Ba giải pháp tìm vốn cứu nguy cho thị trường bất động sản

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, giải pháp vốn cho thị trường bất động sản nước ta vẫn là câu chuyện trung tâm của năm 2011.

Phát biểu tại hội thảo về tài chính và bất động sản, ông Võ cho rằng, thị trường bất động sản nước ta đang rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn mới cho thị trường là giải pháp quan trọng hàng đầu.

Hoàn cảnh chung của thị trường bất động sản nước ta hiện nay khá giống với thị trường tại thời điểm đầu năm 2009 nhưng nguồn vốn khả thi cho thị trường cũng có khác nhau. Giải pháp vốn lúc này hoàn toàn phụ thuộc tư duy của các cơ quan quản lý để có được những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường bất động sản.

Ông Võ đã đưa ra ba giải pháp để tìm vốn cho thị trường bất động sản. Đầu tiên là việc đổi mới pháp luật để cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam.

Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết bất động sản thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất tại Việt Nam (quyền và nghĩa vụ về đất đai) đối với người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nếu chặt quá, người nước ngoài sẽ không muốn tham gia vì họ không muốn nắm đằng lưỡi trong các quan hệ về đất đai; nếu lỏng quá, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại Việt Nam. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tốt nhất là việc đổi mới pháp luật theo huớng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường bất động sản nước ta.

Thứ hai, tạo thuận lợi cho động viên vốn đầu tư từ nguồn FDI cho thị trường bất động sản và có giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. Gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở. Chúng ta đều biết rằng hầu hết các dự án đầu tư FDI vào bất động sản nhà ở đều sử dụng "miếng võ" huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Cơ chế nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.

Thứ ba, hoàn chỉnh cơ chế "mua bán nhà trên giấy" để khắc phục các rủi ro có thể xẩy ra. Trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.

Tiếp tục, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI.

Duy Khánh