Thị trường bất động sản năm 2017 được nhiều chuyên gia đánh giá là vẫn trong chu kỳ tăng trưởng, tuy nhiên cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật để tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Quá trình giải phóng mặt bằng khó khăn dẫn đến tình trạng nhiều dự án
“da beo”. Ảnh: Lê Toàn
Xuất hiện những điểm nghẽn
Thị trường bất động sản quý I/2017 trôi qua khá trầm lắng so với cùng kỳ năm ngoái. Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm tới 72% so với quý trước, trong khi đó, phân khúc đất nền lại trở nên sôi động.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản Thành phố đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro nội tại. Hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang có 4 "điểm nghẽn" lớn, gồm quá trình giải phóng mặt bằng khó khăn dẫn đến tình trạng dự án “da beo”, không thể triển khai, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài.
Việc nộp tiền sử dụng đất cũng đang gây nhiều phiền toái cho nhà đầu tư. Tiếp đến là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, mà điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1.
Cuối cùng là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao…
Về "điểm nghẽn" là khâu giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, ông Châu nói thêm, thực trạng này kéo theo hệ lụy là nhiều dự án bị dở dang vì phải bồi thường kiểu "da beo".
Theo quy định hiện nay, chính quyền địa phương đứng ra thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất với các dự án kiểu này hết sức khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư.
Cần cơ chế phù hợp
HoREA vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ một số nội dung cấp bách để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho” trên thị trường bất động sản, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án. Theo lãnh đạo HoREA, cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay khiến nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".
Nêu ra quy trình tính tiền sử dụng đất cho dự án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, điều bất hợp lý là Sở Tài chính đang giữ vai trò chủ đạo trong toàn bộ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất các dự án trên địa bàn.
Trong khi đó, tuy là cơ quan chuyên trách về quản lý đất đai, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường lại chỉ được tham gia công đoạn đấu thầu qua mạng để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất; thực hiện các thủ tục, chuẩn bị hồ sơ phục vụ Hội đồng thẩm định giá đất và báo cáo UBND tỉnh, thành phố.
Bên cạnh đó, trong thành phần Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố hiện nay lại còn không có mặt đại diện của đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập.
Các công đoạn xác định tiền sử dụng đất hiện cũng chưa có quy chế nào để người sử dụng đất thể hiện chính kiến của mình trong quy trình xác định giá đất, kể cả việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
TP.HCM có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hiệu quả để xử lý triệt để. Do đó, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.
Bởi theo ông Lê Hoàng Châu, chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.
