Đếm khối nợ trên vai các “đại gia” BĐS

Đa số các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết trên hai sàn chứng khoán có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2-3.

Điều này cho thấy tài sản của các doanh nghiệp được tài trợ chủ yếu bởi các khoản nợ và họ có thể còn gặp khó khăn cho dù NHNN vừa có động thái giảm áp lực siết tín dụng bất động sản.

Phân tích vào cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán có thể thấy, đa số có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2 - 3.

Trong 10 doanh nghiệp có vốn đăng ký lớn nhất trên sàn chứng khoán TP.HCM chỉ có 2 doanh nghiệp có tỷ lệ này nhỏ hơn 1, một doanh nghiệp có tỷ lệ xấp xỉ 1, còn lại đều cao hơn, trong đó có doanh nghiệp lên tới gần 2,5. Với các doanh nghiệp nhỏ hơn thì tỷ lệ an toàn thậm chí còn thấp hơn rất nhiều.

Đây là điều thường thấy đối với các doanh nghiệp địa ốc ở Việt Nam. Tuy nhiên, ở thời điểm thị trường sôi động thì tỷ lệ nợ/tài sản hay nợ/vốn chủ sở hữu cao là tín hiệu tốt, bởi nó cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính để tạo lợi nhuận cao cho cổ đông.

Ngược lại, ở thời điểm thị trường đi xuống, đây lại là một gánh nặng thực sự đối với họ. Bởi khi giá bất động sản giảm, giả sử giảm 30% và tiền vay giả sử bằng vốn chủ sở hữu, thì tiền túi của doanh nghiệp đó đã bị bào mòn ở mức cao hơn tỷ lệ đó nhiều.

Điều thậm tệ hơn cả là doanh nghiệp thiếu vốn nhưng không có kênh huy động thay thế nào. Sản phẩm không bán được, nguồn thu không có cộng với lãi ngân hàng vay ở mức cao (22-27%/năm) có thể kéo họ tới phá sản.

Trong một công văn phát đi hôm 14/11, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức đưa 4 nhóm tín dụng bất động sản ra khỏi rổ phi sản xuất. Trong đó đáng chú ý nhất là trường hợp xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Điều này có nghĩa là các ngân hàng sẽ không phải gồng mình để giảm tỷ lệ tín dụng phi sản xuất về mức 16% vào thời điểm cuối năm. Nhóm được hưởng lợi gián tiếp là các doanh nghiệp bất động sản do không chịu áp lực thu hồi vốn cao như được cảnh báo gần đây.

Đối với nhóm ngân hàng thì điều này khá rõ ràng. Các ngân hàng thương mại sẽ dễ dàng đưa ra một bản báo cáo đẹp, đáp ứng các chỉ tiêu nóng mà NHNN giao vào thời điểm cuối năm nay sau khi tín dụng phi sản xuất được phân loại lại.

Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản thì khó xác định hơn. Thông thường các khoản vay bất động sản có thời hạn 3 - 5 năm/dự án. Thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ tại Hà Nội và TP. HCM là khoảng 2007. Như vậy, rất có thể 2011 và 2012 là thời điểm mà tiền vay đầu tư vào hàng loạt các dự án sẽ phải được đem trả lại ngân hàng.

Hiện các nguồn vốn chủ yếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này bao gồm: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trực tiếp từ người mua, huy động qua thị trường chứng khoán và phát hành trái phiếu (trong nước và quốc tế).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng và đi xuống như hiện nay và có thể còn kéo dài thì khả năng huy động đủ tiền để đáo hạn hoặc/và vay thêm thực hiện các dự án dang dở có khả thi? Hơn nữa, các khoản nợ của các doanh nghiệp này hiện rất lớn và đa phần là tiền vay ngân hàng.

Tín dụng ngân hàng thì rõ ràng đã bị thắt chặt cả năm qua. Phát hành cổ phiếu để tài trợ cho dự án không còn thu hút được sự quan tâm của các cổ đông và nhà đầu tư. Huy động trực tiếp từ người mua cũng đã bị hạn chế bởi chính sách (Nghị định 71). Còn việc phát hành trái phiếu thì có rất ít doanh nghiệp làm tốt điều này.

Một điểm đáng chú ý khác là ngoài một vài doanh nghiệp có nguồn vốn dồi dào và phát hành được cổ phiếu ở giai đoạn thị trường chứng khoán nóng và phát hành trái phiếu quốc tế, thì số nhiều các doanh nghiệp khác đang có tỷ lệ vay nợ ngắn hạn (mà trong đó vay nợ ngân hàng chiếm tỷ trọng khá cao). Điều này cho thấy doanh nghiệp sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, cho dù tín dụng đã được NHNN "tính toán lại".

Điều dễ thấy là cổ phiếu của đa số các doanh nghiệp địa ốc (kể cả các doanh nghiệp ngành xây dựng) đã giảm rất nhiều trong thời gian vừa qua và khó có cơ hội tăng lại sớm.