Mua nhà trên giấy cần nắm vững 6 bước này

Dưới đây là 6 bước phòng tránh rủi ro cho người mua nhà trên giấy được nêu tại ấn phẩm bất động sản "Bên mua cần biết luật lệ gì", do ông Nguyễn Văn Lộc -  Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN cùng ông Lương Ngọc Đinh -  Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đồng xuất bản.

Thứ nhất: Cần kiểm tra năng lực chủ đầu tư

Chủ đầu tư có năng lực thế nào, dự án đã được chấp thuận, được phép huy động vốn chưa... là những câu hỏi mà người mua nhà trên giấy cần đặt ra trước khi quyết định xuống tiền. Cùng với đó, cũng cần phải tìm hiểu kỹ về cơ sở nào để đảm bảo chủ đầu tư triển khai dự án đến khi hoàn tất (có cam kết, giải trình tài chính khi xin chấp thuận đầu tư dự án).

Thứ hai: Rà soát thực trạng dự án

Người mua nhà hình thành trong tương lai cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp các thông tin liên quan đến dự án như: đã được cấp phép xây dựng chưa, đã hoàn tất xong phần móng tại thời điểm rao bán hay chưa?

Thứ ba: Dự án có được ngân hàng bảo lãnh?

Người mua nhà trên giấy dù mua bằng chính nguồn vốn tự có hay đi vay cũng đều có quyền yêu cầu bên bán phải giải trình về việc dự án có được ngân hàng bảo lãnh theo luật nhà ở hay không. Thông thường, sẽ có 2 cách bảo lãnh là bảo lãnh toàn bộ dự án và chỉ bảo lãnh đối với từng căn hộ riêng lẻ. Một điều vô cùng quan trọng nữa mà người mua nhà hình thành trong tương lai cần phải nắm, chính là, dự án đó có đang thế chấp hay không và thế chấp tại một hay nhiều ngân hàng.

Một dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM từng bị ngân hàng dọa siết nợ hồi đầu năm 2019.

Thứ tư: Rà soát kỹ điều khoản hợp đồng mua nhà trên giấy

Bản thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng chuyển nhượng hay một hình thức khác đều ẩn chứa những dụng ý riêng của bên bán và đây chính là một thách đố mà bên mua cần phải hết sức cẩn thận. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, người mua cần rà soát thật kỹ các điều khoản quy định về chất lượng công trình, có đảm bảo đúng như thông tin giới thiệu dự án hay không. Cách xác định các khoản phí và chi phí phát sinh ở thời điểm hiện tại cũng như tương lai như thế nào. Nội dung hợp đồng có quy định cách tính diện tích căn hộ một cách chi tiết (gồm các tiêu chí đo đạc) và cam kết về lối đi chung hay không?

Thứ năm: Cần bám sát lộ trình bàn giao của dự án

Người mua nhà trên giấy cần làm rõ việc chủ đầu tư sẽ đưa ra phương án giải quyết hay không và cách giải quyết như thế nào trong trường hợp nhà bàn giao chậm hơn so với cam kết trong hợp đồng. Cùng với đó, sẽ giải quyết như thế nào nếu căn hộ được bàn giao không đúng với mẫu thiết kế bản vẽ, nhà mẫu đã cam kết?

Thứ sáu: Quản lý rủi ro khi không được nhận nhà

Người mua nhà hình thành trong tương lai đừng bao giờ bỏ qua bất kỳ trường hợp bất khả kháng nào mà chủ đầu tư không thể thực hiện hợp đồng như: không thực hiện dự án hoặc không bàn giao nhà. Chủ đầu tư sẽ đưa ra những phương án nào trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, có xung đột hoặc những vấn đề phát sinh mà không thực hiện đúng nội dung cam kết trong hợp đồng? Đây được xem là bước chốt chặn trong chuỗi các bước kiểm tra pháp lý của dự án mua nhà hình thành trong tương lai nhưng người mua lại thường mất cảnh giác và dễ bỏ qua nhất.

Theo chuyên gia Nguyễn Tấn Phong, đối với những người mua nhà trên giấy, nếu thực hiện rà soát pháp lý chặt chẽ theo đúng 6 bước nêu trên thì quy trình giao dịch gần như đảm bảo an toàn và có thể an tâm về suất đầu tư bạc tỷ của mình.

Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư dự án bất động sản không phải lúc nào cũng cùng lúc trả lời, giải trình đầy đủ được tất cả các câu hỏi của người mua, bởi, họ cần thời gian để hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý của dự án. Đối với trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể đặt thời hạn hoàn thiện pháp lý cho phía doanh nghiệp.

Đối với những nhà đầu tư ưa mạo hiểm thì có thể mua nhà ngay khi đang xây pháp lý chưa hoàn chỉnh để được hưởng mức giá mềm hơn so với thị trường và kỳ vọng về việc mọi thứ suôn sẻ, biên lợi nhuận khá cao. Với những người mong muốn việc mua bán an toàn thì nên chọn thời điểm đã hoàn thiện pháp lý mới đặt bút ký hợp đồng giao dịch, nhưng giá bán lúc này có thể lúc đã tăng lên và biên lợi nhuận cũng ít hơn.

Việc sắp xếp thứ tự mức độ quan trọng và ưu tiên những gì quan trọng trước trong 6 bước trên là cách phòng chống rủi ro phổ biến nhất khi mua nhà trên giấy. Đối với những danh mục ít quan trọng hơn, người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung thêm, sau đó có thể thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.