Bán tháo bất động sản: Nhìn từ phía sau

Theo nhận định của các chuyên gia, giá bất động sản (BĐS) giảm do chính sách thắt chặt tiền tệ chứ không phải do nhà đầu tư bán xả hàng. Nếu chính sách thay đổi, thị trường BĐS sẽ bùng lên. Và thời điểm này chưa có chuyện bán tháo BĐS...

Việc một số dự án chung cư giảm giá căn hộ nhằm thu hồi vốn trước áp lực trả vốn vay ngân hàng là điều đã xảy ra vào cuối năm 2011; và xu hướng giảm giá được nhiều người kỳ vọng trong năm nay khi nhiều chủ đầu tư không đủ sức cầm cự lâu hơn. Tuy nhiên, BĐS Việt Nam, mặc dù căng thẳng vì tín dụng, vẫn chưa tới mức bán đổ, bán tháo.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận định nguồn tài chính chủ yếu của thị trường BĐS Việt Nam là ngân hàng và lãi suất ngân hàng, và nó tác động lên cả nguồn cung lẫn nguồn cầu của thị trường. Do vậy, việc lãi suất có giảm được không, giảm bao nhiêu và khi nào lãi suất giảm là vấn đề quan trọng.

Một vài dự án có mức giảm giá từ khoảng 26 triệu/m2 xuống khoảng 16 triệu/m2. Nhưng thực sự, mức giảm đó chưa phải là quá nhiều, chưa gọi là thấp. Đối với mặt bằng giá trị xây dựng hiện nay, một chuyên gia về xây dựng cho rằng mức giá 16 triệu/m2 hãy còn cao. BĐS Việt Nam ít nhất có ba lần sốt giá, một lần vào những năm 1991 - 1993, lần hai vào 2001 - 2003, lần cuối vào năm 2007. Tuy nhiên, hai lần đầu khác với lần cuối là do lúc đó nền kinh tế bắt đầu mở cửa. Lần sốt sau cùng có yếu tố thị trường hơn. Cứ sau mỗi lần sốt giá đất tăng lên 5 - 10 lần, có nghĩa là tăng từ 500 - 1.000%. Và từ năm 2008 đến nay thị trường giảm mạnh. Đừng thấy rằng động thái này động thái kia, xuống giá mà ta đã sốt ruột sợ thị trường BĐS sẽ vỡ. Vì thị trường BĐS hiện nay không vì người tiêu dùng! Những đổ vỡ rồi bán tháo địa ốc, đừng vội nghĩ đó là bất thường, nghĩ là thị trường sắp sập đến nơi rồi. Điều mà chúng ta vẫn muốn là thị trường BĐS cần xuống giá hơn nữa, thì khi đó, biểu hiện thị trường này còn tốt hơn.

Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa lại đánh giá rằng có thể thị trường BĐS còn khó khăn vài năm nữa, nhưng xu hướng chung hiện nay là "nghỉ ngơi" và chuẩn bị cho một làn sóng tăng trưởng mới. Tuy nhiên, đừng nuôi hy vọng "rẻ như bèo" để mua gom. Ông Nghĩa cũng cho biết, bản thân ông đã tiếp rất nhiều tập đoàn nước ngoài tìm cơ hội đầu tư vào BĐS Việt Nam. Nhưng hầu hết họ lại có tư tưởng "đợi cho BĐS rẻ mới gom vào như từng đã xảy ra tại một số nước trên thế giới". Nhưng theo phân tích của ông Nghĩa kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng vẫn còn trên đà tăng trưởng, nên hoàn toàn không có chuyện "rẻ như bèo" và "họ đã cho biết sẽ xem lại chiến lược đầu tư". Ông Nghĩa còn cho rằng, sắp có "sóng" trên thị trường.

Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ khuyến cáo, thị trường BĐS hồi phục không có nghĩa là những hàng tồn kho, với giá cao có thể bán được. Mà chỉ có những dự án giá trung bình, thấp mới được đón nhận. Hiện chính sách của Chính phủ vẫn đang hướng đến hỗ trợ những dự án ở phân khúc này, chứ không hỗ trợ BĐS cao cấp.

Theo đánh giá của một số giám đốc sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, tính đến thời điểm hiện tại, giá của hầu hết các dự án trên thị trường Hà Nội hầu như chưa có một chủ đầu tư nào giảm. Nếu giá gốc được hiểu là giá do chủ đầu tư đưa ra ban đầu, thì gần như trên thị trường Hà Nội không hề có dự án nào được giảm giá. Tuy nhiên, việc hàng loạt các dự án giảm giá "sốc" thời gian gần đây là có thật, thậm chí có những dự án giảm tới giảm tới 30% so với đầu năm 2011. Nhưng đây chỉ là mức giảm được đưa ra bởi các nhà đầu tư thứ cấp. Khách hàng giờ đây đã thông minh hơn khi lựa chọn dự án để mua, hàng loạt các dự án được đưa ra mức giảm giá dưới giá gốc nhưng vẫn ế, vì người mua không biết đâu là giá gốc, hơn nữa, dù giảm và chấp nhận lỗ nhưng do trước đó mua vào khá cao, nhất là các chi phí để có được dự án và tiền chênh, nên mức giá giảm vẫn chưa hấp dẫn được người mua.

Trong khi đó, hàng loạt các dự án như chung cư ở Hà Nội như có mức giá 15-16 triệu đồng/m2 lại thu hút được sự chú ý của người mua. Không chỉ vì giá, mà điều quan trọng, người mua cảm thấy rất yên tâm khi được mua trực tiếp với chủ đầu tư mà không phải mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Câu hỏi khiến nhiều khách hàng băn khoăn lưỡng lự khi lựa chọn các sản phẩm BĐS hiện nay vẫn là mức giá giảm đã rẻ nhất chưa? Mới đây một chuyên gia đã lấy ví dụ một dự án chung cư tầm trung đang thi công ở Hoàng Mai để tính giá thì mỗi mét vuông sẽ rơi vào khoảng 21,2 triệu đồng, chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp... Lớn hơn khá nhiều giá của một số dự án khác. Sự khác nhau quá lớn về giá đất hiện nay được các chuyên gia lý giải là do các chi phí "bôi trơn" và các phụ phí cho mỗi dự án là quá lớn. Có những dự án để có được đất, chủ đầu tư phải mất 50% giá trị mảnh đất đó và hàng loạt các chi phí khác sau đó như chi phí xây dựng, giám sát, thi công,… Chính vì vậy, có lẽ rất khó có câu trả lời chính xác cho giá của BĐS đã rẻ nhất chưa. Tuy nhiên, theo ý kiến của những người am hiểu thị trường BĐS, thời điểm này cũng rất thích hợp để người mua có thể lựa chọn được những dự án ưng ý với mức giá hợp lý, vì nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang thực sự khát vốn và họ buộc phải bán để trả nợ ngân hàng.

(Theo PL&XH)