Nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ (CCC), Sở Xây dựng Hà Nội vừa tổ chức hội thảo với sự tham gia của nhiều chuyên gia và nhà đầu tư. Làm gì để tạo bước đột phá trong cải tạo CCC khi việc thực hiện đang rất ì ạch?
Nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ nếu muốn thu hút doanh nghiệp
cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội.
Chủ đầu tư sợ bị “sa lầy”
Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, toàn thành phố hiện có gần 1.500 khu CCC, chung cư độc lập được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 đã quá niên hạn sử dụng, nhiều khu nhà đã ở tình trạng nguy hiểm nằm trên địa bàn quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm gây mất mỹ quan đô thị. Trong hơn 10 năm qua, do còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ, dẫn đến việc Hà Nội mới chỉ thực hiện cải tạo được 14/1.500 nhà CCC, đạt chưa đầy 1%. Có những khu nhà được liệt vào danh sách nguy hiểm phải khẩn cấp sửa chữa như G6 A-B Thành Công, C8 Giảng Võ, nhà A Ngọc Khánh…, vẫn rơi vào ngõ cụt do chưa nhận được sự đồng thuận.
Theo ông Lâm Anh Tuấn, Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng, do lịch sử để lại, tất cả các hộ dân tầng 1 CCC đều cơi nới, lấn chiếm vượt nhiều lần diện tích được giao, hiện đang sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê nên 100% người dân không hợp tác dẫn đến khó khăn khi giải phóng mặt bằng (GPMB). Hiện chưa có hệ số đền bù sau cải tạo (hệ số K) thống nhất, dẫn đến việc người dân và doanh nghiệp khó thống nhất được phương án bồi thường. Mặt khác, chủ trương kêu gọi doanh nghiệp đầu tư cải tạo CCC đang gặp khó khăn do khu vực nội bị hạn chế chiều cao, khiến doanh nghiệp khó cân đối về vốn sau khi đổ tiền hàng nghìn tỷ đầu tư.
Đại diện Cty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng, đơn vị được giao nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể khu tập thể Thành Công (Ba Đình) cho biết, nếu áp dụng hệ số K= 1,3 đến 1,5; nhà xây không quá 24 tầng; buộc phải xây 3 tầng hầm thì doanh nghiệp không thể cân đối được nguồn vốn, thậm chí khả năng thu hồi vốn là phi thực tế. Để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, toàn tâm xây dựng công trình chất lượng, chỉ nên áp dụng hệ số K= 1. Mặt khác, Cty Việt Hưng cũng đề nghị UBND cấp quận, huyện phải thực hiện GPMB khi trên 70% cư dân tòa nhà đồng tình, đảm bảo cho doanh nghiệp không bị “sa lầy”.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích, đối với các khu nhà đã hết niên hạn sử dụng có thể bỏ qua việc kiểm định để rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Đối với 1.500 nhà chung cư trên địa bàn cần rà soát khu nào cần cải tạo trước, khu nào có thể lùi lại để xử lý cuốn chiếu, dứt điểm từng khu vực.
Để hấp dẫn nhà đầu tư
Trước tình trạng cải tạo CCC đang có nhiều vướng mắc, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố sẽ đứng ra quyết định việc lựa chọn nhà đầu tư để cải tạo CCC khi 70% cư dân toà nhà đã đồng thuận, tiến hành lập quy hoạch tổng thể các khu nhà CCC đã hết niên hạn sử dụng (đã sử dụng 40 - 50 năm) đưa vào danh sách cải tạo. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội kiến nghị tổng rà soát từng khu chung cư, có chính sách hỗ trợ phù hợp ở từng khu vực chứ không thực hiện cào bằng. Quy hoạch được lập phải đồng bộ, phù hợp và có tính kết nối với những quy hoạch hạ tầng khác. “Hà Nội là Thủ đô nên cần duy trì diện mạo khu vực nội đô lịch sử. Thay vì xem xét cho nâng chiều cao, Hà Nội nên đưa ra những khu đất đối ứng để doanh nghiệp thu lại nguồn vốn bỏ ra đầu tư, thay vì buộc chủ đầu tư loay hoay thu vốn tại chính khu CCC vừa cải tạo…”, ông Nghiêm nói.
Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, khi đã kêu gọi doanh nghiệp vào đầu tư phải đảm bảo doanh nghiệp thu hồi vốn. Hà Nội cần xem xét cho điều chỉnh chiều cao, giảm mật độ xây dựng ở những vị trí phù hợp, dành phần diện tích còn lại làm công viên phục vụ nhu cầu của người dân. “Muốn người dân ủng hộ chủ trương cải tạo CCC, Hà Nội cần lựa chọn những doanh nghiệp lớn có uy tín, có tiềm lực kinh tế đủ thuyết phục người dân. Chúng ta không nên lựa chọn doanh nghiệp không đủ tiềm lực kinh tế để rồi dự án không đảm bảo tiến độ. Mặt khác, cần kiên quyết thực hiện việc cải tạo khi trên 70% cư dân đồng thuận”, ông Nam phân tích.
Ông Nguyễn Thế Hùng, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội thừa nhận, việc đảm bảo quyền lợi cho “nhà nước - người dân - doanh nghiệp” nói thì dễ, nhưng để tìm ra được sự đồng thuận lại rất khó, đặc biệt là những gia đình đang có lợi ích ở tầng 1. Ông Hùng cho biết, hiện thành phố đã giao cho 18 nhà đầu tư tham gia nghiên cứu, lập quy hoạch 26 khu chung cư thành những khu đô thị đa chức năng. Tuỳ khu vực, sẽ có cơ chế hỗ trợ, đối ứng đi kèm đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp. “Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong cải tạo CCC. Muốn có cơ chế rõ ràng, các đơn vị cần đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, từ đó thành phố và các cơ quan chức năng mới xem xét và đưa ra được cơ chế thực hiện…”, ông Hùng nói.
