Bất động sản TP.HCM: 80% là có thể phục hồi?

Sự phục hồi của thị trường BĐS hiện nay phụ thuộc rất lớn vào yếu tố chính sách. Nhiều khả năng thị trường BĐS phía Nam sẽ phục hồi tương ứng với Kịch bản 2 hoặc Kịch bản 3.

Thông tư 113- tín hiệu thanh khoản

Giờ đây, nói đến sự phục hồi của thị trường BĐS, cần phân định tách biệt hai khu vực: TP.HCM và Hà Nội. Thị trường cả hai khu vực này đều phụ thuộc mật thiết vào các yếu tố về chính sách lãi suất, chủ trương của Chính phủ, biện pháp hỗ trợ kinh tế, tình trạng thanh khoản và sự dịch chuyển dòng tiền từ các thị trường khác. Ứng với đặc thù của mình mà mỗi khu vực có hoạt động phục hồi khác nhau.

Vào nửa cuối tháng 7/2011, sau khi bị "càm ràm" quá nhiều, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 94 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Về thực chất, đây là một bước "cải tạo" thủ tục hành chính vốn trước đó đã gây vướng mắc lớn trong giao dịch.

Nhưng quan yếu hơn, vào đầu tháng 8/2011, lại thêm một tín hiệu nữa cho tiền đề phục hồi của thị trường BĐS. Đó là Thông tư số 113 của Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết về thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ.

Để ra được bản thông tư này, nghe đâu Bộ Tài chính đã phải tập hợp ý kiến suốt ba tháng. Trong thời gian đó, các chi cục thuế mỗi nơi làm một khác, chỗ thu 2% trên giá chuyển nhượng, chỗ lại thu 2% trên giá gốc; còn có nơi "không biết" thu 2% hay 25% nên đã xảy ra tình trạng ách tắc hàng ngàn hồ sơ chuyển nhượng tại TP.HCM trong mấy tháng gần đây. Và tất nhiên đi kèm với tình trạng đó là nhiều phản ánh về tệ nạn tiêu cực, chạy cửa sau đã nổi lên tại một số chi cục thuế.

Tuy Thông tư 113 chỉ là một văn bản hành chính mang tính "kỹ thuật", nhưng tầm quan trọng của nó lại ứng với một điều kiện cần đối với sự phục hồi của thị trường BĐS: có thể giúp cải thiện thanh khoản. Từ bao "đời" nay, thị trường BĐS Việt Nam đã một mình một chợ tạo nên một nét đặc thù rất riêng biệt: lên không ai bán, xuống không ai mua. Cái truyền thống cố hữu ấy đã ăn vào tiềm thức của các nhà đầu cơ nhỏ lẻ đến mức nó đang ứng nghiệm với thị trường đất nền Hà Nội hiện nay - "xuống không ai mua".

Bởi thế, khái niệm "phục hồi" đối với thị trường BĐS Hà Nội cũng có thể thiên về hàm ý tăng lượng giao dịch chứ không hẳn là tăng giá. Mà muốn tăng giao dịch, những vướng mắc về thủ tục hành chính cần được giải tỏa để các chi cục thuế còn "hiểu" ra vấn đề mà ấn định mức thu 2% thay cho 25%. Có thể nói, có thời điểm chỉ cần một văn bản nho nhỏ như Thông tư 113 cũng đủ lấy lại sức sống cho thị trường.

Những mắt xích của logic diễn tiến

Một khi những vướng mắc về thủ tục hành chính về giao dịch được giải tỏa và thanh khoản của thị trường BĐS được cải thiện, thì như nhận định khá lạc quan của thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam trong hội thảo "Những giải pháp khơi thông thị trường BĐS hướng tới an sinh xã hội" được tổ chức tại TP.HCM vào ngày 6/8/2011, thị trường BĐS vẫn có triển vọng chứ không đến nỗi chết yểu.

Triển vọng đó nằm ở nguồn tiền ngoài hệ thống ngân hàng chiếm đến 60%, tương đương từ 20-40 tỷ USD sẽ có khả năng đổ vào thị trường BĐS. Trong khi đó, "room" cho vay đối với BĐS còn nhiều: dư nợ tín dụng BĐS tại TP.HCM hiện là 7%, trong khi chỉ tiêu cho phép là 20%; như vậy còn đến 13% nữa có thể được các ngân hàng xem xét hình thành các gói hỗ trợ cho vay thuê nhà ở, mua nhà trả góp...

