Tại TPHCM, hơn 1 năm qua, giá đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những dự án đất nền nhà phố pháp lý rõ ràng, hạ tầng được triển khai đồng bộ, tăng liên tục. Tuy nhiên, nhiều “phân khúc” đất khác cũng ăn theo, nếu không cẩn trọng người mua có thể ăn quả đắng khi mua những lô đất “dính” quy hoạch, không được chuyển sang mục đích đất ở…
Đắt khách
Tại dự án Him Lam Phú Đông (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức), ngoài hơn 400 căn hộ chung cư còn có hơn 125 nhà phố. Đối với nhà phố, khách hàng ký hợp đồng hợp tác với công ty để nhận đất sau đó tự xây nhà (hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây). Hơn 125 nền đất nhà phố sau vài tháng đưa ra thị trường đã được khách hàng mua hết.
Đến thời điểm này, nếu khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 300 - 500 triệu đồng/nền, tùy diện tích và vị trí. Cách đây hơn 1 năm, trước khi đưa ra thị trường hơn 1.500 đất nền nhà phố, biệt thự tại dự án khu dân cư Long Thới (Nhà Bè), lãnh đạo Công ty cổ phần Kinh doanh nhà rất băn khoăn về tính thanh khoản, vì số lượng không phải ít, vị trí chưa phải là gần trung tâm TP.
Tuy nhiên, sau hơn 1 năm, toàn bộ số lượng sản phẩm đã được khách hàng mua hết. Quá trình kinh doanh, chủ đầu tư cũng đã 3 lần tăng giá bán, lần đầu so với lần thứ 3 đã chênh nhau 3 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại, khách hàng muốn mua lại phải trả chênh lệch từ 200 - 300 triệu đồng/nền.
Hai dự án trên có điểm chung là được đầu tư hạ tầng đồng bộ, nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay dự án nhà phố Lake view (quận 2) do Novaland làm chủ đầu tư, sau 1 năm đưa ra thị trường cũng tăng giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn.
Ngoài những dự án nói trên, đất trong các khu dân cư hiện hữu cũng tăng giá chóng mặt, có những khu vực tăng đến 50% trong vòng 1 năm. Anh Mạnh, một người mua đi bán lại nhà, đất tại khu vực quận 12, cho biết có những lô đất giá trị hơn 1 tỷ đồng, chỉ vài ngày bán kiếm lời hơn trăm triệu.
Những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, tức có nhiều tiện ích, kết nối giao thông tốt, sẵn sàng cho một cuộc sống mới của người mua đất hay đất trong khu dân cư hiện hữu luôn có “sức sống” và gia tăng giá trị bền vững nhất.
Thực tế nhiều khu dân cư, nhất là những dự án đất nền sổ đỏ, số lượng không quá nhiều, có tính thanh khoản rất tốt và tỷ lệ tăng giá cao. Tại các khu vực vùng ven, đi đâu cũng nghe người dân bàn tán giá đất tăng cao khiến người mua “không trở tay kịp”.
Giữa tháng 1-2017, anh Nguyễn Văn Bình, làm việc tại Khu Công nghệ cao (quận 9), tìm mua đất xây nhà khu vực xa trung tâm như đường Nguyễn Xiển (quận 9), Nguyễn Duy Trinh (quận 9). Thế rồi, anh đã ngỡ ngàng khi mảnh đất trên đường Nguyễn Xiển tháng trước có giá 600 triệu đồng nay đã lên 900 triệu đồng, một mảnh khác tháng trước giá 580 triệu đồng, nay đã tăng gần 700 triệu đồng.
Ai thắng, ai thua?
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết thực tiễn từ những cơn sốt của bất động sản nói chung, đất nền nói riêng, luôn luôn có “kẻ thắng, người thua”, hoàn toàn không có chuyện toàn người thắng hay toàn người thua.
“Những người có đủ tài chính và mua miếng đất xây nhà để ở, việc đất lên hay xuống đối với họ không quan trọng, mục tiêu cao nhất của họ là có nơi an cư như mong muốn, là thắng rồi”, ông Tuấn chia sẻ. Những người mua để đầu cơ, nhanh chóng “lướt sóng” kiếm lời cũng là “bên thắng cuộc”. Tuy nhiên, những người đến sau, rút chân không kịp hay mua phải những dự án chưa được đầu tư, pháp lý chưa xong…, dẫn đến tình trạng khai thác không được sẽ dễ gánh lấy hậu quả nặng nề.
Anh Nam, nhân viên một công ty môi giới bất động sản trên đường Đồng Văn Cống (quận 2), cho biết giá đất tại dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đang giao dịch vào khoảng là 39 triệu đồng/m2. Được biết, thời điểm dự án hình thành, giá đất tại đây là 16 triệu đồng/m2, sau đó đẩy lên gần 50 triệu đồng/m2 (năm 2008), đầu năm 2016 là 34 triệu đồng/m2 và giờ lên 39 triệu đồng/m2.
Thực tế vào thời điểm giá đất dự án Thạnh Mỹ Lợi ở mức đỉnh, hạ tầng nơi đây dường như chưa triển khai gì, kết nối giao thông vào trung tâm TP cũng còn rất hạn chế, thậm chí có một số dự án trong khu vực này người dân muốn xây nhà cũng không được vì chưa có điện.
Rõ ràng, hầu hết những khách hàng bỏ tiền vào đây tại thời điểm đó là “đầu cơ” và khi giá đất rớt xuống, những người mua ở thời điểm “đỉnh” thoát ra không kịp, đã thua nặng. Hay những người không nắm rõ quy hoạch, mua theo phong trào cũng thất bại nặng nề.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cảnh báo: “Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này, sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợị, chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại thì người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh.
Lấy ví dụ năm 2009, khi thị trường bị thổi lên cao rồi bong bóng vỡ, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng. Người mua nhà, đất để an cư hay đầu tư để kiếm lời đều phải hết sức cẩn trọng trong lúc thị trường lên giá. Nếu thấy giá bất hợp lý thì nên xem xét lại, không thể chạy theo vì vừa nguy hiểm lại vừa góp phần làm cho thị trường thêm xáo trộn”.
