Bất động sản: sau đại hạ giá sẽ là gì?

> Rửa tiền "bẩn" thông qua buôn bán nhà đất

Chuyện phải đến: cần tiền bán rẻ

Khi nền kinh tế toàn cầu bị khủng hoảng kéo dài, thị trường địa ốc trong nước bị “đóng băng” trầm trọng thì trong nội bộ công ty hay một vài cá nhân cũng đang “âm ỉ” một nỗi lo.

Họ theo dõi hệ quả từ các giải pháp thắt chặt tiền tệ - tín dụng của Chính phủ. Đến lúc thông tin trên các phương tiện truyền thông xuất hiện ngày càng nhiều hơn những vụ bể tín dụng đen, thâm lạm tiền công quỹ - từ vài trăm đến cả ngàn tỉ đồng - mà không vụ nào là không dính dáng đến bất động sản thì đã có thể nói, dấu hiệu báo “lũ” đã xuất hiện.

Dĩ nhiên một trận lũ sẽ gây ra nhiều hậu quả khác nhau nhưng với bất động sản, cách trước tiên là phải... đại hạ giá nhằm giảm bớt thiệt hại.

Trong cách nhìn như vậy thì việc Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) nổ phát pháo đầu tiên giảm giá bán dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark tại quận 2, TPHCM, chẳng qua là việc phải làm. Gọi “nổ phát pháo” là bởi giá giảm khá sốc: từ 23,8 triệu đồng/mét vuông (đã có thuế giá trị gia tăng - GTGT) chỉ còn 15,5 triệu đồng/mét vuông (giảm 8,3 triệu đồng/mét vuông), tức giảm hơn 34%. Lý do, như đại diện chủ đầu tư thừa nhận là do “áp lực phải trả nợ ngân hàng”, bởi khi đáo hạn mà chưa trả được nợ, sẽ có ba gánh nặng đè trên lưng doanh nghiệp là lãi suất vay (điều chỉnh tăng hàng năm), phạt nợ quá hạn và lãi mẹ đẻ lãi con.

Tương tự PVL, dù đã có thông tin giảm giá râm ran trong giới địa ốc từ trước đó, nhưng chỉ sau khi PVL công bố giảm giá thì Công ty Sài Gòn Mekong mới chính thức công bố giảm giá dự án An Tiến trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè từ 18 triệu đồng/mét vuông (chưa có thuế GTGT) xuống còn 14,5 triệu đồng/mét vuông cho dự án của mình.

Thật ra, trước PVL và Sài Gòn Mekong, đã có không ít dự án giảm giá với mức giảm cũng khá mạnh nhưng do chủ đầu tư sợ tác động xấu đến thương hiệu và những khách hàng đã ký hợp đồng trước đó nên cách thức giảm giá thường được thực hiện dưới hình thức khuyến mãi.

Một dự án căn hộ được gọi là “Phú quý an lành” bên quận 7 có đến 12 block, cung cấp hơn 3.000 căn hộ (căn nhỏ nhất cũng hơn 100 mét vuông, căn penthouse hơn 250 mét vuông) đưa ra chương trình khách hàng mua nhà chỉ đóng trước 30%, phần còn lại chỉ đóng khi nhận nhà (không thu theo tiến độ) hay là phương thức “48 đợt - 48 tháng”, khách hàng chỉ trả trước 10% trong đợt 1, từ đợt 2 đến đợt 47 trả 1,3%/đợt, đợt chót trả 30%.

Ở phía Bắc còn có nhiều dự án khuyến mãi hậu hĩnh như tặng từ 18-35 mét vuông sàn thương mại (giá kinh doanh 40-50 triệu đồng/mét vuông) cho khách hàng nộp hết phần tiền còn lại (từ 600 triệu đến trên 2 tỉ đồng) trong hợp đồng mua căn hộ. Một dự án khác còn mạnh tay hơn khi tặng đến 500 triệu đồng gói trang trí nội thất cho khách hàng mua biệt thự...

Thực tế hiện nay cho thấy đã đến giai đoạn nhiều dự án không dừng ở khuyến mãi nữa mà gọi thẳng là “giảm giá” hay chính xác hơn là “đại hạ giá”. Điều đó cho thấy các chủ đầu tư đang thật sự cần tiền để giải tỏa áp lực nợ ngân hàng, tránh phải bán tháo dự án hoặc phá sản doanh nghiệp. Sau PVL và An Tiến, liệu có tác động dây chuyền ảnh hưởng đến những dự án cao cấp lân cận khác trên địa bàn quận 2, quận 7, Nhà Bè... hay lan rộng ra trên cả nước?

Người tiêu dùng có được hưởng lợi?

Sau sự kiện PVL và Sài Gòn Mekong công bố hạ giá đã có nhiều chuyên gia đưa ra nhận định giá bất động sản sẽ xuống “sát với thực tế” và người có nhu cầu về nhà ở sẽ có “thêm điều kiện để mua được nhà”. Nhưng sự thật có hẳn là vậy?

