Chỉ nên dùng đòn bẩy tài chính ở ngưỡng an toàn với số tiền vay không quá 30% sẽ là một trong những bước giúp nhà đầu tư thành công với bất động sản cho thuê.
Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, không chỉ là kênh đầu tư an toàn giúp hiện thực hóa tài sản, bất động sản còn là một loại sản phẩm tiêu dùng hết sức đặc biệt, có thể khai thác cho thuê dài hạn và mang lại dòng tiền ổn định. Ông Nam cũng cho biết, nếu muốn thành công trong hoạt động đầu tư nhà cho thuê thì cần phải chuẩn bị ít nhất 5 bước như sau:
Bước 1: Tìm được vị trí đắc địa
Vị trí đắc địa là nơi có kết nối hạ tầng giao thông xuyên suốt, có thể di chuyển tới nhiều hướng trong đô thị một cách thuận lợi, gần các cơ sở dịch vụ như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ, các khu thể thao, khu vui chơi, giải trí... Đặc biệt, chỉ nên chọn bất động sản nằm ở khu vực thị trường cho thuê hoạt động sôi động. Thực tế, ở các thành phố phát triển, có nhiều khu vực cư dân tập trung đông đúc nhưng lại không phù hợp để cho thuê hoặc giá cho thuê ở mức rất thấp. Có thể xem vị trí tốt là yếu tố quyết định đến 50-60% sự thành công của việc đầu tư bất động sản cho thuê. Vị trí quyết định tương đối lớn đến sự chênh lệch về khách thuê giữa các địa điểm cho thuê khác nhau.
Không nên vay hoặc chỉ vay không quá 30% giá trị tài sản khi đầu tư vào
bất động sản cho thuê. (Ảnh: Vũ Lê).
Bước 2: Xem xét quy mô và mật độ dân số
Nên chọn dầu tư vào sản phẩm bất động sản ở các dự án có quy mô lớn hoặc những nơi tập trung mật độ dân số cao. Với nhà ở chung cư, thì số lượng căn hộ thuộc dự án càng lớn sẽ càng dễ cho thuê vì dễ thu hút được các dịch vụ hình thành trong tòa nhà. Quy mô lý tưởng của dự án chung cư là 500-1.000 căn hộ và trung bình là 1.500-3.000 nhân khẩu. Với nhà phố hay biệt thự thì cần chú trọng đến khu dân cư hiện hữu, khả năng cho thuê sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân trong khu phố. Việc đầu tư nhà liền kề lý tưởng nhất là nằm ở khu vực đã có nhà cửa sầm uất.
Bước 3: Tìm những bất động sản hoàn thiện
Những bất động sản đã hoàn thiện và có thể đưa vào khai thác ngay lập tức sẽ giúp bạn tăng hiệu của quả dòng tiền. Chủ đầu tư tuyệt đối không được chọn những dự án chung cư có tiến độ chậm, ưu tiên đầu tư cho những dự án có thể bàn giao nhà ngay và được trả tiền chậm. Với nhà phố, biệt thự thì cần tránh chọn những tài sản cho thuê phải bỏ thêm vốn để sửa chữa hoặc điều chỉnh hay là xây dựng lại vì sẽ khiến thời gian khai thác bị kéo dài, có thể sẽ lỡ mất những cơ hội tốt để cho thuê.
Bước 4: Chọn loại bất động sản cho thuê có chất lượng tốt
Đó là môi trường sống tốt với dịch vụ khép kín và chất lượng cao. Khách thuê hiện nay không chỉ người nước ngoài mà cả người Việt khi đi thuê nhà cũng có những yêu cầu hết sức khắt khe về môi trường sống cũng như các dịch vụ tiện ích xung quanh.
Bước 5: Không vay khi đầu tư
Khi lên kế hoạch đầu tư bất động sản cho thuê, bạn cần đảm bảo mình có đủ vốn hoặc nếu không thì chỉ thiếu một ít với số vốn đi vay phải dưới 30% giá trị tài sản. Bạn có thể vay 50-60% giá trị tài sản khi mua nhà để ở, nhưng khi đầu tư bất động sản cho thuê thì tiêu chí vay cần phải khắt khe hơn. Và lời khuyên là không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính. Có thể hiểu theo 2 cách về công thức này: Thứ nhất, chỉ vay 300 triệu đồng đối với căn nhà 1 tỷ đồng; Thứ hai, vay ở ngưỡng 900 triệu đồng đối với tài sản có tổng giá trị 3 tỷ đồng (bao gồm cả bất động sản sắp đầu tư). Có thể khai thác cho thuê đạt mức trả nợ gốc lẫn lãi vay một cách an toàn với tài sản có tổng giá trị 3 tỷ đồng.
