Căn hộ 100 triệu một m2 được tính giá theo cảm tính

Tại TP HCM, nhà hạng sang được chào bán 4.600 USD (hơn 100 triệu đồng) mỗi m2, song các chuyên gia cho rằng thực chất chưa có chuẩn quy định loại căn hộ giá khủng này và hiện chỉ phân hạng dựa trên giá bán.

Khảo sát quý III của CBRE, trên thị trường nhà ở, căn hộ hạng sang mới được chào bán giá 4.600 USD mỗi m2 còn căn hộ cao cấp có giá 1.654 USD mỗi m2. Khoảng cách giữa hai nhóm căn hộ này xấp xỉ 3.000 USD mỗi m2.

Trước đó, ngày 17/6, tại Hội nghị tổng kết chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2006-2010, UBND TP HCM đã công bố giá bình quân nhà ở của đô thị này. Theo đó, căn hộ hạng sang ở Sài Gòn có giá 85,5 triệu đồng mỗi m2. Nhà cao cấp có giá "mềm" hơn, giữ mức 36,8 triệu đồng mỗi m2. Theo báo cáo này, căn hộ hạng sang đắt giá hơn căn hộ cao cấp gấp 2,3 lần.

Hiện nay, mác nhà cao cấp và nhà hạng sang đang tác động rất lớn đến giá chào bán trên thị trường. Điều này khiến cho người mua nhà bị nhiễu thông tin và bị đánh đố khi lựa chọn, bởi lẽ các tiêu chuẩn để nhận biết căn hộ hạng sang vẫn còn bỏ ngỏ. Thậm chí nhiều chuyên gia khẳng định rằng, hiện nay Việt Nam chưa có cơ sở phân hạng nhà hạng sang. Yếu tố duy nhất có thể phân biệt hai dòng sản phẩm này trên thị trường là giá chào bán căn hộ hạng sang đắt hơn nhà cao cấp.

Trao đổi với PV trong buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Nguyễn Nguyên Thái cho biết: "Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, căn hộ hạng sang là khái niệm do Hiệp hội về nhà ở định nghĩa, đưa ra các quy chuẩn. Song, tại Việt Nam, hiện căn hộ hạng sang chỉ có thể căn cứ theo giá bán để xác định".

Ông Thái phân tích, mặc dù giá chào bán căn hộ đôi khi không thể hiện đúng giá trị thật sự của sản phẩm, nhưng trong đó có yếu tố quyết định là giá đất. Đôi khi căn hộ không đắt nhưng đất để xây nhà lại rất đắt dẫn đến giá trị căn hộ bị đẩy lên rất cao. Chuyên gia này lấy ví dụ, trong tháng 10, ông từng đọc một mẩu quảng cáo căn nhà trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, được rao bán với giá 2,1 tỷ đồng mỗi m2. Căn hộ có diện tích 72 m2 có giá hơn trăm tỷ đồng. Tương tự, đường Đồng Khởi có căn nhà rao bán giá 1,7 tỷ đồng mỗi m2. Những khu đất này nếu xây chung cư thì dù thiết kế xấu hoặc chất lượng kém giá bán cũng thuộc hàng khủng, và chắc chắn được xếp vào diện căn hộ hạng sang. "Trên thực tế, căn hộ hạng sang tại Việt Nam chỉ được phân loại theo giá bán là khái niệm chưa chuẩn lắm", ông Thái thừa nhận.

Ngược với quan điểm phân loại căn hộ hạng sang theo giá từ phía CBRE, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Mega, Nguyễn Xuân Châu nhận định: "Không thể căn cứ vào giá bán để xếp loại bất cứ dòng sản phẩm căn hộ nào. Nhà chung cư phải dựa trên các tiêu chuẩn hoàn thiện, vị trí, thiết kế, chất lượng, thương hiệu của dự án để phân loại".

Theo ông Châu, khái niệm căn hộ hạng sang không có trong quy định pháp luật Việt Nam. Những kiểu căn hộ được xếp vào dòng sản phẩm xa hoa (luxury) vì vậy cũng không có quy chuẩn để xác định và rất dễ đánh lừa người tiêu dùng. "Khách hàng nên cẩn trọng khi được môi giới các dự án gắn mác căn hộ hạng sang có giá lên đến 4.500-6.000 USD mỗi m2 vì đây có thể là sự lừa dối hào nhoáng", ông Châu nói.

Trong khi đó, Giám đốc Công ty Indochine Engineering Việt Nam, Lê Ngọc Hồ cho biết: "Theo Thông tư 14 về phân hạng nhà chung cư thì căn hộ chỉ được phân làm 4 hạng và cao nhất là căn hộ hạng một, tạm gọi là cao cấp. Tuy nhiên, ngay cả khi xét đến các quy chuẩn cao cấp thì tại TP HCM căn hộ loại này đếm chưa hết một bàn tay".

Ông Hồ cho hay, một trong những lỗi chủ đầu tư thường mắc phải là quá "bạo tay" gắn mác 5 sao, cao cấp hay hạng sang cho dự án trong khi các tiêu chuẩn này rất nghiêm ngặt và khó đạt được và chi phí đầu tư rất cao. "Tiếc rằng, căn hộ cao cấp và sang đến đâu không thể phân biệt ngay mà phải đợi đến khi nhận nhà và sử dụng một thời gian khách hàng mới thấu hiểu", ông Hồ nói.