Tổng hợp chi tiết nhất về đất xen kẹt dành cho các nhà đầu tư thông minh

Cùng đọc bài viết dưới đây để tìm hiểu đất xen kẹt là gì cũng như những thông tin xoay quanh loại hình bất động sản này, từ đó đưa ra được phương thức đầu tư lợi nhuận nhất cho chính bản thân nhé..

Đất xen kẹt là gì?

Đất xen kẹt là đất vườn hoặc là đất nông nghiệp,...(những loại đất chưa được công nhận là đất ở) có vị trí trong khu dân cư, hoặc những vị trí còn thừa sau khi quy hoạch. Theo đó, trong quá trình làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như các giấy tờ liên quan đến pháp luật thì đất này vẫn được ghi nhận là đất vườn, ao chứ không phải là đất có thể sử dụng để xây dựng nhà ở.

Đất xen kẹt là gì?

Theo quy định trên, đất xen kẹt sẽ bao gồm:

• Đất vườn ao có vị trí tại thửa đất, có nhà trong khu dân cư nhưng vẫn chưa được công nhận là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch đề ra. Trong trường hợp chưa có quy hoạch, đất sẽ được xác định dựa theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.

• Đất xen kẹt đồng thời còn là phần diện tích đất được xác định là đất vườn hoặc đất ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu.

• Đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư và sở hữu những đặc điểm tương tự được nêu ra ở trên cũng được gọi là đất xen kẹt.

Được mặc định là loại đất không đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết, đất xen kẹt thường có mức giá bán thấp hơn rất nhiều so với các giao dịch bất động sản khác. Theo khảo sát ghi nhận được, mức giá đất xen kẹt ở thủ đô Hà Nội dao động từ 8 - 25 triệu/m2 tùy khu vực. 

Đồng thời, khi mua bán đất xen kẹt, hợp đồng mua bán, giao dịch không có sự chứng nhận của nhà nước hoặc các cấp chính quyền, hợp đồng mua bán thường viết tay và không được pháp luật bảo vệ.

Đất xen kẹt thường có mức giá bán thấp hơn so với các loại bất động sản khác

Ở thời điểm hiện tại, thị trường mua bán đất xen kẹt đang nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân cũng như các nhà đầu tư bởi nguồn lợi nhuận tiềm năng khổng lồ, cũng như quá trình giao dịch nhanh chóng, thuận tiện, hai bên không phải thực hiện quá nhiều các thủ tục rườm rà, rắc rối như giao dịch đất có sổ đỏ.

Tuy nhiên, cái gì cũng có mặt lợi và hại của riêng mình, việc mua bán đất xen kẹt có thể nhanh chóng, thuận tiện, mang lại nguồn lợi nhuận cao, nhưng hình thức đầu tư bất động sản này cũng khiến cho nhiều người như ăn phải Hoàng liên mà không nói được vậy (Hoàng liên là vị thuốc Bắc có vị rất đắng).

Quy trình chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở?

Đất xen kẹt thường được nhiều người đầu tư không chỉ vì sở hữu nguồn lợi nhuận tiềm năng, mà thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng phần nào “dễ thở” hơn so với những loại đất khác như đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp,...

Ông Vũ Văn Hậu - Giám đốc của Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội nói rằng, khi có hộ gia đình hoặc cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản thân người đó hoặc hộ gia đình phải là những người chấp hành tốt các nội quy về pháp luật, đặc biệt là về lĩnh vực đất đai ở địa phương. Đồng thời, họ phải có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành về phần diện tích đất xen kẹt, xem mảnh đất có thuộc trong phạm vi diện tích của hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng như kênh - mương - đê, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia,...hay không, sau đó phải bàn giao cho ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích đất nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung,...

Quy trình chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở như thế nào?

Người chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt cũng phải bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Để thực hiện thủ tục, quy trình chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở, người chuyển đổi phải chuẩn bị sẵn một bộ hồ sơ để nộp tại phòng Tài nguyên và môi trường của quận (huyện), bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).

• Phương án sản xuất kinh doanh (trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh).

• Trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt để xây dựng nhà ở để ở hoặc để bán, người chuyển đổi phải thực hiện đầy đủ các quy định theo Luật kinh doanh Bất động sản.

• Bản sao giấy chứng nhận sử dụng đất (hoặc giấy ủy quyền).

• Bản sao hộ khẩu thường trú, chứng minh thư hoặc thẻ căn cước công dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

• Văn bản cam kết.

Đất xen kẹt làm sổ đỏ được không?

Vào ngày 31/03/2017, thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định chính thức về những vấn đề xoay quanh đất xen kẹt để có thể giải đáp thắc mắc của người dân một cách cụ thể, chặt chẽ nhất.

Rất nhiều người dân đầu tư vào đất xen kẹt cũng bị “kẹt” lại với những khó khăn, vướng mắc xoay quanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản gắn liền với đất.

Đất xen kẹt làm sổ đỏ được không?

Quy định vào ngày 31/03/2017 đã ghi rõ, liệt kê các loại đất nông nghiệp được xem xét cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Những loại đất xen kẹt có thể chuyển đối mục đích sử dụng đất: Đất vườn, ao liền kề đất ở và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; thửa đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư được hình thành trước thời điểm ngày 1/7/2014 có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở do UBND Thành phố quy định.

Những loại đất xen kẹt không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, xã; đất nằm trong diện quy hoạch của các cấp có thẩm quyền; đất lấn chiếm;…

Chỉ khi nào có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công, đất xen kẹt không còn bị “xen kẹt” nữa, thì quy trình làm sổ đỏ đất xen kẹt mới có thể thực hiện được. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản “một vốn bốn lời” này, người đầu tư cần phải tìm hiểu về mảnh đất một cách chi tiết và tổng quan nhất.

Về vấn đề đất xen kẹt có làm sổ đỏ được không, các chuyên gia bất động sản, phó giáo sư, tiến sĩ đều cho rằng người mua đất xen kẹt có khả năng cao phải đối diện với nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng sổ đỏ vì rất nhiều lý do khác nhau.

Trong trường hợp đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư, không còn phù hợp trong việc tổ chức canh tác, thực hiện các hoạt động nông nghiệp, thì ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ xem xét mảnh đất đó và thực hiện theo một trong những phương án sau đây:

• Dựa trên căn cứ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, quy hoạch phân khu đô thị đã được cấp thẩm quyền thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng của địa phương hoặc được thu hồi để tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật để bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

• Hướng dẫn hộ gia đình hoặc cá nhân thành lập doanh nghiệp, thành lập hợp tác xã hoặc góp vốn để thành lập doanh nghiệp, chuyển nhượng đất cho những đơn vị khác có nhu cầu sử dụng theo quy hoạch,...

Không khó để nhận ra, cả 2 cách thức này đều có những bất lợi nhất định, ảnh hưởng đến chủ sở hữu. Việc hình thành nên các thửa đất xen kẹt do việc xây dựng quy hoạch của lãnh đạo các địa phương, dẫn đến việc bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng của đất xen kẹt. Đến khi chuyển đổi được thì người dân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hoặc tác xã thì mới có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này không hợp lý, bởi vì không phải ai cũng có khả năng cũng như mong muốn thành lập doanh nghiệp cả.

Còn trong trường hợp chuyển nhượng cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất theo quy hoạch đề ra, người sở hữu chắc chắn sẽ bị ép ở mức giá vô cùng thấp, gây tổn thất không nhỏ tới chính bản thân.

Hơn nữa, việc người dân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mới đủ điều kiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đang đi ngược với nguyên tắc được quy định trong Luật Đầu tư về kinh doanh khi phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia.