Thị trường BĐS TP.HCM đã "nằm" quá lâu so với Hà Nội và Đà Nẵng. Từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường này lại khá đồng dạng với thị trường BĐS Mỹ - cũng giảm khoảng 40% trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, sau đó phục hồi không đáng kể vào giữa năm 2009, rồi lại tiếp tục chìm về sát đáy cũ rồi kéo ngang.

Trong 8 kịch bản mà hãng tin CNBC nêu ra nếu nước Mỹ rơi vào suy thoái kép, đã không có kịch bản nào đề cập đến hậu quả mà thị trường BĐS Mỹ phải nhận, thay vào đó đối tượng phải chịu thiệt hại lớn nhất là thị trường chứng khoán. Dự báo này cũng gián tiếp xác nhận một giả thuyết là trong trường hợp tệ nhất, mặt bằng giá BĐS Mỹ sẽ giảm tiếp từ 7-10% so với mức hiện nay. Tuy nhiên gần đây tại thị trường này đang có dấu hiệu phục hồi cục bộ tại khu vực Washington và Miami.

Trong khi đó, giá nhà tại London và các thành phố lớn ở Đức vẫn liên tục tăng - một chuyển động có vẻ không mấy hợp lý trong bối cảnh suy thoái. Những vận động ấy liệu có tác động, hay ít ra cũng phản ánh một góc cạnh nào đó của thị trường BĐS TP.HCM? Để từ đó, có thể phác ra một giả thuyết cho thị trường này: phục hồi trong suy thoái, hay phục hồi trong đình trệ kinh tế.

Với thị trường BĐS TP.HCM, một chi tiết cũng đáng chú ý là khoảng 30% khách mua nhà đất tại TP.HCM đến từ Hà Nội. Với giới phân tích chuyên môn, có lẽ đây là một đặc thù cần được tiêu chí hóa trong những đánh giá ban đầu về tín hiệu khởi phát của thị trường. Cơ sở lịch sử của tiêu chí này cũng đã có: vào năm 2010, có đến 80% khách Hà Nội mua nhà đất tại Đà Nẵng, để sau đó thị trường BĐS Đà Nẵng đi vào cơn sốt nóng đến gần giữa năm 2011.

Cho tới nay, tỷ lệ khách Hà Nội mua đất nền tại Thành phố mới Bình Dương cũng khá cao (chưa có thống kê chính thức, nhưng theo dư luận cũng không thấp hơn 50%).

Những yếu tố trên có thể là những mắt xích nằm trong logic diễn tiến của sự phục hồi thị trường BĐS phía Nam sẽ diễn ra trong những tháng tới đây.

Ẩn số cuối cùng: dòng tiền?

Xét trên phương diện tương quan các thị trường, hiện nay thị trường BĐS phía Nam, cũng như thị trường chứng khoán, đang chịu sự chi phối lớn nhất của giá vàng tăng phi mã. Trong thời gian qua, nhiều cuộc hội thảo, tọa đàm và phỏng vấn đã được thực hiện với chuyên đề "Đầu tư kênh nào?", với kết luận tạm thời vẫn nghiêng về kênh gửi tiết kiệm và một phần vào vàng.

Có thể nói, việc vàng thế giới phá hết ngưỡng này đến ngưỡng khác và đến nay đang đe dọa tiệm cận mốc 1.800 USD/ounce đã khác xa với những gì mà giới phân tích Mỹ hình dung (giới chuyên môn Mỹ chỉ dự báo giá vàng đạt đến khoảng 1.800 - 2.000 USD/ounce vào cuối năm 2011). Theo đó, vàng trong nước từ 37-38 triệu đồng/lượng đã nhảy vọt lên 43-44 triệu đồng/lượng, rồi phá kỷ lục 46 triệu đồng/lượng. Rõ ràng, lực hút vào vàng đã càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS ở Việt Nam.

Cũng như khối thị trường chứng khoán ở các nước, chứng khoán Việt Nam không tránh khỏi hệ lụy của xu thế giảm và lao dốc. Hình ảnh sụp đổ trong một số phiên giao dịch gần đây của chứng khoán Mỹ và châu Âu càng làm cho giá cổ phiếu Việt có "cớ" để giảm sâu hơn. Còn nếu hệ thống tất cả những diễn biến của thị trường chứng khoán Việt Nam trong hơn một năm qua, có thể nhận ra một chiến dịch đánh xuống đã được ra tay không thương tiếc.

