Bình tĩnh khi thị trường “tham lam”

Tuy nhiên nhiều phân khúc đất khác cũng ăn theo, nếu không cẩn trọng người mua có thể “ăn quả đắng” khi mua phải những lô đất “dính” quy hoạch, không được chuyển sang mục đích đất ở…

Dự án Him Lam Phú Đông, đường Phạm Văn Đồng (Thủ Đức), 400 căn hộ chung cư còn có hơn 125 nhà phố. Đối với nhà phố, khách hàng ký hợp đồng hợp tác với công ty để nhận đất sau đó tự xây nhà (hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây). Hơn 125 nền đất nhà phố sau vài tháng đưa ra thị trường đã được khách hàng mua hết. Đến thời điểm này, nếu khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/nền, tùy diện tích và vị trí.

Cách đây hơn 1 năm, trước khi đưa hơn 1.500 đất nền nhà phố, biệt thự tại dự án khu dân cư Long Thới (Nhà Bè), lãnh đạo CTCP Kinh doanh Nhà rất băn khoăn về tính thanh khoản, vì số lượng không phải ít và vị trí không gần trung tâm TP.

Tuy nhiên hơn 1 năm, toàn bộ số lượng sản phẩm đã được khách hàng mua hết. Quá trình kinh doanh chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán, lần đầu so với lần thứ 3 chênh nhau 3 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 200-300 triệu đồng/nền. 2 dự án trên có điểm chung là được chủ đầu tư đầu tư hạ tầng đồng bộ, nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài những dự án nói trên, đất trong các khu dân cư hiện hữu cũng tăng giá chóng mặt, có những khu vực tăng đến 50% trong vòng 1 năm. Anh Mạnh, một người mua đi bán lại nhà, đất tại khu vực quận 12, cho biết có những lô đất giá trị hơn 1 tỷ đồng chỉ vài ngày bán kiếm lời hơn trăm triệu đồng.

Từ thực tiễn “buôn” đất, có thể thấy những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, tức có nhiều tiện ích, kết nối giao thông tốt, sẵn sàng cho một cuộc sống mới của người mua đất, hay đất trong khu dân cư hiện hữu luôn có sức sống và gia tăng giá trị bền vững. Thực tế nhiều khu dân cư, nhất là những dự án đất nền sổ đỏ, số lượng không quá nhiều có tính thanh khoản rất tốt và tỷ lệ tăng giá cao.

Tại các khu vực vùng ven, đi đâu cũng nghe người dân bàn tán giá đất tăng cao khiến người mua “không trở tay kịp”. Giữa tháng 1-2017, anh Nguyễn Văn Bình, làm việc tại Khu Công nghệ cao (quận 9) tìm mua đất xây nhà khu vực xa trung tâm như đường Nguyễn Xiển (quận 9), Nguyễn Duy Trinh (quận 9). Thế rồi, anh đã ngỡ ngàng khi mảnh đất trên đường Nguyễn Xiển, tháng trước có giá 600 triệu đồng nay đã lên 900 triệu đồng, có mảnh đất tháng trước giá 580 triệu đồng đã tăng gần 700 triệu đồng.

Đất nền thời gian qua mua là có lời, nhưng không phải bất cứ dự án nào. Ảnh: LONG THANH

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết thực tiễn từ những cơn sốt của BĐS nói chung, đất nền nói riêng luôn luôn có “kẻ thắng, người thua”, hoàn toàn không có chuyện toàn người thắng hay toàn người thua.

“Những người có đủ tài chính và mua miếng đất xây nhà để ở, việc đất lên hay xuống đối với họ không quan trọng, mục tiêu quan trọng nhất của họ là an cư, có được nơi an cư như mong muốn là đã thắng” - ông Tuấn chia sẻ. Những người mua để đầu cơ, nhanh chóng lướt sóng kiếm lời cũng thuộc bên thắng cuộc. Tuy nhiên, những người đến sau, rút chân không kịp hay mua phải những dự án chưa được đầu tư, pháp lý chưa xong… dẫn đến tình trạng khai thác không được sẽ dễ gánh lấy hậu quả nặng nề.

Anh Nam, nhân viên một công ty môi giới BĐS trên đường Đồng Văn Cống (quận 2), cho biết giá đất tại dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đang giao dịch vào khoảng 39 triệu đồng/m2. Được biết, thời điểm dự án hình thành giá đất tại đây chỉ 16 triệu đồng/m2, sau đó đẩy lên gần 50 triệu đồng/m2 (năm 2008), đầu năm 2016 là 34 triệu đồng/m2 và nay 39 triệu đồng/m2.

Thực tế, vào thời điểm giá đất dự án Thạnh Mỹ Lợi ở mức đỉnh, hạ tầng nơi đây dường như chưa triển khai gì, kết nối giao thông vào trung tâm TP cũng còn rất hạn chế, thậm chí có một số dự án khu vực này người dân muốn xây nhà cũng không được vì chưa có điện. Rõ ràng, hầu hết những khách hàng bỏ tiền vào đây tại thời điểm đó là đầu cơ, khi giá đất rớt xuống như bây giờ những người mua ở thời điểm đỉnh thoát ra không kịp coi như thua nặng. Hay những người không nắm rõ quy hoạch, mua theo phong trào cũng thất bại nặng nề.

Theo quy luật, đầu cơ quá lớn sẽ dễ tạo bong bóng. Và bong bóng BĐS vỡ khi lượng tiền được bơm ồ ạt vào thời gian ngắn, gây nên tình trạng tăng trưởng nóng, tạo sốt giá lên quá cao giá trị thực, hoặc BĐS xây dựng tràn lan dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm không bán được, dòng tiền bị tắt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Lấy thí dụ năm 2009, khi thị trường bị thổi lên cao rồi “bong bóng vỡ”, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng.