Phí bảo trì chung cư là gì? Không bàn giao phí bảo trì, xử lý như thế nào?

Hiện nay, phí bảo trì chung cư là nguyên do của hàng loạt vụ tranh chấp, kiện tụng tại nhiều chung cư. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến giữa năm 2019, có 68 trong 458 vụ tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư (chiếm khoảng 10,3%). 

Cụ thể hơn, TP. Hà Nội có 254/492 chung cư (chiếm 52%), 33/82 chung cư tái định cư (chiếm 40%) chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà. Việc tranh chấp phí bảo trì chung cư tại các thành phố lớn ngày càng gay gắt bởi giá trị phí bảo trì phụ thuộc vào giá bán, giá cho thuê căn hộ, mà giá bán, giá cho thuê căn hộ tại đô thị lớn thường cao hơn các khu vực khác.

Thực tế cho thấy, phần lớn những khiếu nại, kiện tụng, tranh chấp tại nhà chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì là do chủ đầu tư chậm bàn giao, bàn giao chỉ một phần hoặc không bàn giao khoản phí này cho Ban quản trị nhà chung cư.

Vậy phí bảo trì chung cư là gì, ai đóng, đóng bao nhiêu? Phí bảo trì dùng để làm gì? Chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư sẽ bị xử lý như thế nào? Hãy cùng Dothi.net tìm hiểu ngay sau đây.

Phí bảo trì chung cư là gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, phí bảo trì chung cư là khoản phí được dùng để bảo trì những hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà đã xuống cấp trong quá trình sử dụng.

Phí bảo trì chung cư được sử dụng để bảo trì, duy tu, sửa chữa những hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà chung cư trong quá trình sử dụng.

Những hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà chung cư gồm hầm đỗ xe, hành lang, hệ thống chiếu sáng, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy... Trong quá trình sử dụng, nếu phát sinh các sự cố hỏng hóc hoặc xuống cấp thì phải có kinh phí khắc phục kịp thời để đảm bảo không ảnh hưởng tới cuộc sống của cư dân. 

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư sẽ được sử dụng cho những trường hợp như vậy.

>>> Xem thêm:

• Đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư

• Hà Nội: Hàng loạt chủ đầu tư phải trả lại cư dân quỹ bảo trì chung cư

Cách tính phí bảo trì chung cư

Khoản a, Điều 108, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua".

Như vậy, kinh phí bảo trì nhà chung cư được tính bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản phí này sẽ được thanh toán luôn khi mua bán căn hộ. Đối với diện tích chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung), chủ đầu tư cũng phải nộp 2% giá trị của phần diện tích này.

Khi nào đóng phí bảo trì nhà chung cư?

Phí bảo trì nhà chung cư sẽ được đóng khi bàn giao căn hộ và khi nào ngân sách đã cạn thì chủ đầu tư sẽ thông báo cư dân nộp tiếp. Tuy nhiên, trên thực tế, phí bảo trì chung cư là loại phí cố định.

Phí bảo trì chung cư thường được đóng trước khi nhận bàn giao căn hộ.

Phí bảo trì chung cư được đóng trước khi nhận bàn giao căn hộ, thường trong vòng 15 ngày tính từ ngày có thông báo bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, trong vòng 7 ngày, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng theo đúng quy định hiện hành.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì sẽ thực hiện các thủ tục cưỡng chế. Cụ thể, Ban quản trị nhà chung cư sẽ gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. Sau đó, UBND tỉnh ra văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao kinh phí. UNND tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì.

Ai đóng phí bảo trì chung cư?

Khoản 1, Điều 51, Nghị định 71/2010/NĐ-CP nêu rõ, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí gồm:

• Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

• Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Theo đó, khi mua căn hộ chung cư, người mua phải nộp 2% kinh phí bảo trì và nội dung kinh phí bảo trì này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán chung cư.

Ai quản lý kinh phí bảo trì chung cư?

Trong vòng 7 ngày sau khi thu phí bảo trì chung cư, chủ đầu tư phải chuyển khoản tiền đó vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm của một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Mặt khác, sau 12 tháng tính từ thời điểm nhà chung cư được bàn giao, đưa vào sử dụng và có trên 50% căn hộ nhận bàn giao, chủ đầu tư phải phối hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị tòa nhà.

Sau khi được thành lập, trong vòng 7 ngày làm việc, Ban quản trị cần có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao quỹ bảo trì. Khi đó, trách nhiệm của chủ đầu tư là chuyển giao phí bảo trì nhà chung cư đã thu của người thuê mua, người mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không cho thuê mua, không bán hoặc chưa cho thuê mua, chưa bán sang tài khoản do Ban quản trị tòa nhà quản lý.

Như vậy, quỹ bảo trì chung cư sẽ do Ban quản trị nhà chung cư quản lý thông qua một tài khoản ngân hàng được lập tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, do một hoặc nhiều thành viên thuộc Ban quản trị tòa nhà đứng tên chủ tài khoản.

Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?

Căn cứ theo định nghĩa về quỹ bảo trì nhà chung cư thì loại quỹ này được dùng vào mục đích bảo dưỡng, sửa chữa, duy tu các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư bị xuống cấp, hỏng hóc trong quá trình sử dụng.

