Cần giảm sức ép cho thị trường BĐS

Việc thắt chặt tín dụng, và sự suy giảm của thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn này đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) trở nên khan hiếm về vốn.

Nhiều BĐS được thế chấp đã bị rao bán, là một trong những nhân tố làm giá BĐS giảm trông thấy, cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều gặp khó khăn trong việc huy động vốn và trả các khoản nợ vay thế chấp.

Văn phòng ế ẩm

Hai tòa nhà Keangnam Landmark Tower và Indochina Plaza Hanoi đã được chào thuê, bổ sung thêm một diện tích sàn văn phòng khổng lồ cho thị trường BĐS Hà Nội, tuy nhiên cả hai vẫn đang chật vật tìm khách thuê.

Các tòa nhà khác cũng đang thu hút khách thuê một cách chậm chạp. Các chủ đầu tư phải vạch ra các chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để có thể cạnh tranh hiệu quả. Khách thuê có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn, vì vậy sẽ có một số chuyển dịch giữa các tòa nhà cùng hạng hoặc khác hạng.

Các văn phòng hạng B tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê trung bình giảm từ 87,9% xuống 83,6% và từ 26,1USD/m2/tháng xuống còn 25,1USD/m2/tháng. Điều này càng củng cố xu hướng trì trệ chung của thị trường đã kéo dài 2 năm nay. Một số tòa nhà ở các quận phía ngoài trung tâm hoạt động kém hiệu quả, thậm chí bị mất nhiều khách thuê lớn. Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức làcho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng. Theo dự đoán khuynh hướng này sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.

Trong năm 2011 sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng Hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này. Trong giai đoạn 2011 - 2014 và sau đó, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt tới gần 3.000.000m2 sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh gay gắt cả từ bên trong và từ hạng B. Nhìn chung, nguồn cung thị trường sẽ gia tăng với tốc độ nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, tạo sức ép về giá và tỷ lệ lấp đầy.

Nhà ở buộc phải giảm giá

Thị trường nhà ở năm 2011 với nhiều biến động: tăng giá đột biến vào cuối quý I, nhất là đất nền ở một số khu vực phía Tây, tuy nhiên bắt đầu sang quý II, thị trường nhà ở lại chững lại và giảm giá nhiều. Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường. Nguồn cung chung cư trong những năm tới tại Hà Nội vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây thành phố.

Vừa qua, một lượng lớn căn hộ chung cư cao cấp như Times City tại 458 Minh Khai của tập đoàn Vincom, dự kiến đến năm 2014 sẽ đi vào hoạt động với tổ hợp hàng nghìn căn hộ;1.008 căn hộ The Mandarin Garden tại khu đất N03 thuộc đô thị Nam Trần Duy Hưng... Tỷ lệ căn hộ cao cấp chào bán chiếm 71% với hơn 4.500 căn, trong khi tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 21% với hơn 1.300 căn và thấp cấp vẫn chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ: 8% với khoảng 500 căn.

Từ tác động của chính sách tài chính, tiền tệ, thị trường căn hộ đang chững lại và giảm giá ở hầu hết các phân khúc. Các chủ đầu tư bắt đầu chú ý hơn đến quyền lợi của người mua và nhà đầu tư. Các chính sách khuyến mại bắt đầu được sử dụng mạnh mẽ hơn, các điều khoản bất lợi giảm dần. Ví như Usilk City sẵn sàng tặng cho khách hàng mặt bằng bán lẻ từ20 – 40 m2 nếu khách hàng trả tiền dự án một lần, còn Times City bỏ điều khoản tăng giá theo CPI…

Trong năm 2011 sẽ có khoảng 11.000 căn hộ mới ra mắt thị trường. Phần lớn những người mua tại Việt Nam vẫn là các nhà đầu tư(chiếm 60 - 70%). Tuy nhiên trong thời gian gần đây và sắp tới, nhu cầu thực sẽ được chú ý nhiều hơn, với một lượng lớn những cặp vợ chồng trẻ và những người ở các tỉnh thành khác đang làm việc hoặc mong muốn cho con cái họ được học hành và làm việc ở thành phố.

Các nhà đầu tư nên hướng về những đối tượng này, hướng về nhu cầu thật của người mua với những căn hộ giá trung bình, xu hướng này có thể làm giảm áp lực cho thị trường BĐS, tạo tính thanh khoản cao cho các dự án khi đưa ra thị trường.

(Theo Báo Xây Dựng)