Bong bóng bất động sản sắp vỡ?

Hàng loạt chung cư cao cấp bị “bán tháo” đã khiến nhà đầu tư lo ngại bong bóng BĐS sẽ sớm nổ ra như năm 2008. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này.

Chuyên gia nói có

Ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nhận xét nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản (BĐS) là có thực vì nhu cầu nhà ở tại Hà Nội rất nhỏ so với lượng cung hàng trăm dự án nhà ở đã và đang được xây dựng. Nếu cứ tiếp tục cho các nhà đầu tư xin đất, phát triển dự án thì chắc chắn cung sẽ vượt xa cầu khi dân số Hà Nội dự báo chỉ khoảng 6-8 triệu.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận xét giá đất tại Hà Nội hiện vẫn đứng ở mức cao dù hiện tại giao dịch diễn ra rất ít, nếu không nói là trầm lắng. Tuy nhiên, về lâu dài thì giá bất động sản Hà Nội chắc chắn sẽ phải giảm xuống chứ không thể cứ cao mãi thế này được.

Còn theo ông Nguyễn Đức Thành, thành viên nhóm tư vấn Kinh tế vĩ mô của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thị trường bất động sản với mức giá cả bị kìm giữ ở mức cao trong một thời gian dài tích tụ những nguy cơ tiềm tàng có thể gây nên tình trạng bong bóng.

Nguy hiểm ở chỗ thị trường bất động sản với lượng vốn thực có mỏng, chịu tác động của luồng vốn từ cả trong và ngoài nước tích tụ rủi ro lên hệ thống ngân hàng, và qua đó tác động đến cả nền kinh tế.

Ông Thành khẳng định, nếu bong bóng BĐS nổ, tác động của nó là rất lớn vì đây là thị trường có chu kỳ lớn nhất và ngốn lượng vốn cũng lớn nhất.

Doanh nghiệp bảo không

Trong khi các chuyên gia kinh tế đang lo ngại về tình trạng bong bóng BĐS, các doanh nghiệp khẳng định khó có thể xảy ra việc bong bóng nổ mặc dù các doanh nghiệp này cũng thừa nhận thẳng thắn là hiện đang đau đầu với các khó khăn của thị trường.

Các DN cho rằng không có chuyện bong bóng BĐS sẽ nổ song cũng thừa nhận hiện đang đau đầu với khó khăn của thị trường (Ảnh internet chỉ mang tính minh họa)
Ông Công, phó giám đốc sàn giao dịch BĐS Lanmark cho biết các tháng sau Tết, giao dịch bất động sản rất trầm lắng. Dù vậy, bong bóng bất động sản khó có thể xảy ra vì trừ một số dự án nằm trong diện quy hoạch có giá bị đội lên quá cao, còn hầu hết các dự án khác, giá không bị đội lên trên giá thực quá nhiều nên có giảm thì mức giảm không đáng kể.

Bên cạnh đó, hiện nay nhiều chung cư cao cấp giảm giá. Nhưng đó chỉ là các dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc sắp khởi công. Những dự án này thiếu vốn nên giảm giá để huy động vốn. Còn những dự án đã hoàn thiện thì hầu như không thay đổi giá.

Nếu có, chỉ là do nhà đầu tư thứ cấp mua lại nhưng do đến hạn trả nợ ngân hàng phải bán tháo. Còn chủ đầu tư thì không hề có chính sách giảm giá. Điều đó khiến cho BĐS nếu có đổ dốc mạnh chỉ là ở một phân khúc nào đó chứ không phải toàn thị trường. Nên bong bóng khó nổ ra.

Hơn nữa, ông Công cho biết hiện vẫn còn lượng khách hàng trường vốn, đổ tiền vào thị trường bất cứ lúc nào. Ông Công giải thích BĐS đang chững lại nhưng sức hấp dẫn của nó rất lớn vì tỷ suất lợi nhuận cao. Hiện nay không phải nhiều ngành có tỷ suất hơn 20%. Giữ tiền qua BĐS được đánh giá rất tốt vì các sản phẩm này có mức biến động giá lớn.

Thêm vào đó, phó tổng giám đốc một công ty phát triển đô thị (xin được dấu tên) cũng cho rằng, hiện nay tín dụng BĐS bị siết chặt nhưng không có nghĩa là “siết” hoàn toàn. Nhà đầu tư vẫn có thể vay được với mức lãi suất cao khoảng 26%/năm. Nếu tìm được dự án tốt, chắc chắn vẫn có khách hàng tiếp cận được với nguồn vốn này.

