BĐS nguy cơ rơi vào nhóm "thanh khoản kém"

Khủng hoảng kinh tế và lạm phát đã làm lộ ra nhiều khiếm khuyết của thị trường BĐS và nhiều người quan ngại BĐS có thể rơi vào nhóm thanh khoản thấp, khó huy động vốn.

Thanh khoản thấp là nguyên nhân dẫn đến rủi ro nợ đọng vốn trong đầu tư BĐS của cả người mua và người bán. Những rủi ro này ảnh hưởng lớn đến môi trường kinh doanh, gây bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng, nền kinh tế vĩ mô cũng như hạn chế tiềm năng tăng trưởng của cả nền kinh tế.

Theo các chuyên gia kinh tế, với sự ảnh hưởng quan trọng như vậy của thị trường BĐS, phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp nhằm sớm khơi thông cho thị trường này, tạo tính thanh khoản cao cho sản phẩm BĐS.

Với đầu tư BĐS, nguồn vốn hiện nay là bài toán nan giải, cho dù lãi suất có thể hạ hơn. Các nhà đầu tư BĐS cho rằng, vốn vay ngân hàng hiện giờ chỉ là kênh mà họ dựa vào phần nào thôi, chủ yếu là vốn chủ sở hữu và vốn huy động của khách hàng. Phần lớn thị trường BĐS là nhà ở hiện nay là các dự án đang được triển khai xây dựng và hình thành trong tương lai, nhu cầu vốn của chủ đầu tư trong quá trình đầu tư rất lớn.

Trong khi hầu hết các dự án đều có một hình thức bán nhà (chưa xong móng, hoặc chỉ xong một phần) thì nhà đầu tư chấp hành nghiêm túc luôn bị thiệt. Việc “mua lúa non” cũng có nghĩa được kéo dài thêm thời hạn thanh toán, giá thấp hơn, phần nào cũng giúp khách hàng giảm áp lực về tài chính. Do đó nếu được phép huy động vốn càng sớm thì càng hạ được chi phí chung, lợi cho cả nhà đầu tư lẫn khách hàng.

Thực tế, có những giai đoạn nguồn vốn đầu tư này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Việc cấm đoán một nhu cầu bức thiết có thật đã dẫn đến việc các bên cùng lách luật, với các hình thức phổ biến là hợp đồng vay tiền, hợp đồng góp vốn ký kết thông qua bên thứ ba... rất phổ biến và thành thông lệ.

Vì lách luật nên các điều khoản của hợp đồng không thể hiện đúng bản chất giao kết (bản chất là mua bán nhưng hợp đồng lại ghi là vay tiền) do đó khi thị trường có biến động về giá rất dễ nảy sinh vi phạm bản chất của thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện...

Vì vậy theo các chuyên gia, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS cũng chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn vốn này vào thị trường BĐS, là một yêu cầu khách quan và cần thiết...

Hỗ trợ tín dụng cho người mua

BĐS là tài sản rất lớn, người mua nhà luôn cần đến sự hỗ trợ nguồn vốn lớn với thời hạn dài. Ở các nước càng phát triển thì người dân càng vay mượn nhiều để mua nhà và hệ thống tài chính được tổ chức, vận hành chặt chẽ, hỗ trợ tốt nhất cho nhu cầu vay mượn của người mua. Trong khi đó hệ thống ngân hàng nước ta hiện chưa quan tâm hỗ trợ đầu ra cho người mua.

Các chuyên gia kinh tế phân tích: Nếu ngân hàng có tiền và người có nhu cầu tìm đến nhau thì sẽ làm thị trường sôi động trở lại. Các nhà đầu tư muốn thanh khoản nhanh thì họ sẽ phải thực hiện chiến lược giảm giá, ưu đãi. Trong trường hợp này đầu ra là đặc biệt quan trọng trong cả hệ thống ngân hàng và người có nhu cầu thật, sẽ loại bỏ được lớp đầu cơ.

Việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại, vì nhu cầu thay đổi nhà ở theo xu hướng tăng dần về khả năng tài chính. Thực tế rất nhiều đối tượng hiện đang có thu nhập trung bình, cần mua nhà giá rẻ, nếu có nhà bán giá phù hợp, lại được ngân hàng hỗ trợ cho vay nữa thì chắc chắn thị trường sẽ sôi động trở lại...

DN phải chuyển hướng

Thị trường BĐS khó khăn và đình trệ như hiện nay cũng là cơ hội để sàng lọc các chủ đầu tư không có thực lực. Với dự án mà chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng thì đều rất khó khăn. DN không chịu được gánh nặng lãi suất bắt buộc phải mua bán sáp nhập hoặc chấp nhận phá sản. Các DN phải gồng mình lên và bắt buộc phải tìm hướng đi riêng cho mình. Hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cho rằng, vấn đề đầu tiên là phải làm sao để tiết kiệm được chi phí sản xuất.

Cụ thể nhất là phải tìm ra thiết kế, công nghệ xây dựng để làm giảm giá thành, hơn nữa là xem lại khâu đầu tư, cắt bớt những khoản đầu tư dàn trải không hiệu quả, tập trung đầu tư nhanh hơn để thu hút dòng vốn, giảm áp lực lãi suất...

Muốn tồn tại, vượt qua được khó khăn hiện nay, các DN phải cạnh tranh nhau bằng chất lượng, tiến độ giao nhà và nhất là giá bán. Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các DN phải hướng tới, do vậy các DN phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng VLXD tiết kiệm chi phí, giảm giá thành tạo ra sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu của người mua...

Theo các chuyên gia BĐS, các DN cần nhanh chóng điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường bình dân bởi đây là phân khúc có khả năng thanh toán cao, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Đây sẽ là những giải pháp chủ đầu tư mang lại tính thanh khoản cho dự án, sản phẩm của mình.

(Theo Báo Xây dựng)