Vì vậy, các cơ quan quản lý đất đai cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu hơn để có thể làm rõ các vấn đề, đồng thời thực hiện rà soát, trưng cầu ý kiến của các cơ sở ban ngành, địa phương, ủy ban nhân dân thành phố dự kiến sửa đổi một số điều của quyết định nêu trên, từ đó sử đổi nội dung về đất nông nghiệp xen kẹt.

Có nên đầu tư vào thị trường mua bán đất xen kẹt không?

Đất xen kẹt hiện đang là thị trường bất động sản thu hút được rất nhiều khách hàng, nhất là ở những khu vực thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,...Với ưu điểm giá thấp, quá trình mua bán thuận tiện, không tốn quá nhiều thời gian, cùng với tiềm năng sinh lời cao, không lấy làm lạ khi thị trường này lại phát triển mạnh mẽ như vậy. 

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc đầu tư vào thị trường này cũng như tham gia...một ván bài vậy, được ăn cả, ngã về không. 

Hiện nay, ở thành phố Hà Nội có rất nhiều “môi giới” giới thiệu rất nhiều lời mời mọc hấp dẫn, cùng với chiêu trò úp mở về việc làm sổ đỏ, giấy phép xây dựng cho những thửa đất này, lợi dụng lòng tin của nhiều người. 

Trong thực tế, không hề hiếm trường hợp người mua đất xen kẹt phải “chao đảo” bởi vì sự thiếu sót trong pháp luật.

Có nên đầu tư vào thị trường mua bán đất xen kẹt không?

Theo ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SBLaw, đất xen kẹt nếu như có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành công, thì người sở hữu sẽ có cơ hội tăng giá tài sản đột biến. Tuy nhiên, đó là nói về mặt lý thuyết. Trên thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hề dễ dàng. Mặc dù các cơ quan quản lý đã ban hành thêm các điều kiện cụ thể cho phép người sở hữu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư, nhưng quy trình chuyển đổi cũng không đơn giản, chưa kể thuế phí khá cao.

Có rất nhiều mảnh đất xen kẹt có sẵn từ trước đều có hồ sơ địa chính liên quan đến vườn liền kề, thửa đất ao bị thất lạc hoặc cũ nát, không có giấy tờ, nên quá trình xác định ngày hình thành thửa đất khá phức tạp và nhiêu khê.

Luật Đất đai 2013 quy định rõ, khi chủ sở hữu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu phải thanh toán thêm các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất,..

Khoản chênh lệch này không hề nhỏ, chưa kể đến các khoản chi phí khác khi làm sổ đỏ. Chính vì thế, thường thì đất xen kẹt sẽ không có sổ đỏ. 

Ở nhiều khu vực phường, xã thủ đô hiện nay, đang xuất hiện tình trạng hình thành “mặt bằng giá” để người dân “đầu xuôi đuôi lọt” việc xây dựng không phép trên những mảnh đất xen kẹt này mà không bị những người thi hành công vụ “sờ gáy”.

Trong một góc nhìn khác, phó giáo sư - tiến sĩ Trần Thị Minh Châu của Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh đưa ra quan điểm rằng, liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất xen kẹt, nhiều địa phương đã áp dụng thêm những quy định, chính sách mở đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dành cho đất nông nghiệp xen kẹt.

Thị trường đất xen kẹt Hà Nội: địa đạo “tham nhũng vặt”

Bởi vì sở hữu diện tích nhỏ, vị trí ngay trong khu vực nội thành, lại có giá thành rẻ, không lấy làm lạ khi đất xen kẹt luôn nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư. Cá nhà đầu tư sau khi mua được đất xen kẹt sẽ làm thêm các thủ tục, giấy tờ pháp lý sau đó rao bán ra thị trường.

Các mảnh đất thường xuất hiện nhiều nhất ở các thành phố lớn, nhất là những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao như Hồ Chí Minh, Hà Nội,...Chính nhờ sự thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị mới, cùng với các dự án mở đường, quy hoạch,...khiến cho nhiều diện tích đất canh tác được thu hồi phục vụ quá trình đô thị hóa, đồng ruộng chia cắt tạo thành nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác được.