Tiếp theo chiến dịch đó, một nguy cơ mới đang hiện ra là tình trạng mất thanh khoản đối với nhiều mã cổ phiếu nhỏ, kể cả cổ phiếu có vốn hóa trung bình. Cùng với xu hướng thoái vốn của nhiều quỹ đầu tư nước ngoài, khả năng đồ thị chứng khoán vận động theo hình chữ L là hoàn toàn có thể xảy ra, nhưng hậu quả của sự vận động đó còn có thể kéo dài vô hạn định với xu hướng thị trường niêm yết bị "OTC hóa" khi tình trạng thanh khoản hầu như cạn kiệt. Vì thế, có thể tạm kết luận là thị trường chứng khoán đang và sẽ ở thế tuyệt vọng.

Nhưng chính sự tuyệt vọng của thị trường chứng khoán lại là một lợi thế an ủi đối với thị trường BĐS. Từ đầu năm 2011 đến nay, dòng tiền đang có chiều hướng rút dần khỏi chứng khoán và tìm đến những kênh đầu tư khác, trong đó có nhà đất. Đây cũng là một yếu tố rất quan trọng cần tính đến trong việc xem xét khả năng và quá trình phục hồi trong tương lai của thị trường BĐS phía Nam.

3 kịch bản, 2 lựa chọn

Trong bài "Thị trường địa ốc: 4 kịch bản, 3 lựa chọn" (VEF.VN ngày 18/7/2011), chúng tôi đã dự báo về khả năng 70-80% thị trường BĐS phía Nam rơi vào kịch bản phục hồi. Sự phục hồi có thể diễn ra từ từ dẫn tới phục hồi mạnh, hoặc cũng có thể phản ứng với sự thuận lợi của chính sách mà tăng mạnh trong ngắn hạn.

Từ việc sơ lược những yếu tố đang hình thành, đặc biệt là yếu tố chính sách, đang tạo ra tác động theo quá trình đối với thị trường BĐS, chúng tôi vẫn giữ nguyên quan điểm về khả năng phục hồi đến 80% của thị trường BĐS phía Nam, đồng thời cho rằng đã có thể loại trừ khả năng tiếp tục suy thoái của thị trường khu vực này, bất chấp tương lai suy thoái kép có thể xảy ra đối với nền kinh tế thề giới trong nửa cuối năm nay và cả năm 2012.

Tuy nhiên, thời điểm bắt đầu phục hồi và thời gian phục hồi của thị trường BĐS phía Nam vẫn còn là ẩn số, được thể hiện qua 3 kịch bản:

- Kịch bản 1: Trong nửa cuối năm 2011, nếu lãi suất không giảm và cũng không có gói biện pháp kinh tế thì thị trường BĐS sẽ mất khả năng phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ phá sản cuối năm.

- Kịch bản 2: Nếu chỉ có chỉ đạo chung nhất về biện pháp hành chính để giảm lãi suất mà thiếu gói biện pháp kinh tế thì dù lãi suất giảm, thị trường BĐS cũng chỉ vận động cầm chừng trong nửa cuối 2011.

- Kịch bản 3: Trong tháng 8-9/2011, lãi suất giảm đáng kể, có gói biện pháp kinh tế và có văn bản chỉ đạo bình ổn thị trường BĐS của Chính phủ: thị trường BĐS có thể bắt đầu phục hồi vào thời gian này và có hy vọng phục hồi mạnh hơn trong quý 4/2011.

Như đã đề cập, sự phục hồi của thị trường BĐS hiện nay phụ thuộc rất lớn vào yếu tố chính sách (kinh tế và hành chính). Với những gì mà yếu tố này đã bộc lộ cho đến nay, nhiều khả năng thị trường BĐS phía Nam sẽ phục hồi tương ứng với Kịch bản 2 hoặc Kịch bản 3.

Riêng với thị trường BĐS Hà Nội, kịch bản phục hồi sẽ hàm chứa tính biến thái nhất định. Bởi với mặt bằng giá còn quá cao, thị trường này sẽ không hẳn tạo được sự phục hồi theo đúng nghĩa, mà chỉ xảy ra một số đợt tăng giá cục bộ tại một số khu vực, đồng thời giá các khu vực khác được giữ nguyên. Điểm giá trị nhất của kịch bản phục hồi đối với thị trường BĐS Hà Nội có lẽ là tính thanh khoản được cải thiện.

Đã từng tái hiện kịch bản tạo sóng và lao dốc của thị trường BĐS Hà Nội, thị trường BĐS Đà Nẵng cũng nhiều khả năng sẽ đồng hành về sóng cục bộ và cải thiện thanh khoản như Hà Nội, nhưng mặt bằng giá chung sẽ rất khó lặp lại đỉnh lập vào tháng 4/2011.

(Theo VEF)