lên.

- Trường hợp trong thời gian cọc, người bán có thể bán cùng lúc cho nhiều người và người mua không hề biết điều đó.

- Dễ dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện trong trường hợp phải trả lại cọc hoặc bị phạt cọc vì hai bên không thống nhất, không thương lượng được với nhau. Việc này không chỉ gây mất thời gian, tiền bạc của các bên mà còn khiến tài sản bị đóng băng không thể giao dịch được vì có tranh chấp.

5. Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà để tránh mất tiền oan

Để đảm bảo cho việc đặt cọc mua nhà được an toàn và hiệu quả, người mua bất động sản cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng. Có thể "bỏ túi" những kinh nghiệm sau về việc đặt cọc.

Kiểm tra, xác minh về nhà đất định mua 

Trước khi quyết định đặt cọc mua nhà đất, bạn cần kiểm tra xem chủ nhà có phải là chính chủ hay không bằng cách đối chiếu thông tin chủ nhà. Cụ thể, cần đối chiếu tên, ảnh, số chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ) có trùng khớp thông tin trên chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân không. Có thể xin bản photo sổ hồng mang lên tổ dân phố hoặc phường để kiểm tra bởi các đơn vị này sẽ biết được đó có phải là chính chủ không.

Cũng cần kiểm tra xem nhà đất định mua có nằm trong quy hoạch. Bạn có thể tới Phòng Quản lý đô thị, bộ phận quy hoạch tại các UBND huyện, quận nơi có bất động sản để tìm hiểu.

Nhà đất có bị ngăn chặn giao dịch hay không cũng là chi tiết bạn nên tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đặt cọc. Bởi lẽ, nếu bất động sản vướng tranh chấp, kiện tụng, kê biên thi hành án sẽ không công chứng được. Bạn có thể mang một bản photo sổ đỏ đến Văn phòng Công chứng/Phòng công chứng xác minh điều này.

Xác định rõ khoản tiền đặt cọc, phạt cọc

Cần xác định rõ số tiền cọc và tiền phạt cọc trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà.

Mức tiền cọc không được quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, vì thế các bên sẽ tự thỏa thuận về tiền cọc là bao nhiêu khi mua bán nhà đất. Theo các chuyên gia, để hạn chế tối thiểu rủi ro xảy ra, các bên có thỏa thuận tiền cọc dưới 30% giá trị hợp đồng mua nhà.

Để xác định tiền cọc hợp lý, bạn nên căn cứ vào giá mua nhà, giá thị trường của bất động sản so với giá mua cũng như mức độ yêu thích đối với nhà đất đó.

Về mức phạt cọc, pháp luật quy định, nếu bên bán nhà không bán nữa thì phải trả lại cho bên mua số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Trường hợp bên mua không mua nữa thì không được hoàn trả lại tiền cọc trước đó. Tuy nhiên, các bên vẫn có thể thỏa thuận với nhau mức phạt cọc phù hợp, sao cho đảm bảo quyền lợi của đôi bên.

Phân biệt rõ giữa tiền trả trước và tiền đặt cọc

Đây đều là khoản tiền mà bên mua nhà giao trước cho bên bán để đảm bảo hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được ký kết. Thế nhưng, giữa hai khoản tiền này có sự khác biệt: Tiền cọc do bên mua giao cho bên bán trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Còn tiền trả trước là khoản tiền mà bên mua trả trước cho bên bán nhằm thực hiện trước một phần nghĩa vụ.

Vậy nên, để tránh phát sinh tranh chấp, khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc biên bản giao nhận tiền, nhất định phải ghi rõ khoản tiền mình giao cho bên bán nhà là tiền cọc hay tiền trả trước. Bởi lẽ, nếu ghi là "trả trước" thì khi vi phạm hợp đồng, nghĩa vụ của các bên sẽ khác với ghi là "đặt cọc". Khoản tiền trả trước được xử lý như sau nếu các bên vi phạm hợp đồng:

- Trường hợp bên mua không mua nữa, khi đó họ sẽ được nhận lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt (ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác).

- Trường hợp bên bán không bán nữa, khi đó bên bán chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước cho bên mua và không chịu phạt cọc (ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác).

Lưu ý thời hạn đặt cọc

Thời gian bên bán nhà có thể chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, thủ tục liên quan để bàn giao nhà cho người mua và thời gian bên mua chuẩn bị đủ tiền thanh toán là hai yếu tố quyết định thời hạn đặt cọc mua nhà là bao lâu. Như vậy, thời hạn đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận, là khoảng thời gian mà đôi bên đủ để chuẩn bị mọi thứ nhằm ký kết hợp đồng giao dịch.

Để tránh xảy ra tranh chấp về sau, cần xác định rõ chủ thể ký hợp đồng đặt cọc là ai.

Lưu ý chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc

Theo quy định của pháp luật, chủ thể ký kết hợp đồng đặt cọc là chủ thể có tên trong sổ đỏ/sổ hồng. Trường hợp người bán đã có vợ hoặc chồng thì cần có đủ vợ và chồng tham gia ký kết. Nếu tài sản là đồng sở hữu của nhiều người thì tất cả những người có tên trong Giấy chứng nhận cùng ký.

Nếu chủ sở hữu ủy quyền cho người khác ký hợp đồng đặt cọc thì cần xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền phòng trường hợp vượt quá giới hạn đó. Hơn nữa, việc ủy quyền phải thành lập bằng văn bản, có công chứng thì mới hợp pháp.

Nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Thế nhưng, kinh nghiệm cho thấy, nên thực hiện công chứng hợp đồng này để đảm bảo tính pháp lý và tránh trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Hai bên mua - bán bất động sản cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ gồm phiếu yêu cầu công chứng, bảo sao giấy tờ tùy thân, dự thảo hợp đồng, bản sao giấy tờ khác có liên quan... Sau đó, nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ được thụ lý công chứng theo quy định. Thời hạn công chứng hợp đồng đặt cọc không quá 2 ngày làm việc, không quá 10 ngày với những giao dịch phức tạp.

Lập vi bằng, có người làm chứng

Đối với trường hợp đặt cọc mua nhà đất không công chứng, nên có người làm chứng trong quá trình đặt cọc. Tốt nhất, người làm chứng không nên có quan hệ họ hàng đối với cả bên bán và bên mua. Đồng thời, trong hợp đồng cần ghi rõ thông tin cá nhân của người làm chứng như họ tên, ngày tháng năm sinh, hộ khẩu thường trú, chứng minh nhân dân. Người làm chứng cũng cần ký hoặc điểm chỉ, có lời xác nhận về việc làm chứng.

Để tránh xảy ra tranh chấp về sau, hai bên mua - bán nên tới Văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn và lập vi bằng về việc đặt cọc. Căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ liên quan, Văn phòng Thừa phát lại sẽ tư vấn các bên về điều khoản hợp đồng cũng như trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Thừa phát sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc, đảm bảo an toàn pháp lý cho bên mua và giúp giao dịch thuận lợi hơn.

Trên đây là những lưu ý quan trọng về việc đặt cọc mua nhà mà người mua, nhất là người mua nhà lần đầu nên biết để đảm bảo an toàn cho giao dịch. Nếu muốn tìm hiểu thêm kinh nghiệm mua bán nhà đất, bạn đọc có thể tham khảo tại đây.

Lam Giang

>> Đặt cọc khoản tiền lớn để mua đất nền, nên hay không?

>> Mất sạch vốn liếng vì đặt cọc mua đất nền trên giấy