Theo bảng giá, đất ở con đường đắt đỏ nhất TP.HCM sau khi vận dụng hết mọi cơ chế đến năm 2017 có giá chưa tới 200 triệu đồng/m2. Còn giá thị trường ở khu vực này đã là lên đến cả tỉ đồng/m2. Nhìn chung bảng giá đất TP.HCM cũng chỉ tương đương khoảng 30 - 40% giá thực tế.
Mất 1-3 năm mới đóng được tiền sử dụng đất
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1.7.2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai thực hiện, luật này vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.
“Nhìn chung bảng giá đất thành phố cũng chỉ tương đương khoảng 30 - 40% giá đất thực tế trên thị trường đã cho thấy sự bất cập của chế định Chính phủ ban hành khung giá đất, cần phải được xem xét sửa đổi cho phù hợp”, ông Châu nói.
Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành có hiệu lực 5 năm; bảng giá đất do địa phương ban hành không được vượt quá mức tối đa so với mức tối đa của khung này 30% và không được thấp hơn mức tối thiểu.
Ông Châu cho rằng theo cách tính hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khu vực 1 (khu vực có hệ số cao nhất) là 1,2 lần; giá đất ở 3 con đường tại trung tâm quận 1 (Tp.HCM) là Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ chưa đến 200 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường rất nhiều (trên thị trường, giá đất khu vực nào giao động 1 tỉ đồng/m2).
Chưa kể, quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành đã không tạo được điều kiện để Tp.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường kể cả sau khi đã áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
Quy định này cũng chưa tạo điều kiện cho các tỉnh thành chủ động và chịu trách nhiệm về việc ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trên địa bàn.
Trong khi đó, tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Đây là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Việc này còn là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư cũng như môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin - cho.
Giá đất tại con đường đắt đỏ nhất TP.HCM chưa đến 200 triệu/m2 theo bảng
giá đất - Ảnh minh họaNgoài ra, Tp.HCM đang rất cần nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất thì chuyện doanh nghiệp bất động sản hoàn thành được thủ tục để đóng khoản tiền này là không hề đơn giản. Bởi lẽ, cơ chế kiểm tra chéo giữa hai cơ quan là Sở Tài nguyên và Môi trường - đơn vị xác định giá đất ban đầu và Sở Tài chính - đơn vị chủ chốt trong hội thẩm định giá đất sau cùng đang khiến khâu nộp tiền sử dụng đất trong mắt doanh nghiệp trở nên phức tạp và kéo dài.
Mặc dù Tp.HCM đã thực hiện cơ chế cho phép doanh nghiệp tạm nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác định giá đất, mà chưa cần qua hội đồng thẩm định giá nhưng hiện nay mỗi dự án trên địa bàn trung bình vẫn mất khoảng từ 1-3 năm để có thể đóng được khoản tiền này vào ngân sách.
“Công chúng vẫn chưa quên chuyện cách đây mấy năm, một dự án chung cư của Công ty Lê Thành ở quận Bình Tân được chủ đầu tư rao bán giá 13,9 triệu đồng/m2 nhưng sau khi tính toán, Sở Tài chính cho rằng dự án này phải bán giá 17 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp đã bị đè chi phí xuống nhưng lại bị đẩy doanh thu lên để ngân sách thu được tiền sử dụng đất lớn, vậy là không công bằng”, ông Châu nhận định.
Đề xuất sửa Luật Đất đai
Theo ông Châu, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì phải sửa Luật Đất đai. Do đó, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng đã kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.
Phương án thứ nhất là thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Về lâu dài, Hiệp hội này đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, bảng giá đất sẽ vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin cho và hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Phương án thứ hai là cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
“Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6.1.2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn 5-30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn mất rất nhiều thời gian, trung bình mất 1-3 năm. Việc này đã làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở”, ông Châu nói.