Thử nhìn vào cách thức bán hàng của PVL và Sài Gòn Mekong. Thứ nhất, họ bán sỉ chứ không bán lẻ và phải thanh toán từ 90-95% giá trị hợp đồng (PVL). Thứ hai là đóng trước 30%, 70% còn lại vay ngân hàng và trả trong vòng 15 năm (Sài Gòn Mekong). Trong cả hai cách trên, có thể thấy rõ mục đích chủ yếu nhằm giải tỏa áp lực ngân hàng đang đè nặng doanh nghiệp, để tự cứu mình.

Nếu PVL chọn phương án nắm tiền mặt trong tay thì Sài Gòn Mekong chọn cách “đảo nợ” qua khách hàng. Cho nên nhìn chuyện giảm giá ở góc độ người có nhu cầu về nhà ở thì mới thấy sự thật không phải như họ tưởng. Chỉ khi đăng ký không được hoặc đăng ký với những điều kiện khắt khe thì người mua mới hiểu ra và bỏ cuộc. Nhưng cũng không thể trách chủ đầu tư dự án, bởi chuyện “tồn tại hay phá sản” của bản thân doanh nghiệp mới là vấn đề lớn. Ở góc độ khác, những dự án giảm giá đều là căn hộ cao cấp, nên những người tìm mua hẳn không thể là người có thu nhập thấp. Theo tính toán của một chuyên gia, với một căn hộ 90 mét vuông ở An Tiến, thì sau khi đóng trước 30% giá trị hợp đồng, mỗi tháng khách hàng còn phải trả góp 20 triệu đồng (tính cả nợ gốc và lãi vay). Đây không thể là số tiền nhỏ!

Nói về giá bất động sản tại Việt Nam thật khó xác định thế nào là giá thực hay là giá sát với thực tế bởi giá thành sản phẩm phải “cõng” biết bao loại thuế, phí và những khoản chi khác mà nếu thật sòng phẳng thì doanh nghiệp không biết sẽ hạch toán vào đâu. Đó là chưa kể những thay đổi bất ngờ về chủ trương chính sách hay những quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đơn cử như Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến cho nhiều dự án bị đình đốn, thị trường “tự đóng băng”. Đến nay, doanh nghiệp và cơ quan chức năng vẫn tranh cãi thế nào là giá thị trường và thị trường là thị trường nào (?). Doanh nghiệp mua đất thì theo giá thỏa thuận với chủ đất, nộp tiền sử dụng đất thì theo giá thị trường, khấu trừ lại theo bảng giá của Nhà nước ban hành. Nhiều người cho rằng doanh nghiệp phải mua đất tới hai lần. Do vậy, khó có thể có giá “sát với thực tế” và người dân càng khó có “thêm điều kiện để mua được nhà”.

Đâu rồi “hệ thống cảnh báo”?

Để có một xã hội lành mạnh và cuộc sống của người dân được an bình, Nhà nước bao giờ cũng có những hệ thống hay lực lượng chuyên nghiệp phục vụ cho mục tiêu an sinh. Đó là những hệ thống cảnh bảo sóng thần, đội tìm kiếm cứu hộ - cứu nạn, phòng chống dịch bệnh - thiên tai, phòng cháy - chữa cháy... Thế nhưng trong kinh tế, đặc biệt là với thị trường bất động sản, vẫn chưa thấy “hệ thống cảnh báo” hữu hiệu nào nhằm bảo vệ và chăm lo cho người dân. Ngay như ước mơ có được mái nhà của người có thu nhập trung bình (chưa nói đến thu nhập thấp) là nguyện vọng rất chính đáng và bình thường nhưng xem ra vẫn quá xa vời.

Tình trạng đầu tư phát triển dự án ồ ạt, giá cả tăng vọt hầu như không kiểm soát được, sản phẩm ứ đọng... sẽ dẫn dắt thị trường đi về đâu? Chưa kể đằng sau một dự án không tiêu thụ được như hiện tại là hàng loạt doanh nghiệp, công ty đứng ngồi không yên vì bị chiếm dụng vốn. Đó là những nhà cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, kính xây dựng và trang trí, gạch ốp lát... cùng đội ngũ những người làm công ăn lương đang trông chờ khoản thu nhập hàng tháng mang về cho gia đình.

Tiếp sau đại hạ giá sẽ là gì? Chắc chắn tình trạng bán toàn bộ dự án, xin phá sản doanh nghiệp, mua bán sáp nhập doanh nghiệp... sẽ diễn ra mạnh hơn. Và khi mức “lũ” lên đến đỉnh, có thể những nhà đầu tư nước ngoài sẽ chính thức ra mắt với tư cách là chủ dự án hay chủ đầu tư mới.

(Theo ĐTCK)