Thị trường đất xen kẹt Hà Nội khá...phức tạp

Sau một thời gian bị “bỏ trống”, các mảnh đất này đã rơi vào thị trường ngầm và nhanh chóng rao bán rầm rộ. Các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Từ Liêm,...đều sở hữu diện tích đất xen kẹt không hề nhỏ.

Theo ghi nhận thực tế của các nhà đầu tư bất động sản, giá đất nửa thổ cư nửa thổ canh như vậy có giá rất thấp so với đất thổ cư cùng địa bàn, bởi vì các giao dịch mua bán hầu hết chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay, không có sự chứng kiến, bảo đảm của pháp luật. Ví dụ mức giá thanh toán đất xen kẹt ở khu vực Thanh Xuân các phường như Bùi Xương Trạch, Hạ Đình, Khương Đình, dao động từ 20 - 23 triệu đồng/m2, chỉ bằng một nửa so với mức thanh toán của đất đã có sổ đỏ (40 - 60 triệu đồng/m2).

Tương tự, đất xen kẹt khu vực Mễ Trì Thượng, Tân Mỹ, Phú Diễn, Đại Mỗ, Ngọc Trục (quận Nam Từ Liêm) giá từ 11 - 20 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thổ cư tại những khu vực này có giá gấp đôi, từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt khu vực Dương Nội, Phú Lương, Ba La, Yên Nghĩa là 8 - 15 triệu đồng/m2, trong khi đất thổ cư dao động 20 - 25 triệu đồng/m2.

Mức giá đất xen kẹt tại khu vực Định Công Thượng, Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai) có giá bán chỉ từ 13 triệu đồng/m2, trong khi đất đã có sổ đỏ là 50 - 60 triệu/m2. 

Ông Nguyễn Bảo Duy - một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong thị trường đất xen kẹt cho hay, các nhà đầu tư hay môi giới nếu muốn thành công ở phân khúc này phải nắm rõ những thông tin về địa hình, hiểu thật rõ về địa bàn, quy hoạch của khu vực, pháp lý cũng như các mối quan hệ với cán bộ địa chính. Ông cũng khẳng định với chúng tôi: “Nếu như không tìm hiểu kỹ, mua phải miếng đất dính vào quy hoạch thì người mua coi như mất trắng”.

Vào những ngày cuối năm năm 2016, vợ chồng anh Thắng (Hoàng Mai, Hà Nội) đã có một trải nghiệm “nhớ đời” vì đầu tư vào thị trường đất xen kẹt khi chưa nắm rõ thông tin. Sau khi dành dụm được 600 triệu đồng tiền tiết kiệm, hai vợ chồng quyết định tin tưởng “trung tâm môi giới” đầu tư vào mảnh đất xen kẹt diện tích 40m2 ở quận Hoàng Mai với mong muốn sở hữu một căn nhà cho riêng mình. Nhưng đến thời điểm hiện tại, dù đã hơn 2 năm trôi qua nhưng cả hai vẫn chưa thể sở hữu ngôi nhà cho riêng mình vì mảnh đất đó thuộc diện quy hoạch, không thể cấp giấy phép được.

Vậy mới thấy, đầu tư vào đất xen kẹt quả thật giống như đánh bài vậy. Nếu bạn muốn “dấn thân” vào thị trường bất động sản, cần phải tìm hiểu thật kỹ các khoản thông tin xung quanh mảnh đất để tránh trường hợp “tiền mất, tật mang”. Nếu có thể, hãy nhờ tới sự giúp đỡ của các cơ quan chính quyền địa phương hoặc các đơn vị bất động sản uy tín.

Như vậy, qua bài viết này, hy vọng bạn có thể trả lời được câu hỏi đất xen kẹt là gì cũng như những vấn đề xoay quanh khi có ý định đầu tư vào thị trường mua bán đất xen kẹt một cách tổng quan và chi tiết nhất. Cảm ơn bạn đã dành thời gian đọc bài viết.