Trong tháng 12/2016, không ít nhà đầu tư bất động sản (BĐS) liền thổ đã gặt hái mức lợi nhuận từ 50-60%, thậm chí cao hơn. Có được kết quả này bởi các nhà đầu tư bắt đúng bài đón sóng hạ tầng, mua đất vườn giá rẻ hay tài sản phát mãi ngân hàng...
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, tại thị trường Tp.HCM và một số tỉnh thành khác, ít nhất có 4 cách gửi tiền vào đất đạt kỳ vọng lợi nhuận 20-25%/năm trở lên.
Giới đầu tư săn đất đón sóng hạ tầng
Tại Tp.HCM và các địa bàn giáp ranh như Đức Hòa, Long Hậu, Cần Giuộc, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành, săn đất đón sóng hạ tầng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận lớn nhất cho giới buôn BĐS liền thổ. Năm vừa qua, quanh các trục hạ tầng mới, giá đất đã tăng phổ biến ở biên độ 30%, mức tăng cao từ 50-60%, thậm chí một số vị trí còn chạm ngưỡng 70%. Những tuyến đường mới mở, vành đai, đại lộ, metro, cao tốc và cả những cây cầu mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư đã dẫn đến tình trạng sốt đất cục bộ. Sau đó, cơn sốt đất lan rộng một cách mạnh mẽ. Thực tế cho thấy, các quận 9, quận 2 (khu Cát Lái), quận 12, Tân Phú, Thủ Đức,... là những địa bàn chính chịu ảnh hưởng bởi sóng hạ tầng.
Kênh đầu tư BĐS liền thổ ăn theo sóng hạ tầng vẫn được đánh giá có biên
lợi nhuận lý tưởng nhất. (Ảnh: Vũ Lê).
Gom đất ăn theo siêu dự án
Việc bám đuôi các dự án quy mô dăm bảy nghìn tỷ, phần lớn sở hữu vị trí cửa ngõ phía Nam, Đông, Tây Tp.HCM hoặc trung tâm mới của một tỉnh thành đang phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch được xem là con át chủ bài của giới đầu tư địa ốc. Thường thì các chủ đầu tư chuộng vây quanh dự án quy mô khủng để săn đất chờ tăng giá.
Hạ tầng hứa hẹn được đầu tư nhiều hơn, siêu dự án góp phần chỉnh trang đô thị toàn khu, mật độ dân số sẽ tăng lên theo thời gian,... là những yếu tố kỳ vọng tăng giá đất. Ví dụ, một đại gia BĐS tuyên bố đầu tư xây nhà giá rẻ quy mô hàng trăm nghìn căn ở khu Đông và Nam Sài Gòn đã kích giá đất tại đây tăng cao từ 30-50%, mức tăng phổ biến là 40%. Tại huyện Nhà Bè, gần khu đô thị cảng Hiệp Phước được Tp.HCM chấp thuận chủ trương vốn đầu tư 4.200 tỷ đồng cũng khiến làn sóng đầu tư gom đất tại đây lên cao.
Buôn đất vườn giá rẻ ở ngoại ô
Nhiều thập niên qua, chiêu đầu tư đất nông nghiệp, chuyển mục đích lên thổ cư từng phần hay toàn phần rồi khai thác kinh doanh hoặc bán nhanh đã tồn tại và chiêu này vẫn được giới đầu tư áp dụng khá phổ biến trong năm 2016. Nhất là, khi Tp.HCM hạn chế việc tách thửa do lo ngại phá vỡ quy hoạch, đất vườn lô lớn ở ngoại ô giá rẻ trở thành mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư BĐS cá nhân có dòng vốn từ 3-5 tỷ đồng. Các nhà đầu tư này giữ nguyên lô lớn thay vì chia nhỏ thửa đất, sau đó xây nhà vườn, nhà trọ cho thuê, khai thác như BĐS tiêu dùng.
Các địa bàn như Thủ Đức, quận 9, quận 12, huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ đang là mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư địa ốc trong 2-3 năm qua. Với những suất đầu tư thành công, biên lợi nhuận có thể cao hơn lãi suất ngân hàng nếu khai thác cho thuê. Hơn nữa, giá trị đất sẽ tiếp tục tăng lên theo thời gian. Trong khi đó, nếu bán cả đất và tài sản gắn liền với đất thì mức lãi lý tưởng có thể đạt 50% hoặc gấp đôi. Tuy vậy, trên thực tế, do định vị sai, nhiều nhà đầu tư săn đất vườn vẫn thất bại.
Mua nhà đất ngân hàng phát mãi
Thực tế cho thấy, kênh này có biên lợi nhuận khiêm tốn hơn so với các hình thức đầu tư nói trên nhưng cũng đạt bình quân từ 15-20%. Nếu so với kênh gửi tiết kiệm ngân hàng thì kênh đầu tư này vẫn được đánh giá lý tưởng hơn. Giới đầu tư cá nhân thường chỉ mua những tài sản được ngân hàng định giá thấp hơn giá trị thật và đang trong tình trạng bị phát mãi nên có thể rẻ hơn giá thị trường khoảng 30%. Như vậy, nếu mua được nhà đất phát mãi với khoản chênh lệch giá này, nhà đầu tư có thể đạt mốc lợi nhuận phổ biến 15% (đã trừ đi các chi phí). Mặt khác, nhà đầu tư có thể đạt được mức lợi nhuận cao hơn nếu họ thực sự am hiểu thị trường và thủ tục pháp lý.
Trong 4 cách săn đất có biên lợi nhuận ấn tượng trên, 2 tiêu chí đón sóng hạ tầng mới và ăn theo các siêu dự án luôn giữ vị thế dẫn đầu, chuyên gia của GIBC nhận định. Cơ hội chốt lời cho nhà đầu tư càng cao nếu trùng hợp 2 tiêu chí hạ tầng mới và siêu dự án cùng xuất hiện tại một khu vực. Thế nhưng, ông Huỳnh Phước Nghĩa cũng khuyến cáo, kênh đầu tư nào có lợi nhuận càng cao thì rủi ro cũng càng lớn, do đó trước khi "chọn mặt gửi vàng", nhà đầu tư phải thận trọng cân đối dòng tiền.