Phí bảo trì nhà chung cư được dùng để bảo trì các hạng mục như thang máy, thang bộ, hành lang, hệ thống cấp điện, cấp nước.

Cụ thể, kinh phí bảo trì nhà chung cư được dùng để:

• Bảo trì các hạng mục, phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a, b, Khoản 2, Điều 100, Luật Nhà ở năm 2014.

"a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;"

• Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư và các công trình công cộng quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 100, Luật Nhà ở năm 2014.

"d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt."

• Xử lý nước thải ứ nghẹt và hút bể phốt định kỳ cũng như cấy vi sinh cho hệ thống nước thải nhà chung cư.

• Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua, mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Không bàn giao quỹ bảo trì, bị xử lý như thế nào?

Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ bổ sung, sửa đổi một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vừa có hiệu lực thi hành quy định về phí bảo trì nhà chung cư.

Nội dung Nghị định mới nêu rõ, người thuê mua, người mua nhà ở và chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định tại Điều 108, Luật Nhà ở năm 2014. Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này.

Không bàn giao quỹ bảo trì chung cư, chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn có nhà chung cư để nhận phí bảo trì do người thuê mua, người mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định.

Lưu ý, chủ đầu tư khi mở tài khoản cần phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi phí bảo trì nhà chung cư. Đồng thời, trước khi bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà, chủ đầu tư phải phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Cũng theo Nghị định mới ban hành, tại mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, trách nhiệm của chủ đầu tư là lập một tài khoản theo quy định để quản lý phí bảo trì chung cư của dự án đó.

Chủ đầu tư sau khi mở tài khoản phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Khi ký hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hoặc phần diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở. Trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư, người thuê mua, người mua phải đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định hiện hành.

Người thuê mua, người mua không được bàn giao căn hộ nếu không đóng phí bảo trì vào tài khoản này. Trường hợp chủ đầu tư vẫn bàn giao, khi đó chủ đầu tư phải nộp phí bảo trì này.

Riêng với diện tích căn hộ và phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa cho thuê mua, chưa bán tính tới thời điểm bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã mở.

Đặc biệt, khi Ban quản trị tòa nhà có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư thì chủ đầu tư cần phối hợp với Ban quản trị thống nhất việc lập biên bản quyết toán. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản phí bảo trì sx chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị đã lập.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, Ban quản trị tòa nhà sẽ có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

Kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, trong vòng 10 ngày, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản cũng như số tiền trong tài khoản.

Tính từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, trong vòng 7 ngày, tổ chức tín dụng phải cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh. UBND cấp tỉnh sau đó sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.

Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao nếu không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

Thậm chí, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật tùy từng trường hợp cụ thể.

Người dân sống tại chung cư nên theo dõi sát sao tình hình thu chi phí bảo trì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì thì trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, tùy tính chất, mức độ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khi đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều tra và xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.

Những lưu ý về việc sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư

Để đảm bảo quyền lợi chính đáng và hợp pháp của mình, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau về phí bảo trì nhà chung cư:

Thứ nhất, cư dân sinh sống tại các chung cư nên theo dõi, cập nhật thường xuyên tình hình thu chi kinh phí bảo trì để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ hai, trường hợp mua lại căn hộ từ một chủ sở hữu khác, bạn không phải đóng phí bảo trì bảo chủ cũ đã đóng khi nhận bàn giao căn hộ. Cần lưu ý điểm này để tránh trường hợp chủ nhà hoặc chủ đầu tư lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bạn về phí bảo trì để thu thêm phí.

Thứ ba, khi phá dỡ chung cư mà phí bảo trì vẫn còn thì khoản tiền này sẽ được sử dụng để hỗ trợ cư dân tái định cư. Nếu chung cư mới được xây dựng lại trên nền chung cư cũ, khoản tiền đó có thể được đưa vào quỹ bảo trì chung cư mới.

Thứ tư, bạn có thể phải đóng thêm phí bảo trì nếu kinh phí cạn hoặc không đủ chi cho các hoạt động bảo dưỡng, duy tu, sửa chữa phần sở hữu chung tại nhà chung cư. Tuy nhiên, trường hợp này rất hiếm vì quỹ bảo trì chung cư thường rất lớn.

Thứ năm, quỹ bảo trì thường được sử dụng khi hết hạn bảo hành của đơn vị thi công, thường là 5 năm kể từ ngày bắt đầu bàn giao. Đối với phần diện tích văn phòng và dịch vụ chủ đầu tư phải nộp 2% phí bảo trì cần có sự thống nhất trong hội nghị nhà chung cư. 

- Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung: Có thể thuê/ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì. Nếu phải thay mới thiết bị, đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà sản xuất quy định; thực hiện bảo trì/thay thế khi hết hạn bảo hành.

- Đối với phần xây dựng của tòa nhà: Trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì (nếu đơn vị này có năng lực bảo trì). Nếu nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì, khi đó sẽ thuê đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện việc bảo trì.

Trên đây là những thông tin hữu ích về phí bảo trì chung cư mà người mua nhà nên nắm rõ nhằm tránh những phiền toái, rắc rối về sau cũng như tránh mất những khoản phí không cần thiết khi mua loại hình nhà ở này.

Lam Giang