Bất động sản khu công nghiệp: Kỳ vọng “đắt hàng”

Năm 2013, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng hơn 54% so với năm trước, trong đó, gần 80% được “rót” vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Điều này cho thấy, cùng với việc mở rộng sản xuất sẽ có thêm nhiều diện tích đất trống trong các khu chế xuất (KCX), khu công nghiệp (KCN) được lấp đầy. Nhiều nhà đầu tư (NĐT) nhận định, cùng với chính sách hỗ trợ từ Chính phủ đối với các doanh nghiệp, NĐT ngoại hoạt động tại KCX, KCN kỳ vọng sẽ mở ra tương lai cho phân khúc KCN trong cả nước.

Hà Nội hiện có 9 KCN với tổng diện tích cho thuê đạt xấp xỉ 1.400 ha. Trong đó, tổng diện tích đất còn trống để cho thuê trong quý IV/2013 chiếm khoảng 34%, không thay đổi so với quý III/2013. Điều đáng mừng là sáu trong chín KCN đang hoạt động đã được lấp đầy. Ba khu vẫn còn đất cho thuê là Khu công nghệ cao Hòa Lạc, KCN Phú Nghĩa và Nội Bài (Giai đoạn 2), trong đó Khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn có tỉ lệ đất trống cao nhất trong các KCN đang hoạt động tại Hà Nội, với xấp xỉ 441 ha đất trống cho thuê. Cho đến nay, các KCN Hà Nội đã thu hút được tổng cộng 545 dự án, với tổng số vốn đăng kí lên đến hơn 4,62 tỷ USD.

Trong khi đó, hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có 18 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.600 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất, đạt hơn 2.200 ha. Hầu hết KCN nằm ở các quận ngoại thành, và chủ yếu tập trung ở các quận/huyện phía tây. Củ Chi và Hóc Môn được xem là hai quận mới nổi cho các dự án KCN do quỹ đất trống còn tương đối lớn.

Thống kê cho thấy, vài năm trở lại đây, BĐS khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động nên tổng nguồn cung không thay đổi nhiều, tạo điều kiện thuận lợi lấp đầy diện tích trống cho KCN hiện hữu. Phần lớn các KCN ở khu vực kinh tế năng động nhất nước có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Tuy nhiên, một số KCN tại huyện Bình Chánh và Củ Chi vừa đi vào hoạt động nên tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp, dưới 50%, kéo tỷ lệ thuê trung bình toàn thị trường trong quý IV/2013 chỉ khoảng 73%, không đổi so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kì năm ngoái.

Nghiên cứu mới nhất của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2013, giá chào thuê trung bình tại các KCN ở TP. Hồ Chí Minh đạt 2,568 triệu đồng/m2/thời hạn thuê, giảm gần 2% so với quý trước và 4% so với cùng kì năm ngoái. Giá thuê này cao hơn gấp hai lần so với Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Trong khi đó, giá chào thuê tại các KCN Hà Nội trong quý IV/2013 vẫn giữ ở mức khoảng 2,25 triệu đồng/m2/thời hạn thuê (tương đương trên 107 USD/m2/thời hạn thuê, chưa bao gồm VAT). Phí quản lý ở các KCN này dao động từ 0,4USD tới 1USD/m2/tháng. Giá chào thuê trung bình ở các KCN Hà Nội vẫn đắt nhất so với các tỉnh thành lân cận khu vực phía Bắc.

Trong dự báo về triển vọng phân khúc KCN trong năm 2014, Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tại các KCN ở TP. Hồ Chí Minh, hoạt động cho thuê được dự đoán sẽ tiếp tục trầm lắng trong những năm tới do nguồn vốn FDI đang có xu hướng giảm. Điều này sẽ là gây áp lực lên giá thuê. Từ nay đến năm 2020, tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, sẽ có khoảng 30 KCN mới lẫn các KCN mở rộng đi vào hoạt động, tăng 12 KCN so với nguồn cung tại thời điểm quý IV/2013. Đa phần các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và đợi được phê duyệt. Trong khi đó, tại Hà Nội, đến năm 2030 sẽ có 33 KCN với diện tích khoảng 8000 ha. Các lĩnh vực thu hút đầu tư bao gồm ngành công nghiệp phụ trợ, các ngành công nghệ cao và thân thiện với môi trường…

Theo Ban quản lý các KCX và KCN TP. Hồ Chí Minh, cùng với xu hướng chuyển dịch đầu tư sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, sắp tới sẽ còn nhiều công ty, tập đoàn đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… đổ bộ vào các KCN, KCX có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt, còn tỷ lệ đất trống tương đối rộng rãi tại TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành lân cận. Trong khi đó, các chuyên gia Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các chủ đầu tư hiện có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2000 - 3000 m2. Do vậy, để tiếp tục thu hút đầu tư nói chung và tạo động lực tăng trưởng cho phân khúc KCN nói riêng, thì nhiều chuyên gia BĐS đều có chung nhận định, vấn đề mà NĐT tiếp tục quan tâm hiện nay là chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan ban ngành ra sao?

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, một chuyên gia đến từ CBRE Việt Nam khẳng định, ngay từ trong năm 2013, BĐS công nghiệp đã bắt đầu có sự “xoay chuyển” tình hình. Dự kiến trong năm 2014, nhà xưởng, đất cho thuê trong KCN sẽ “đắt hàng” do nhu cầu xây dựng nhà xưởng có sự tăng trưởng mạnh mẽ từ sự hồi phục kinh tế và việc quay trở lại của các NĐT nước ngoài. Bên cạnh đó, nhiều KCN mới xây dựng với cơ sở hạ tầng, trang bị tương đối tốt nên đã cơ bản đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng.

Theo tapchitaichinh