Căn hộ cao cấp: Càng kích càng ế

Hết thời khuyến mại, tặng nội thất, giảm giá... , chủ đầu tư bất động sản đang đua nhau liên kết với các ngân hàng trong cuộc cạnh tranh bằng lãi suất cho vay mua nhà.

Cuộc đua kéo giảm lãi suất

Thông tin một dự án bất động sản cao cấp cho khách hàng vay lãi 0% năm đầu tiên mua nhà đang dấy lên một làn sóng cạnh tranh hút khách bằng lãi suất.

Cụ thể, theo chương trình ưu đãi lãi suất đặc biệt của ngân hàng này, người mua nhà có điều kiện tiếp cận với khoản vay lên tới 60% giá trị căn hộ trong thời hạn 20 năm. Người mua nhà sẽ không phải trả lãi suất vay và được ân hạn nợ gốc (hoãn trả nợ gốc) trong một năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên theo hợp đồng tín dụng. Đây quả thực là gói hỗ trợ tài chính chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản cao cấp.

Theo đại diện chủ đầu tư, chính sách này sẽ giảm thiểu những áp lực về dòng tiền vì người mua chỉ cần nguồn vốn tự có tương đương 40% giá trị hợp đồng và không phải lo ngại về nghĩa vụ trả lãi và gốc vay trong năm đầu tiên. Chương trình hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc lần này hướng tới những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở.

Ngay sau khi được nới lỏng tín dụng và cho phép ngân hàng cho vay hỗ trợ dự án bất động sản, hàng loạt chương trình cho vay ưu đãi giữa nhà băng và chủ đầu tư đã được tung ra. Vietcombank dành 2.000 tỷ đồng triển khai gói hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân/hộ kinh doanh. BIDV mạnh tay dành hẳn gói 4.000 tỷ đồng. Mức lãi suất cho vay của các ngân hàng vào khoảng 12-13%/năm, nhưng chỉ áp dụng với một số dự án và trong thời gian nhất định.

Không chỉ trông chờ vào ngân hàng, nhiều chủ đầu tư cũng ra tay hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Golden Land đưa ra chương trình hỗ trợ khách hàng "Ngân hàng tài trợ vốn - Golden Land tặng 100% lãi suất". Hay dự án Nam Đô Complex, chủ đầu tư GP-Invest cũng hỗ trợ 6% lãi suất. Tân Hoàng Minh sẽ chịu 5% lãi suất (lãi suất cho vay chính thức của BIDV là 12%/năm) để khách hàng có thể hưởng lãi suất 7%/năm.

Người mua ngày càng cẩn trọng hơn

Báo cáo thị trường của các công ty bất động sản cho thấy, thị trường này không có dấu hiệu tích cực rõ rệt nào mà vẫn tiếp tục diễn tiến chậm ở hầu hết các mảng thị trường. Theo Savills Việt Nam, tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt xấp xỉ 12.000 căn, trong khi TP.HCM cũng đang tồn kho khoảng 400.000 căn hộ (cả căn hộ đã xây dựng hoàn tất và căn hộ còn đang dở dang).

Theo ông Phạm Đức Hiển, chuyên gia kinh tế, chương trình cho vay chỉ tập trung ở các dự án cao cấp, ngay cả căn hộ siêu sang. Các chủ đầu tư đứng ra gánh lãi suất cũng không nhiều. Bên cạnh đó, không phải dự án nào ngân hàng cũng dễ dàng mở hầu bao bởi họ phải tính tới tính khả thi của dự án cũng như tránh việc tiếp tục nợ xấu.

Các mức vay ưu đãi nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng chỉ áp dụng trong thời gian ngắn giai đoạn triển khai chương trình khuyến mại, dài nhất là 6 tháng. Còn sau đó, người mua vẫn phải trả lãi từ 17-19%/năm. Các ngân hàng khống chế số lượng và đối tượng mua nhà được vay, cũng như hạn chế cho vay một số dự án khiến tác động trên thực tế của chính sách nới tín dụng bất động sản tới thị trường không nhiều.

Ông Stephen Wyatt, đến từ Knight Frank Việt Nam, cũng thừa nhận, các ngân hàng duy trì việc cho vay một cách miễn cưỡng, trừ khi người mua/chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt.

Các chủ đầu tư đang nằm trong thế kẹt, vì họ đã bán một nửa dự án trong 2 hoặc 3 năm trước tính theo từng mét vuông, và điều đó không còn thực tế trong điều kiện thị trường hiện tại. Vì thế, một là họ bán, làm mất lòng người mua tại thời điểm ban đầu hoặc vẫn cố nắm giữ cho đến khi thị trường hồi phục. Trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao và khi cộng thêm chi phí xây dựng, nhiều dự án đã trở nên không khả thi trong thị trường hiện tại.

Thời điểm này đang là thị trường của người mua và họ biết điều đó. Với số lượng lớn nguồn cung có sẵn, người mua có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi họ tìm được sản phẩm tốt nhất. Thêm vào đó, hầu hết người mua tin rằng giá sẽ giảm hơn nữa nên sẵn lòng chờ đợi. Vì mua nhà chủ yếu là để ở nên họ ngày càng cẩn trọng và chọn lọc hơn.

Ông Trần Như Trung, công tác tại Savills Việt Nam, nhận định, quan trọng nhất là phải khích lệ được tinh thần kinh doanh. Đây là thời điểm rất nhạy cảm, nếu chỉ nói một chiều sẽ ảnh hưởng rất lớn tới tâm lý của cả người kinh doanh và những người có nhu cầu. Người kinh doanh mong bán được hàng, còn người mua thì luôn mong sẽ gặp được cơ hội hạ giá thấp hơn. Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng giảm nhẹ giá bán tại các phân khúc hạng trung và bình dân, và giảm mạnh tại phân khúc cao cấp.