Vì vậy, ông này nhận định BĐS Hà Nội sẽ giảm nhưng không giảm tới mức để xảy ra tình trạng bong bóng nổ.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ cũng cho rằng sẽ không có hiện tượng bong bóng BĐS như năm 2008 lặp lại.

Tuy tin tưởng vào khả năng trụ vững của thị trường nhưng hầu hết các doanh nghiệp đều lo lắng nếu chính sách thắt chặt tiền tệ vẫn tiếp tục được duy trì lâu dài thì khó khăn sẽ sớm đến với DN. Cũng giống nhiều ngành khác, doanh nghiệp BĐS rất mong NHNN sẽ nới lỏng tiền tệ giúp dòng tiền đổ vào BĐS nhiều hơn.

Trả lời báo Diễn đàn KTVN, Chủ tịch HĐQT Vincom, ông Lê Khắc Hiệp mong những nhà hoạch định chính sách không nên gom chung tất cả các lĩnh vực vào một “rọ”. Ông Hiệp cho rằng có nhiều dự án tốt, công ty có tài chính lành mạnh, có khả năng trả được lãi ngân hàng thì cần được khuyến khích.

Nhưng NHNN dường như vẫn rất kiên định với chính sách thắt chặt tiền tệ. Ngày 20/5, NHNN đã có văn bản số 3976/NHNN-CSTT yêu cầu các tổ chức tín dụng, các ngân hàng phải xây dựng kế hoạch và duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng thực tế dưới 20% trong suốt cả năm 2011.

Trong đó nhấn mạnh các ngân hàng, tổ chức tín dụng bắt buộc phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chứng khoán so với năm 2010. Với động thái trên của NHNN, nguồn vốn cho BĐS sẽ tiếp tục khan hiếm. Như vậy, nguy cơ bong bóng BĐS vẫn còn để ngỏ.

Lao đao trong 6 tháng tới

Khi được hỏi động thái giảm giá hàng loạt đó có ảnh hưởng tới nhà đầu tư, ông Công nói hiện tại thì chưa. Theo ông Công, có thể ngay từ ban đầu khi tính giá thành, bên cạnh các chi phí sử dụng đất, chi phí đền bù, chi phí nhân công,… chủ đầu tư đã tính phần giảm này vào giá thành. Điều ảnh hưởng duy nhất chính là lợi nhuận không đạt được như kỳ vọng ban đầu.

Hơn nữa, giảm giá BĐS, theo ông Công, cũng là chiến lược kinh doanh bình thường như bao hàng hóa khác nên không có gì nghiêm trọng. Một điểm tích cực ở đây cần phải nói đến chính là khi giảm giá, nhà đầu tư được lợi vì mua nhà với mức giá thấp. Thêm vào đó, khi thị trường có nhiều tín hiệu tốt, chủ đầu tư không thể tăng giá nhưng nhà đầu tư lại thoải mái đẩy giá lên theo cầu thị trường.

Đồng quan điểm với ý kiến trên, ông Nguyễn Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ, phân tích việc giảm giá ảnh hưởng tới nhiều chủ đầu tư khác nhau. Chủ đầu tư có các mối quan hệ tốt, tiềm lực tài chính tốt vẫn có thể vững vàng trong giai đoạn khó khăn này. Ngược lại, chủ đầu tư tiềm lực tài chính yếu, sẽ gặp không ít khó khăn. Tuy nhiên, chưa có chủ đầu tư nào lao đao tại thời điểm này.

Nhưng nếu chính sách thắt chặt tiền tệ được tiếp tục, ông Toản lo rằng thị trường sẽ có nhiều bất ổn. Ông Toản nhận xét, từ 3 tới 6 tháng tới, nếu nguồn vốn BĐS không thông thoáng hơn, nhiều chủ đầu tư sẽ thiếu vốn nghiêm trọng khiến nhiều dự án phải ngừng xây dựng.

Và kịch bản này rất dễ xảy ra khi có nhiều dự báo Chính phủ sẽ kiên nhẫn với chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát. Theo đề nghị của ông Nguyễn Đức Thành, thành viên nhóm tư vấn Kinh tế vĩ mô của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Việt Nam cần tiếp tục thắt chặt tiền tệ, “hy sinh” tăng trưởng để mức lạm phát chỉ ở quanh vùng 15,5%. Nếu nới lỏng tiền tệ, lạm phát có thể tăng vọt lên 18,2%. Vì vậy, từ giờ cho tới cuối năm, theo nhận định, thị trường BĐS vẫn sẽ thiếu vốn nghiêm trọng.

(Theo VTC)