Bán lẻ “ngoại thành” gặp khó

Mặt bằng bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm đang chứng kiến sự tăng mạnh về lượng cung, nhưng khách thuê lại không mặn mà.

Tại một buổi họp báo mới đây về thị trường bất động sản TP.HCM, đại diện Công ty Toàn Thịnh Phát cho biết, Công ty đang có một dự án bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm TP.HCM. Dự án sắp hoàn thành, nhưng Công ty chưa biết phải tìm khách thuê ở đâu, cũng như nên tự quản lý hay thuê các nhà quản lý chuyên nghiệp. Chủ đầu tư các dự án bán lẻ ở xa trung tâm như Toàn Thịnh Phát hoàn toàn có lý do để lo lắng, nhất là khi lượng cung ở đây đang tăng nhanh, còn khách thuê thì lại hướng đến khu trung tâm.

Lượng cung tăng mạnh

Theo Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, tổng diện tích sàn bán lẻ tại TP.HCM tính đến quý III/2010 là 341.665 m2. Con số này đang gia tăng nhanh chóng. Dự kiến, tổng lượng cung mới từ năm 2011 - 2013 là 1,27 triệu m2, trong đó có đến 80% là tập trung ở khu vực ngoài trung tâm.

Theo CBRE Việt Nam, trong khi tình hình thuê mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm đang rất khả quan thì lượng cung lại hạn chế. Ngược lại, mặt bằng bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm lại tăng đến 50% trong năm 2010 và dự kiến sẽ cao hơn gấp 10 lần vào năm 2013.

Hầu hết các doanh nghiệp đều muốn đầu tư mặt bằng bán lẻ ở khu trung tâm, nhưng đó là điều không dễ khi quỹ đất ở đây quá hạn chế và giá thì rất đắt. Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm đã buộc phải tăng diện tích bằng nhiều cách như tăng diện tích tầng hầm hay cải tạo lại một phần diện tích để làm mặt bằng bán lẻ.

Khó khăn về mặt bằng buộc các chủ đầu tư phải tìm đến những khu vực lân cận có điều kiện phát triển hoặc khả năng kết nối với khu trung tâm tốt hơn. Điều này lý giải vì sao phần lớn các dự án bán lẻ lại tập trung ở quận 7 và quận 2.

Bài toán quản lý và khách thuê

Chuyển ra xa trung tâm là một điều tất yếu. Tuy nhiên, một vấn đề được đặt ra là liệu đầu tư mặt bằng bán lẻ ở những khu vực này có đem lại hiệu quả? Hoàn toàn có cơ sở để hoài nghi về vấn đề này. Thực tế cho thấy, đã có trường hợp trung tâm bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm hoạt động không tốt. Tiêu biểu là Saigon Paragon.

Mặc dù nằm ở vị trí khá đẹp (đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7) và được đầu tư rất lớn, nhưng đầu tháng 10 vừa qua, Ban Quản lý Trung tâm Thương mại Saigon Paragon đã thông báo ngưng hoạt động và chuyển sang cho nhà quản lý mới là Parkson. Lý do, theo bà Lê Hoài Anh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Kim Cương, đơn vị quản lý trung tâm này, là “chúng tôi chưa bao giờ kinh doanh, quản lý mô hình trung tâm thương mại, nên sau khi đi vào hoạt động, đã xuất hiện nhiều sơ sót, khiến tình hình kinh doanh không đạt kết quả như mong muốn”.

Khó khăn của các dự án ở khu vực ngoài trung tâm không chỉ ở vấn đề quản lý mà còn do vị trí. Ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết, phần lớn các nhà bán lẻ, khách thuê mới khi vào Việt Nam đều chọn khu vực trung tâm ở các thành phố lớn như TP.HCM, sau đó mới tính đến phương án phát triển ra những khu vực khác. Do đó, diện tích trống ở các trung tâm bán lẻ ngoài trung tâm đang ngày càng tăng, trong khi giá thuê ngày càng giảm.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2010 của CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm tiếp tục tăng 7,1% so với quý trước, đạt 132,7 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm chỉ còn 39,4 USD/m2/tháng, giảm 14,7%.

Ông Leech cho rằng, việc phát triển các khu dân cư mới ở khu vực ngoài trung tâm sẽ làm nảy sinh nhu cầu về mặt bằng bán lẻ và đây chính là đối tượng khách thuê mà các nhà đầu tư hướng đến. “Những trung tâm này có thể thu hút được khách thuê thuộc lĩnh vực ẩm thực và tiêu dùng”, ông nói.

Chị Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Trung tâm Thiên Sơn Plaza (quận 7), cho biết, đối tượng Thiên Sơn Plaza hướng đến là khách hàng tầm trung, khác với khách thuê cao cấp ở khu vực trung tâm. Lý do là các quận vùng ven như quận 7, quận 4 có dân cư rất đông đúc và phát triển, nhưng có rất ít trung tâm thương mại và bán lẻ.

Chị cho biết thêm, một trong những khách hàng dự kiến của Thiên Sơn là Fivimart, một doanh nghiệp phân phối bán lẻ hàng tiêu dùng (công ty con của C.T Group, chủ đầu tư Thiên Sơn Plaza).

Tuy nhiên, liệu các nhà đầu tư ở khu vực ngoại thành có tìm được khách thuê, nhất là khi một lượng cung lớn được dự kiến sẽ đổ vào thị trường trong những năm tới? Chỉ tính riêng ở quận 7, trong quý IV năm nay, sẽ có 2 trung tâm bán lẻ được đưa ra thị trường với gần 80.000 m2 sàn bán lẻ. Trong đó, Crescent Mail chiếm đến 70.000 m2 và Thiên Sơn Plaza gần 8.000 m2.

Theo ông Leech, lượng cung lớn cũng có nghĩa là các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm sẽ phải cạnh tranh gay gắt hơn. Và giá thuê tiếp tục giảm sẽ là điều chắc chắn.

(Theo NCĐT)